纽约时报：房利美对止赎危机早期证据无作为

　　导读：《纽约时报》网络版今天刊载文章称，在住房市场崩溃的多年以前，佛罗里达州商人奈伊-拉瓦利就已经开始揭露与欺诈性的抵押贷款止赎程序相关的问题。文章指出，拉瓦利当时所发现的东西正是当前止赎危机的蓝图，但抵押贷款融资巨头房利美的管理层或董事会却并未就此采取任何严肃的行动。以下是这篇文章的全文。

　　在住房市场崩溃的多年以前——也就是在所有那些住房贷款变得“有毒”，令成百上千万人面临丧失抵押品赎回权的境况以前——佛罗里达州一名富有的商人就已开始在抵押贷款“游戏”中揭发相关事实。

　　这名商人名叫奈伊-拉瓦利(Nye Lavalle)，他第一次受人关注并非是在金融领域中，而是在体育和广告领域，而他掉头转向营销圈是因为在20世纪90年代就已预料到Nascar(全国运动汽车联合会)和花式溜冰将吸引庞大的追随者。

　　但在自己的一幢住房丧失抵押品赎回权以后，身为顾问公司Sports Marketing Group(体育营销集团)创始人的拉瓦利开始了作为抵押贷款“侦探”的新生活，原因是他认为止赎环境十分可疑。在2003年，当房价正在步步高涨之时，他编纂了一个档案，内容是抵押贷款融资巨头之一房利美(FNM)所从事的不正当行为。

　　虽然现在这样说只能算是一种“后见之明”，但他所发现的东西看起来正是今日止赎危机的蓝图。即使是在当时，拉瓦利就已发现一些为房利美工作的贷款服务公司提交虚假的止赎文件，不过这些文件与此后让“机器人签名”成为一个住房领域词汇的欺诈性文书工作不同；即使是在当时，他就已发现美国的电子抵押贷款登记业务是在玩弄法律——这一点也已在此后被法庭认可。

　　你可能会怀疑拉瓦利为何没有把这些事情说出来，但他曾经说过。在两年时间里，他曾与房利美高管和律师通信。随后，房利美聘用了一家华盛顿法律事务所来调查他指称的内容。在2006年5月份，这家事务所基于拉瓦利的部分研究结果发布了一份长达147页的秘密报告，证实了他所发现的许多东西。

　　很明显，事情到这里并没有终结。几乎没有证据表明房利美的管理层或董事会曾采取过任何严肃的行动。2006年的这份报告被房利美下属企业司法办公室(Office of Corporate Justice)编号成为O.C.J. Case No. 5595的内部文件，它表明了我们当前所面临的抵押贷款和止赎问题到底有多么深刻和可以追溯到多久以前。

　　据《纽约时报》获得的报告副本显示，被房利美聘用的法律事务所Baker & Hostetler在报告中指出：“提交虚假的起诉状和宣誓书是非法的，这一点不言自明。通过他的指称，拉瓦利发现了房利美需要迅速解决的一个问题。”

　　房利美对滥用性的止赎活动所知多少以及房利美何时知道这些活动都是至关重要的问题，原因是国会和奥巴马政府正在权衡考虑这家公司及其姊妹公司房地美(FRE)的未来。这两家抵押贷款融资巨头最终瓦解，到目前为止它们已经给纳税人带来了1500亿美元的损失。但在此以前，这两家公司的规模及其影响力的范围——不只是通过自身的业务，同时也是通过它们向法律事务所和贷款服务公司所分包的数量庞大的业务——意味着房利美和房地美对整个抵押贷款行业标准具有巨大的影响力。

　　在拉瓦利从2003年开始发现的所有滥用性的止赎活动中，几乎所有活动都已引起了广泛的关注。真相的揭露已经搅乱了抵押贷款行业，让房利美、房地美和大型银行面临着可能十分庞大的司法债务。更加令人担心的是，拉瓦利在那么久以前就已发现了问题，房利美却明显无视这些问题，而这些问题令银行得以通过不正确的或是欺诈性的止赎程序将人们驱逐出自己的住房。

　　直到几个星期以前，现年54岁的拉瓦利才看到O.C.J. 5595文件。在为房利美的律师提供帮助以后，他原本希望能获得报告的副本，但却并未得到。

　　但在从《纽约时报》的记者那里获悉这份报告的研究结果以后，拉瓦利表示：“房利美及其董事、(抵押贷款)服务商和律师看起来拥有一项制度性的政策，对抵押贷款发起和服务中的欺诈性活动有意视而不见。”

