房地产：由对峙到打破僵持 由空白到松动预期

　　新浪财经讯 11月30日下午消息 国金证券2012年度投资策略会在上海召开，国金证券研究员曹旭特表示，明年上半年地产股主要以震荡行情为主；下半年经济和地产调控之间的跷跷板效应会体现得较为明显，存在政策松动预期，地产股估值水平有望得到一定空间提升，个股推荐保利地产，招商地产，金地集团等。

　　以下为国金证券房地产行业2012年度策略报告摘要：

　　基本面：由对峙到打破僵持

　　市场之所以处于量跌价滞的对峙局面，是因为11年开发商的资金紧张并没有达到被动降价的程度。因为历来行业调整过程中开发商主动调价的行为都较难发生，唯有资金压力才是迫使企业降价的真正动力。

　　我们系统测算开发商目前和历史资金压力状况。从06年至10年，开发商资金盈余占总支出的比例约为9%至29%。 按目前企业获得银行贷款的难易程度和销售回款速度，今年年底或明年初，开发商资金将滑落至历史最差水平，房价下降通道将被打开。

　　政策面：由空白到松动预期

　　房价下跌的初期中央层面调控不会也不应该放松，否则取得的调控成果容易前功尽弃，因为2010年的实际调控效果已经说明了这一点。

　　国家在2010年4月份出台严厉调控政策，对交易量的效果比较立竿见影，二季度销售面积出现负增长，价格涨幅也得到了明显控制。但在四季度由于担心经济增速下滑，又放松了货币政策，贷款增速和存量货币在7月份开始触底回升，导致了在四季度再次出现量价齐升的局面。由于有了去年的经验，中央层面短期即放松调控的可能性较小。

　　明年房地产对经济影响几何？

　　房地产对经济影响体现在两方面，一是从支出法考虑，房地产投资的回落会直接影响经济增速；二是从收入法分析，房地产投资回落会影响关联产业的总产值和增加值，从而拉低经济增长

　　1.按11年的投入产出比例，1单位房地产投资增速的变化，会影响0.069个百分点GDP增速的变化，我们判断2012年房地产投资增速由29.4%下滑至17.8%，也即房地产投资回落11.6个百分点，则GDP增速回落0.8个百分点。

　　2.房地产投资的影响力系数为1.5，在假设其关联产业增加值率为7%前提下，1单位房地产投资的变动会通过关联产业合计影响GDP增速0.011个百分点，对于12年而言，房地产投资增速下滑11.6个百分点，会拉低经济增速0.13个百分点。

　　综合考虑，如果房地产投资如我们所预期，在不考虑其他因素变化前提下，明年房地产对经济增长会有0.93个百分点的影响。国金宏观预期2011年经济增速为9.2%，按此计算2012年经济增速将回落至8.3%。

　　政策如有松动会有何具体措施？

　　地方政府希望刺激行业回暖但具体措施不多，主要会表现在对开发商的购地付款方式的放宽，并且在取消限购这项政策上与中央展开深层博弈，如果能得到中央默许，取消或者修订限购门槛将是地方政府可能采取的最有效措施。

　　中央层面政策强有力但不轻易出手。中央层面政策如果放松，应首先针对首次置业需求，因为这部分购房者是最应该受到保护的，可以通过窗口指导，下调首次置业购房比例和按揭利率。并且中央层面政策会影响购房者预期，如果市场认为中央调控态度发生转变，也会促进交易量的明显回升。

　　投资策略

　　明年上半年处于基本面下滑而政策难松阶段，所以成交量不会超预期，但由于目前重点上市公司估值水平处于历史低点，下跌空间也不大，所以明年上半年地产股主要以震荡行情为主；下半年经济和地产调控之间的跷跷板效应会体现得较为明显，存在政策松动预期，地产股估值水平有望得到一定空间提升，更多投资机会出现在下半年。

　　标的选择

　　一线龙头具备防御性，因为估值水平和业绩锁定率都处于历史，推荐万科，保利地产，招商地产，金地集团。高折价区域龙头，目前此类公司的净资产折价水平从产业资本角度都会产生较强吸引力，推荐首开股份，冠城大通、福星股份。存在新利润新利润增长点公司，推荐华业地产，中天城投。