我国地产商难抵海外投资及移民诱惑加速出海

　　马可佳

　　中坤集团董事长黄怒波高调宣布要进入冰岛开发旅游地产并遭遇一波三折之后，中国房地产企业走出国门的趋势渐成焦点。

　　从新加坡到马来西亚，从美国到冰岛，从斯里兰卡到布里斯班，中国房地产企业“走出去”的目的地呈现扩大之势。

　　“一方面是目前中国房地产市场长期调控的不确定性，让房地产企业必须尝试新的模式；另一方面也是因为中国人海外置业的需求增加。”山东金象泰置业有限公司策划部副总经理闫志春这样告诉《第一财经日报(微博)》。

　　新浪海外地产统计数据显示，目前美国、加拿大、英国、澳大利亚、新西兰、马来西亚、新加坡和日本，已经成为中国人海外置业的“热地”。而万通地产(微博)、中坤集团、万科地产、中航地产、烟建集团有限公司(下称“烟建集团”)以及一些毫不知名的国内民企已经不同程度地开始了对海外市场的探索和试水。

　　试水者

　　烟建集团是山东烟台一家大型建筑企业，也是国际化道路上最早的一批“试水者”。

　　烟建集团创建于1952年，上世纪90年代末开始涉足房地产领域。业务领域涵盖国际工程承包、市政路桥、房地产开发和建筑设计等。在烟台有多个房地产项目。

　　近日，烟建集团在北京宣布开启其在澳大利亚布里斯班的第一个大型住宅项目“The Midtown”。该项目主要以一居和两居室为主，售价大约是每平方米50000元人民币。“这是公司第一个开始预售的项目。”烟建集团国际公司市场主管王晓透露，海外置业市场一直处于良性的发展态势，公司2010年开始从事海外地产的开发。除了澳大利亚有在建项目外，马来西亚、智利等地公司也有相应的住宅项目正在开发中。

　　另据闫志春透露，“The Midtown”项目的主要销售对象是当地白人、中国人、日本人和韩国人。

　　在海外扩张的道路上正在迈步的还有中坤集团和万通地产。尽管中坤集团黄怒波近日饱受“冰岛买地”一事的困扰和非议，但在国际化的道路上，中坤集团并未停止脚步。

　　“冰岛项目尚在谈判中。我们仍在和冰岛工业旅游部长洽谈。”近日，在中国企业家年会上，黄怒波这样告诉记者。中坤集团副总裁、新闻发言人徐红也向媒体证实，中坤集团的代理人近日与冰岛工业、能源和旅游部官员会面，商议了冰岛投资的可能性，仍在寻找比较合适的方式。“目前看，可能的方向是，把面积变小一点，一部分租一部分卖。”

　　中坤集团是一家成立于1995年的民企，在国家几年前提出调控后，中坤集团就由住宅开发商转型经营旅游地产，目前旗下共有地产业和度假产业两大核心业务板块。地产开发物业总面积达120万平方米，其中自持部分超过50%。

　　在旅游地产方面，中坤集团整合了南疆的旅游资源，拥有庞大的景区和多家酒店，此外，在黄山等旅游景点也有不同程度的产业开发。

　　事实上，中坤集团布局海外早有准备。在冰岛买地事件前，黄怒波早已经注册了北京中坤投资集团的美国子公司，总部设于美国加州洛杉矶。一方面，在美国市场推出了十多条富有中坤特色的旅游度假线路；另一方面，积极与美国度假公司接触，寻求合作机会，发展中坤度假的环球业务。

　　美国中坤集团公司目前在美国拥有两处大型地产。一是在洛杉矶近郊的商业地产项目，正在筹备开发成商业中心；二是在位于美国田纳西州乡村音乐之都纳什维尔附近，肯塔基湖畔的私家旅游度假牧场——幸运之星牧场。

　　在冰岛之前，黄怒波曾经对洛杉矶情有独钟。但出于对当地经济考虑尚未出手。此外，中坤集团还曾试图在日本、吉尔吉斯斯坦进行投资。依据原来的计划，中坤集团买下冰岛300平方公里的土地后，一期用地约为2000亩，建设规模为2万平方米。其中，1万平方米为五星级酒店，1万平方米为度假村。预计2014年或2015年即有望试运营。