　　他还说道：“当直接面对这种证据时，房利美不仅没有纠正和补救那些滥用活动，而且还通过隐瞒欺诈性止赎程序的制度性政策来帮助欺诈活动延续下去。”

　　房利美的一名发言人上周发表声明称，该公司当时迅速解决了2006年报告中提出的多个问题，此后还在2010年就与止赎程序相关的其他一些问题采取了行动。这名发言人表示：“我们希望在任何可能的时候阻止止赎，但当止赎不能避免时，那么就必须以及时的、合适的方式进行下去。”

　　房利美不愿透露该公司是否曾向其董事会或监管机构透露过O.J.C. 5595文件的内容，当时该公司的监管机构是美国联邦住宅企业监督局(Office of Federal Housing Enterprise Oversight)。在2006年时担任该局局长的詹姆斯-洛克哈特三世(James B. Lockhart III)称，他不记得自己曾读到过这份报告。他表示：“那时我很可能并未看到过这份报告，当时止赎还不是一件很大的事情。”

　　但据房利美当前监管机构美国联邦住房金融局(Federal Housing Finance Agency)去年秋天发布的另一份报告显示，该局曾在报告中简略提到过拉瓦利所提出的一些问题(但并未提及拉瓦利的名字)。这份报告还对房利美提出了指责，称其没能解决多年以前浮现出来的不正当的止赎程序。

　　与大多数人一样，在事情变得与自己有关以前，拉瓦利对抵押贷款行业也几乎没有任何兴趣。他在邻近底特律的密歇根州格罗斯岬公园(Grosse Pointe Park)市的舒适环境下长大，从20世纪70年代开始自己的商界生涯，管理着职业的网球球员。在20世纪80年代，他运营着Sports Marketing Group，这是一家繁荣发展中的顾问和研究公司。

　　然后，在1988年他试图偿还家人在达拉斯购买的一幢住房的抵押贷款。拉瓦利称，这笔贷款的未偿还余额大约为10万美元，而那幢住房的价值为17.5万美元左右。但当他把贷款商Savings of America提供的数据整合后发现，会计方面的重大差异令其需要偿还的贷款金额增加了1.8万美元。他表示，这家贷款服务商曾多次向其收取滞纳金，而实际上他此前已按时还款；此外，这家服务商还曾向其提供不必要的估价和强迫性的火灾保险服务。

　　拉瓦利拒绝支付这些费用，而Savings of America则拒绝退步。在这家银行加入律师费用以及贷款被视为拖欠还款以后，拉瓦利需要支付的贷款余额变得更多。随后，他的抵押贷款据称被出售给了贝尔斯登旗下部门EMC，但此后这种争斗仍在继续。

　　与大多数人不同的是，拉瓦利有时间也有钱来进行这场“战斗”，他说服了家人同意帮助其支付与EMC和贝尔斯登打官司的费用。在经过7年时间和付出一笔巨款以后，他们最终失去了达拉斯的那幢住房。拉瓦利称，当时法官对抵押贷款相关活动的兴趣不像现在一些法官那样大。

　　这种经历点燃了一把火，让拉瓦利开始尽可能地设法弄清有关抵押贷款行业的所有事情。在上个月于佛罗里达州那不勒斯接受长达四个小时的采访时，拉瓦利描述了他在全美范围内周游的经历。他曾一头扎进了抵押贷款、土地记录和法庭文件的“深潭”。到1996年，他就已经发现了在止赎文件中伪造签名的活动，这种活动预示着更多麻烦将会到来。他把自己发现的东西告知了业内的一些大型公司，如Banc One、贝尔斯登、全国金融公司(Countrywide Financial)、房地美、摩根大通(JPM)、华盛顿互惠银行等。拉瓦利称，一些银行作出了回复，但随后称其指称没有根据。

　　现在，拉瓦利在奥兰多和佛罗里达州的博卡里顿(Boca Raton)之间来回奔波，作为一名专业的证人为律师提供建议。拉瓦利称：“从我自己的个人经历以及20年的研究和调查结果来说，就银行、贷方、贷款服务商或其律师而言，无论它们所说的话还是放在书面上的东西，都是完全不可信和不真实的。”

