李品科：地产两碗面上行 坚持50%以上涨幅判断

　　新浪财经讯 国泰君安证券2012年中期投资策略研讨会5月31日-6月1日在西安举办，国泰君安地产行业研究员李品科表示：“地产股2012年必有超过30%的绝对收益，在今年1月份我们把今年这个30%修订为50%的绝对收益，看我们今年年初到现在整个地产股的绝对收益板块是28%，那么相对于我们提出的50%恩，目前整个地产的行情是刚刚过半，那么我们认为，接下来地产的50%的收益是全年的下限”。以下为演讲相关实录：

　　各位投资者大家好！非常荣幸能够代表我们房。地产团队就2012年中期房地产策略跟大家做一个深入的交流，首先看我们对下半年的题目是远远大于50%，这个是怎么来的？我们是在去年11月份就2012年年度投资策略中明确提出，地产股2012年必有超过30%的绝对收益，在今年1月份我们把今年这个30%修订为50%的绝对收益，看我们今年年初到现在整个地产股的绝对收益板块是28%，那么相对于我们提出的50%恩，目前整个地产的行情是刚刚过半，那么我们认为，接下来地产的50%的收益是全年的下限，久违了两年多了房地产的盛宴才刚刚开始，我们可以说上半年这个盛宴是粉丝，下半年的鲍鱼还没有上，我们这时候怎么能放弃呢？这是我们对下半年的判断，为什么有这么坚定的逻辑？下说一下对整个行业的投资框架。

　　首先看一下在今年，在此创的太极循环图，就是整个行业有基本面双面共决定，政策面和基本面在2009年处于理智的状态，但是随着整个行业双面关系一致转为矛盾到去年整个行业达到很差的状态，所以在今年来看，整个行业政策面是趋好的，整个行业最后从矛盾状态转为一致状态，那么整个行情会继续的持续向上。我们是在去年的十月份提出了政策面，在当时十月份已经到了转向的阶段，从今年来看整个政策面还面临合理的修整，下半年继续修整的态势我们认为能够持续。政策面的修整会不断的托起整个基本面的上行，所以对整个行业的估值判断下半年是继续上行的态势。

　　说一下第二部分，对于政策面的预判，目前实施的政策变化是比较小幅的，主要是货币信贷方面，信贷方面我们在首套房贷款利率部分城市已经到了8.5折，但是主要集中在一线城市和个别二线城市，这样也能逐步托起整个信贷对地产的刺激，从未来来看，我们认为整个行业政策还会做继续的合理修整，那么合理修整的原因在于什么呢？在于三点：

　　一、对整个经济的压力目前来看还是继续增大，房地产投资的下滑在今年是非常明确的，如果从去年看，投资增速28%，下滑到今年我们预判的12%，今年会拖累整个GDP增速1.6个百分点，我们知道四月份房地产增速已经下滑到10%，所以整个投资对整个经济的下转作用判断接下来对于中央政策的变化能够提供一定的注意。

　　二、地方具有非常大的财政压力，目前整个市场还是非常低迷的。

　　三、对于整个政策合理调控的基石就是房价，我们判断今年房价继续出现合理修整，房价也不会出现明显的上涨，那就是在于整个行业高库存，目前库存已经达到历史库存的新高。对于整个行业链来说，不会上涨，这就是政策修整最重要的基石。

