芜湖新马应收账款信托计划一期点评

　　新浪基金研究中心

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　　产品点评：

　　1、应收账款权转让    

　　芜湖新马投资有限公司将对于芜湖宜居投资(集团)有限公司价值11495.436万元的应收账款债权转让给信托公司，由宜居集团直接向受托人归还信托计划本金和利息。约定未经信托公司批准，信托计划到期前应收账款对应的廉租房项目产权不予过户至宜居集团名下，不得向第三方进行抵押。 

　　100万元≤认购信托金额＜200万元，预期年化收益率为8.5%；年化收益率 200万元≤认购信托金额＜300万元，预期年化收益率为9%；300万元≤认购信托金额，预期年化收益率为9.5%。

　　2、土地使用权抵押

　　芜湖新马将其名下366亩的商业地块为信托公司安益12-16期信托计划(信托规模总计5亿)提供抵押担保，地块位于芜湖市弋江南路，距离芜湖市商品交易博览城不到5分钟路程，紧临芜湖市三环路大桥。地块评估值约100,714.06万元，抵押率为49.65%，地块升值空间高，抵押率适中。 

　　3、政府财政支持

　　芜湖市弋江区人民政府承诺将对于芜湖新马的该项债务纳入信托计划存续期间相应年度的财政预算。

　　4、连带责任担保

　　芜湖市建设投资有限公司为宜居集团到期支付收购款承担连带责任担保。市建投是芜湖市规模最大的国有独资公司，公司注册资本50亿元人民币。市建投承担着芜湖市土地资源整合、市政工程代建和国有资产运营管理的任务。截至2011年末，土地出让潜在收入约为464.18亿元。

　　5、项目介绍

　　保障性安居工程建设是芜湖市区“十二五”时期转型发展。依据芜湖人民政府下发芜政 [2012]13号文，“十二五”期间全市建设保障性住房1000平方米，力争“十二五”末市保障性住房覆盖面积达20%以上。芜湖新马承担芜湖市弋江区保障性安居工程建设的责任。宜居集团统一收购后，负责对所有保障房房源进行经营管理，由所在县区、开发区住房保障机构按需申请使用。本次收购的廉租房项目为弋江嘉园、亿万多、金石新城、四联、高新区、十二中、松韵园、白马浅湾、纬七路、滨江南路廉租房项目，廉租房建筑面积总计为192589.5   平米。宜居集团收购廉租房的价格为3000元/平米，芜湖新马总计享有宜居集团应收账款57776.85万元。 

　　6、融资方情况介绍

　　芜湖新马投资有限公司成立于2000年4月，公司注册资本人民币5亿，为弋江区人民政府100%控股的国有独资公司，承担着全区国有资产管理和运营的责任。经营范围：芜湖高新技术产业开发区内基础设施建设投资，集中管理财政性建设资金，统筹安排各种专项资金、借资、融资、责任贷款、开发经营、开发业务，受政府委托经营国有资产。 芜湖新马公司主要收入来源有两部分：1、弋江区土地出让收入：芜湖新马受托承建弋江全区基础设施建设及城南旧城改造，享有弋江区境内所有土地出让收益权。仅2010年，芜湖新马累计获得土地出让收入33.1亿元。2、弋江区及芜湖高新区内BT项目政府返还资金。截至2011年底，芜湖新马公司总资产为148.3亿元，负债总额100.9亿元，资产负债率为67.7%。净资产47.4亿元，净利润6.72亿元。公司资产规模大，财务结构良好，资产负债率适中，收入来源稳定。

　　7、债务人情况介绍    

　　芜湖宜居投资(集团)有限公司前身为宜居置业发展有限公司，注册资本金为人民币80亿元。2011年10月，宜居集团获芜湖市人民政府批复，由市建投和市国资委注资，以各县区建投公司各自认缴出资额为限，在各县区设立独立子公司。经营范围：保障性住房项目融资、建设及运营，产权投资及资产运营，投资咨询。建设及运营。宜居集团作为市政府为廉租住房设立的职能公司，由其统一运营管理市廉租房，公司主营业务清晰，财务情况较简单，未来将有较大发展。 