　　当前处于政府掌控下的房利美已经承认，滥用性的止赎活动将如何对其自身业务造成损害。房利美在2010年向美国证券交易委员会(SEC)提交的文件中称：“如果我们的服务商或是法律事务所没能在止赎程序中实施审慎而有效的程序控制措施，而且没能遵循司法及其他相关规定，那么就会在业务操作、声誉和司法等方面给我们带来风险。”

　　在五年以前，房利美看起来持有不同的观点，当时拉瓦利指出该公司的部分法律代表没有遵循司法要求，其中包括位于佛罗里达州Plantation的David J. Stern事务所等，这家事务所每年都要处理7.5万桩止赎案，这一数字令人感到震惊，因为这相当于该事务所每天都需要处理200多桩止赎案。在2005年，拉瓦利曾向房利美发出警告称，一些法官已经判决David J. Stern事务所正在提交“虚假的起诉状”。但是，房利美此后仍继续与这家事务所进行业务往来，直到后者于去年关门为止，当时有关该事务所提交大量伪造和欺诈性文件的证据浮出水面。

　　O.C.J. Case No. 5595文件表明，在为房利美工作的公司中，David J. Stern事务所并非唯一“抄近路”的公司。文件显示，在为房利美或抵押贷款电子登记系统公司(Mortgage Electronic Registration System)存在工作关系的律师中，有7个州——分别是康涅狄格州、乔治亚州、纽约州、伊利诺伊州、路易斯安那州、肯塔基州和俄亥俄州——的律师都曾提交过虚假的文件。抵押贷款电子登记系统公司是一家私人抵押贷款登记机构，是在房利美的帮助下于1995年成立的。

　　报告指出：“虽然房利美官员并未形成单一的观点，但部分官员认为，止赎法律顾问正在牺牲准确性来追求速度。”

　　Baker & Hostetler事务所的律师并不认同拉瓦利所说的每件事情。负责房利美调查的该事务所合伙人马克-塞姆洛特(Mark A. Cymrot)并不重视拉瓦利所担心的一件事情，也就是如果大量的止赎程序由于律师和贷款服务商的不正当行为而被不得不撤销，那么房利美就可能会蒙受成百上千亿美元的损失。

　　即使如此，这份报告并未断定拉瓦利在司法问题上是错误的，而只是说很少有人会拥有足够的财务资源来挑战止赎程序。换而言之，也就是说很少有人会象拉瓦利这样。

　　“法庭不太可能会撤销止赎程序，除非借款人能证明如果拥有正确的起诉状，那么止赎程序原本无法继续进行下去，而这对大多数借款人来说都是一种难以承受的艰难负担。”报告指出。“但是，拉瓦利所提出的问题应该被迅速加以解决，目的是降低面临诉讼以及在某种程度上背负债务的风险。”

　　O.C.J. 5595文件还对拉瓦利的另一个论点提出了质疑，其内容是贷款服务商的不正当行为已经变得十分普遍。但基于同30名房利美职员进行面谈后得出的结论，这份报告承认房利美没有一个机制来确保贷款服务商向借款人收取合适的费用。

　　Baker & Hostetler的律师们还发现，房利美还缺少其他的监管措施。举例来说，当房利美发现一家贷款商或服务商的欺诈性活动时，该公司不会向屋主发出通知，也不会监控该公司所聘用的律师或服务商的活动。报告指出，这样做的后果是，房利美可能无法免除与律师或服务商不正当行为相关的法律义务。

　　证券法专家刘易斯-罗恩菲尔斯(Lewis D. Lowenfels)称，他对房利美董事会没有采取任何措施来纠正这些行为而感到迷惑。他指出：“如果董事会有机会注意到这些问题，即特定的非法活动正在被从事中，那么本应指令公司立即与违规者终止关系，而且还应向房利美的监管机构提出建议。”

　　时任房利美首席执行官的丹尼尔-穆德(Daniel H. Mudd)拒绝就此置评。穆德已于最近受到证券交易委员会的起诉，该委员会称其没能披露房利美对次级抵押贷款市场的参与度。