　　我们看整个政策年一面趋上的态势是非常明确的，我们在去年提出政策反转的路径目前来看包括货币信贷和地方政策其实已经兑现了新提出的一点就是今年三季度，我们认为中央核心的限购政策会进一步的松动。首先来看一下限购方面的政策，我们认为限购方面的政策范围会缩小，部分城市不合理的限购年限会缩短，从现代政策来看，首先是首套房，我们认为首套房的首付以及利率都要进行合理的修整，包括有下降的可能。包括二套房，目前对于改善性需求来说，有很多认购、不合理的政策我也判断能够在未来做出合理的修整。在地方政策方面，除了已经实施的一些政策之外，像2008年当时地方也出台的二手房交易法写的一些税收减免等政策都没有出台，未来也有出台的可能。这是第二部分，政策面在继续好转的趋势是非常明确的。第三点就是我们要说一下基本面的走势，从基本面来看，基本面核心的就是销量，我们也做了专题研究，后面会发布，目前销量无论从同比还是绝对量来看，都已经到达了历史的最高点，当然这里考虑了很多，包括GDPM2等等影响因素，现在的销量是高性比的，我们来判断从今年下半年来看，整个行业基本面是持续上行的。从销量来看，由于降价和政策修整的因素，整个行业是走高端。房价由于资金链政策的压力，今年还是维持一个振荡调整，小幅调整的状态，这就减轻了整个政策面的压力。第三块是投资和新客户今年下半年还是非常低迷的状况。整体而言，从双面中第二面，基本面来看，接下来也是上行的态势。我们前面说政策和基本面接下来都能继续上行，我们再说第四点，地产行业的业绩和供值有没有持续下滑的状态？但是我们的回答事情并不是这样的。

　　首先看一下对业绩的测算，目前很多龙头公司，一二季度的业绩已经百分之百锁定了，因为地产行业是预收支的，一二季度是锁定50-到80%，像这样的公司房价下降10%净利润仅下降3.7%，第二个我们要说一下未来行业利润率的变化，大家都很担心，就行业利率是否持续下降，我们认为不是这样的。我们看到，整个行业的土地起拍底价不太明显，但是整个土地成交率一路下滑，普遍下滑了30%以上，从我们做的测算来看，目前平均房价大概是10%左右，整个地价跌过了35%，如果是这样一种情况下测算，整个行业的利润率相较于整个最高时候还要下降9%，所以对于整个地产行业，房价上涨并不是利润率最高的时候，还要看地价下降的程度，下来普遍下降30%，对于整个利润率的上行是一个助推的作用。在多重压力下，还要继续修整，其次基本面在政策面合理修整下继续上行，而整个行业的利润率接下来还是能够得到有效的恢复，在这样一个情况下，我们认为整个行业还是值得我们超配的，我们坚持50%以上的绝对收益的预判，龙头公司核心配置。下半年的鲍鱼还等待我们去品尝呢。

　　然后说了前面的整个行业的逻辑框架，我们再说一下我们对于整个地产的四阶段的走势和大家沟通一下。这是我们去年提出来的，就是说整个政策面往上走，走四个阶段，目前处于第二个阶段，二三四阶段对地产户都是上行的态势，第一个阶段走完了，这是房价确定下跌的阶段，第二个阶段是政策局部放松，这是我们目前经历的，我们判断三季度和四季度会出现整个政策放松以至于兑现的阶段。就是我们提出今年三季度中央政策能够得到合理的修整，接下来到今年的四季度，到明年，整个行业以销量为单位的基本面能够见底回升，所以对于地产户，它的矛盾走向品质，双面上升的情况下，整个地产投资逻辑还有投资上升空间还是非常明确的。说一下我们对于整个行业的核心配置的选股建议。我们还是一二线龙头公司作为核心配置，首先中央行业政策微局部松动，未来行业是会量价恢复，但仍将是走两不走价，快周转高供应龙头受益。政策调控有保有压，行业门槛提高，行业集中速度将加快，资金充裕、融资渠道比较畅通这样的龙头公司接下来有更多的并购机会，也正是它们有更多的机会达到刚才说的，拿到便宜的地，提升未来的利润率，所以相对来说整个行业资金充裕一二线龙头都能受益。第三块我们要说的就是整个行业另外一个，龙头可售货量充足、土地成本消化能力强、土地抄底力强。

　　另外就是一线龙头排序：金地、保利、华侨城、招商地产、万科，二线龙头排序：北京城建、苏宁环球、首开股份、金科股份、荣盛发展、中南建设、金融街等。

　　优质三线排序：世联地产、鲁商置业、云南城投、福星等。

　　最后还要说一点，在整个行业趋势性很明确向上的态势下，我们还是建议各位配一些高杠杆的公司，这些包括凉快，一块是战略型高杠杆公司，就是整个公司集团领导持续多年来一直保持高杠杆的这么一个战略，在整个行业它们是最受益的，这个就是保利地产，再就是充足类公司“四大金花”，主要讲这些，谢谢大家！