第一上海：维持深圳控股买入 目标价2.1元

　　全年核心净利润增长55%至12.4 亿港元

　　深圳控股2011 年度总收入为港元73.2 亿，同比上升13%。净利润为港元15.2 亿，同比上升15%。核心净利润12.4 亿，同比上升55%。公司2011 年的毛利率约36%，物业发展业务的毛利率约40%。核心净利润率为17%，每股盈利为43 港仙，同比上涨14%。

　　公司建议末期派息8 港仙，全年派息15 港仙，派息率35%。

　　土地储备共1,078 万平方米，全年合约销售额55 亿港元

　　年内，公司仅购入泰州62 万平米建面的土地，成本1780 元/平方米。截至年底，公司总土地储备1,078 万平米。分布在一线城市的土地占比为14%，二线城市占比15%，三四线占比71%。公司土地储备长期将稳定在1,000 万平米左右，并且向深圳集中； 公司当前正在进行五个深圳的城市更新项目，预期平均楼面成本在每平米5000 元左右。2011 年全年公司合约销售额约为55 亿港元，同比增长6%，售出面积达50 万平方米。

　　截至今年3 月23 日，公司已售未入账的金额已达到25 亿港元，今年可售资源为150亿元，同比增加60%，预计去化率40%，销售额目标为60 亿人民币(约72 亿港元)；预期泰然大厦和清水河物流园销售金额为18 亿元，占比30%。管理层希望2013 年销售额达100 亿人民币，5 年后达250 亿元，深圳及珠三角占70%以上。

　　公司拥有现金 52 亿港元，净负债比率为72.3%于2011 年底，公司持有现金为52 亿港元，总借款额为165 亿港元，其中短期贷款占比30%，长期贷款占比约70%。11 年底净负债率为72.3%，略高于70%以下的长期目标。

　　目标价为2.10 港元，维持买入评级

　　根据12 及13 年竣工结算面积的变化和价格假设，我们分别预期公司12 年和13 年的净利润为15 亿港元和18 亿港元。源于最新的盈利估算，我们给予其2.10 港元的目标价，相当于12 年5 倍的市盈率，相比每股净资产折让60%，上升空间24%，维持买入评级。