　　对于遮掩止赎“传染病”背后的力量而言，可能没有什么比得上抵押贷款电子登记系统公司的创立。抵押贷款电子登记系统公司由房利美、房地美和大型银行创立而成，对美国大约一半的住房抵押贷款进行登记，这家公司几乎已经替换了所有的公共土地所有权记录。法官和国会议员已经对抵押贷款电子登记系统公司发起止赎程序的司法权力提出质疑，一些法官已经否决了以该公司名义发起的止赎程序。在上周五，纽约州总检察官对抵押贷款电子登记系统公司提出了起诉，称这家公司的体系带来了欺诈性的止赎文件。抵押贷款电子登记系统公司否认了这项指控，称其将展开自我辩护。

　　拉瓦利曾在多年以前向房利美发出警告称，抵押贷款电子登记系统公司发起止赎程序是不合法的，原因是该公司实际上并不拥有为房产提供支撑的抵押贷款。

　　O.C.J. 5595报告对这一点表示同意。报告指出，抵押贷款电子登记系统公司允许贷款服务商以该公司的名义来发起止赎程序，而不是以拥有抵押贷款之机构的名义发起，“这在所有各州中都是不被法律承认的活动”。除此以外，“抵押贷款电子登记系统公司的顾问已经承认，平日里经常都会有错误的起诉状被提交，并表示这种活动应该被‘修改’。”

　　报告进一步指出：“就我们所知，抵押贷款电子登记系统公司一直都没有解决该公司顾问曾多次向法庭提交削减声明的问题。”

　　抵押贷款电子登记系统公司的发言人珍妮丝-史密斯(Janis L. Smith)称，该公司并未看到过Baker & Hostetler事务所的这份报告，也拒绝就以该公司名义向法庭提交的虚假声明置评。她表示，在所有各州中，抵押贷款电子登记系统公司的业务模式都是合法的；作为被指定从事相关业务的公司来说，这家公司有权发起止赎程序。抵押贷款电子登记系统公司已在2011年停止允许会员公司以其名义在所有各州中提交止赎文件。

　　纽约州南区法庭的联邦破产法官罗伯特-德雷恩(Robert D. Drain)上个月称，抵押贷款行业未能处理与错误文件及不正确法庭文件相关的问题，这是“过去50年时间里律师业中最大的失败”。

　　德雷恩在上周接受采访时称，有几种活动是促使止赎危机产生的原因所在，其中一个是房利美和抵押贷款行业的其他部分都未能确保抵押贷款电子登记系统公司在所有各州中合法运营，另一个则是这一行业没在文件方面从事尽职调查。

　　抵押贷款电子登记系统公司已经不再参与止赎相关事务。但拉瓦利指出，该公司已经造成了许多损害。

　　“在佛罗里达州乃至整个美国，有成千上万的人受到了非法的待遇，他们在未来许多年的时间里都仍将面临严重的债务和后果。”他说道。

　　曾经有一段时候，美国人会举行所谓的“抵押贷款焚烧”聚会——当他们偿还万一张期票时，就会焚烧留置权单据来加以庆祝。

　　不过，他们会保留已经被取消的本票，而这样做是有原因的。象美元钞票一样，期票也是一种可流通的货币。

　　据O.C.J. Case No. 5595文件显示，房利美在2005年持有大约200万张抵押贷款期票，在该公司实际拥有或提供担保之1500万笔抵押贷款中所占比例很小，其他的期票则由各个第三方所持有。

　　在当时，房利美通常会在贷款偿清后销毁40%的抵押贷款期票，并将剩余期票退还给各个贷款商，而且不会在期票上做好“已取消”的标记。

　　拉瓦利和房利美的内部调查报告都对该公司在处理这些文件时不够仔细表示担心。举例来说，房利美缺少一个集中化的系统来上报丢失的票据，而且代表房利美的托管人或贷款服务商也没有这样的系统来向屋主报告票据失踪的信息。

　　报告指出，如果有人蓄意破坏，那么其后果将是严重的。从理论上来说，无论是谁获得一张期票的控制权，那么都可以尝试强迫借款人进行支付，哪怕这张期票已经偿清。在这样的情况下，“借款人将承担昂贵的任务，试图从托管人和服务商或是其他负责方那里搜集有关已经还款的证据”。拉瓦利建议，房利美应在盖好“已取消”的印戳后再将其退还给借款人，但2006年的房利美调查报告则将此举称为不切实际。(金良/编译)