　　8、担保人情况介绍

　　芜湖市建设投资有限公司成立于1998年2月16日，注册资本50亿元，是芜湖市国有资产监督管理委员会控股的大型国有独资公司。公司是芜湖市政府重点扶持的资产运营主体，在芜湖市的基础设施建设和国有资产管理方面具有重要的优势地位。主要职能是接受政府委托，统一授权经营市属国有资产和国有股权，对授权经营的国有资产承担保值增值责任；并根据芜湖市国资委的决定，承担城市基础设施项目建设和运营任务。

　　截至2010 年底公司的总资产为487.27 亿元，净资产达为236.33 亿元，净利润71.26 亿元。 2010年，公司土地平整业务实现收入101.9亿元，扣除土地平整成本39.3亿元后，毛利润62.6亿元，是公司净利润的主要来源。

　　现阶段芜湖市弋江区国家级高新技术开发区，目前全区实现固定资产投资145.35亿元，实现工业销售收入240亿元，实现地区生产总值170.51亿元，人均地区生产总值超1万美元，人均财政收入位列长三角前列。

　　9、还款来源

　　信托计划的第一还款来源为宜居集团对应收账款的到期支付。政府就宜居集团经营管理保障房项目下拨资金，实行专项管理，其来源主要分为四部分：1、中央、省、市级廉租房专项补贴；2、住房公积金增值收益；3、按宗提取土地出让总收入的5%以上作为保障性住房建设资金；4、地方政府发行债券。政府支付能力有保障，融资方到期足以兑付本次信托融资本息。 

　　10、项目亮点

　　政府政策、财政支持。该项目信托资金最终用于芜湖市政府性投资保障房工程项目，项目操作是受让芜湖新马公司对宜居集团的应收账款作为信托财产，成立财产信托。由于本项目主要与当地政府合作，符合国家产业政策，享受政府支持。还款来源有保障政府承诺将该笔应收账款纳入政府年度财政收入，依托政府信用，安全性高。 

　　融资方实力雄厚，市场影响力大。芜湖新马公司为全资国有公司，总资产超过148亿元，负债总额100.9亿元，资产负债率为67.7%。净资产47.4亿元，净利润6.72亿元。特别作为弋江区政府重要的基础设施建设主体和国有资产经营管理主体，受当地政府和金融机构大力支持。芜湖新马公司认购，由其收购未实现的基础债权，违约风险低。公司资产规模大，财务结构良好，资产负债率适中，收入来源稳定。

　　担保方实力雄厚，国资背景，信誉有保障市建投为芜湖市国资委全资控股公司，是芜湖市政府重点扶持的资产运营主体，在芜湖市的基础设施建设和国有资产管理方面具有重要的优势地位。主要职能是接受政府委托，统一授权经营市属国有资产和国有股权，承担城市基础设施建设项目建设和运营任务。截至2010年底，公司总资产超过487亿元，净利润达71.26 亿元。公司收益来源稳定，国资背景也促使其连带责任得到有力保证，担保实力雄厚。                       

　　11、风险揭示     

　　法律和政策风险。国家货币政策、财政税收政策、宏观政策及相关法律、法规的调整与变化将会影响本信托计划的设立及管理，从而影响信托财产的收益，进而影响受益人的收益水平。 

　　信用风险。芜湖新马公司可能因经营不善或其他原因导致其盈利能力和成长性下降，从而使其到期承担回购义务能力受到影响，导致受益人利益受到损失。

　　操作风险。该信托计划存在由于受托人受经验、技能等因素的限制，从而影响本信托计划的管理、导致信托 资金遭受损失的风险。

　　其他风险。该信托计划不排除因为宏观经济、自然灾害等不可抗力因素导致的收益不确定的可能性。