京沪广成下一轮楼市调控主战场

　　有分析师表示，那些依靠垄断一线城市的土地资源、高利润、坐等地价升值的开发商，将很难继续发展

　　3月14日，国务院总理温家宝接受中外记者采访时，谈到房价问题时表示，“我可以明确地告诉大家，一些地方房价还远远没有回到合理价位。因此，调控不能放松。”的确，宏观调控下，虽然全国整体房价近几个月出现环比下跌，但一些城市依然虚高的房价仍触动了总理的神经。

　　根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据显示，2012年2月，北京新建商品住宅市场成交均价约为22670元/平方米，同比仍上涨7.6%；上海一手商品住宅平均成交单价已达23421元/平方米；深圳商品住宅成交均价25450元/平方米；杭州商品房成交均价升至20354元/平方米。

　　温总理在十一届全国人大五次会议的记者会上给出的“合理房价”的含义：“合理的房价，应该是使房价与居民的收入相适应，房价与投入和合理的利润相匹配。”各地网友纷纷按这两条标准算出了当地的“总理房价”应该是多少，结果大部分“总理房价”是目前当地市场房价的一半左右。也就是说，目前大部分一线城市的房价需要至少下跌一半，才符合“总理房价”的要求。

　　住建部部长姜伟新曾在今年“两会”上表示，房价的泡沫一旦破裂，对整个经济甚至社会的影响都是非常大的，现在下定决心，至少七八个大城市的价格一定得降下来。这句话也在一定程度上，让一线城市的房价，如北京、上海、广州、深圳等高房价城市进一步下探，有了一定想象空间。而总理表示“一些城市房价还远远没有回到合理价位”，矛头显然直指京广沪等为代表的一线城市。有行业分析师就指出，“一些房价居高不下的大城市，将可能成为下一轮调控的重点区域。”

　　总理讲话中，“一些地方”这四个字值得关注，它道出了下一轮调控的重点在于一线城市。项目集中在几大重点城市的开发商，已面临最严重的冲击。近两年绿城凭借一线城市高端项目，风头一度盖过万科，此番也遭遇了意料之中的滑坡。而一些早已提前布局二三线城市的房地产企业，纷纷迎来业绩的增长，如最早在二三线城市深耕的恒大地产、碧桂园(微博)以及后来者佳兆业等企业，均以均衡的布局熨平楼市严厉调控带来的业绩波动。以恒大地产为例，其96%的项目位于二、三线城市，远远高于其他同行。

　　开发商阵营出现了明显的业绩分化，研究机构们开始重新对各家公司的实力进行再审视。近期，瑞银、高盛、大摩等投行相继就国内房地产市场以及恒大地产等上市公司发布研究报告，其风向已经不再偏向一些高利润的企业，而是更多考量开发商的城市布局，考虑其在未来的安全边际。

　　业内分析师指出，“近十年地产行业发展的历程表明，高周转运营模式、超前的战略布局、满足刚需的购房者的产品定位，契合市场主流需求的产品结构，平实的定价等等才是房企生存与发展的王道。依靠垄断一线城市的土地资源、高利润、坐等地价升值的开发商将很难继续发展。”