　　此外，万通地产通过在新加坡参股的公司Vantone Capital Pte., Ltd。投资的台北项目目前已经在销售中。据万通地产台湾项目部总经理王莹透露，还有其他境外计划尚在谈判中。此外，在参与美国世贸大厦的重建进程中，万通地产几经辗转，最终在2010年3月份签订合约，租下1号楼的64层到69层，建筑面积约2万平方米，租期20年，定名为中国中心。

　　除了烟建集团、万通地产和中坤集团以外，央企中航地产今年6月也宣布了加速海外布局，第一个项目已经确定位于斯里兰卡。此外，坊间有传言万科也正在布局国际化进程，但万科尚未正式对外公布。

　　新挑战

　　究竟是什么原因让越来越多的房地产开发商在中国赚得“第一桶金”后，布局海外的地产开发？

　　胡润百富榜创始人胡润认为，这与中国的移民潮不无关系。胡润联合中国银行(微博)私人银行发布的《2011中国私人财富管理白皮书》显示，14%的中国千万富豪已经有移民打算。在热门的移民国家美国、加拿大和澳大利亚，中国移民一度掀起买房热潮，甚至当地不少媒体认为，中国人的买房人群炒高了当地房价。

　　傲丰投资提供的数据显示，截至今年9月，澳大利亚的房价涨幅达到全球之首。随着中国楼市的调控政策紧缩，海外市场越来越受到投资者的关注。房地产咨询公司世邦魏理仕提供的数据显示，新加坡30%的豪宅被中国人买走。跃升为新加坡豪宅最大的外籍买家。

　　有需求就有市场。海外移民和投资热，是中国房地产商“走出去”的基本动力。但并非所有的海外投资都一帆风顺。

　　在海外扩张的道路上，走过弯路的企业远远大于国际化成功的企业。以几年前的投资热地迪拜为例，在迪拜至今仍有不少的烂尾项目，这其中不乏在当地投资的中国商人的项目。温州籍商人、上海中州集团董事长胡宾曾斥资2800万美元购入世界最大人造海岛群———阿联酋迪拜“世界岛”中的“上海岛”。根据计划，中州集团未来两年将投入10多亿元人民币，在“上海岛”建设别墅群，面向全球出售。

　　但如今，美国宇航局的航拍图片显示，号称世界“第八大奇迹”的迪拜世界岛正在下沉，这个著名的人造群岛很可能以被海水淹没的方式结束自己造价不菲的生命。胡宾的巨额投资或将随着世界岛的下沉没入海底。

　　“在全球经济衰退的背景下，很多国家都在走向封闭的贸易保护，在这个背景下走出去是比较困难的，而且是不可控的。”因冰岛项目发展不畅的黄怒波对此颇有怨言。按照冰岛的规定，只有冰岛公民、冰岛实体及居住在欧洲经济区其他国家的个人和合法实体才拥有对冰岛瀑布、地热等资源使用的开发权。不过，把土地卖给欧盟以外的成员也不是不可行，只是需要向内政部申请特别豁免。

　　环境、政策、政治和文化背景的不可控都是中国企业海外开发的瓶颈所在。在很多国家，出于贸易保护，在政策上对外资公司的要求都十分苛刻。

　　即使顺利买地，进入了海外市场，海外的开发模式和中国也有不同。以澳大利亚为例，澳大利亚对开发商的资金投入要求较高，中国企业很难在当地拿到贷款。此外澳大利亚不支持期房销售，因此，开发商难以进行滚动开发。资金的回收时间相对较长。“澳大利亚由于社会养老体系和福利制度非常好，因此买房的家庭非常少，大部分都是租房住。”闫志春告诉记者。

　　此外，为了禁止外来资金抬高房价，不少国家已经出台了相关保护措施。比如新加坡，为了抑制炒房资金，避免价格攀升过快，要求购入首年进行交易的要缴纳16%税金，以后每年递减4%。