第一上海：建议买入越秀房托 目标价4.88元

　　越秀房托(405,买入)： 2011 年全年分派为2.31 亿元人民币，续觅收购机会

　　2011 年全年分派为2.31 亿元人民币

　　公司公布其2011 年全年业绩，其全年总收入为5.22 亿元，同比上涨7.76%，其中租金收入约为5.17 亿元，其他收入(包括广告收入，违约金和滞纳金)约为576.3 万元。总收入的变化是由于续租及新增租赁协议的租金收入变化所致；税后溢利为13.37 亿元，同比增长110.38%，主要源于录得投资物业升值10.26 亿元。可分派收入为2.31亿元，同比增长5.08%，公司将全额进行派息，每个基金单位可分配26.47 港仙，相对于2010 年24.11 港仙，同比上涨9.79%。

　　物业出租率维持高位运行

　　公司在2011 年全年整体物业的出租率为99.25%，比2010 年同比微升0.05%，维持在高位运行。其中财富广场和城建大厦出租率有轻微下降，但仍然维持在99%以上的出租率水平。

　　继续积极寻找收购机会，降低单一项目风险

　　白马大厦对公司的经营收入贡献占了较大比重，约为58.7%。为使公司物业组合保持稳定的收入，管理层认为吸纳新的物业项目有利降低依靠单一项目的风险。目前，公司除在一线城市开拓市场机会外，还深入研究越秀地产持有的商业地产项目，尤其重点在地理位置优越及增值潜力较大的项目。管理层认为，目前商业地产发展较快，而母公司越秀地产近年来开发大型综合性物业的规模增长迅速，因此有信心把握时机，扩大基金资产规模。

　　12 个月目标价4.88 港元，调升至买入评级

　　我们预计2011 年越秀房地产信托基金的每股净资产为5.42 港元，按照10%的较净资产折让水平，给予公司12 个月目标价4.88 元，目标价较现价有22.6%的上升空间，因此调升为买入评级。