房产信托收紧 开发商面临更高融资成本

　　证券时报记者 张宁

　　近日，“绿城集团遭银监会清查”事件见诸报端后，A股和H股市场上的内地房地产股股价应声下跌。

　　据证券时报记者从信托业内获悉，该事件的起因有偶然性也有必然性。偶然性在于前期媒体一篇不实报道引发监管层对绿城资金链的关注。而必然性在于，监管层拟出台针对房地产集团客户的信托融资情况统计，这使得信托融资情况最为突出的绿城集团迟早会成为监管层清查的目标。

　　此次“绿城事件”传递出两个信息。

　　第一个信息是，利用信托渠道进行融资，已不再是中小开发商的小打小闹。大型房地产集团在难以获得银行低成本贷款的情况下，早已将信托融资与其他非传统渠道列入营业资本的预算。事实上，信托融资因成本相对较低，在市场选择下，已成为与开发贷并肩的主要资金来源。公开信息显示，不单是绿城集团，国内的房地产巨头们今年都纷纷加大了信托融资力度。

　　国际投行瑞士信贷最新的统计数据显示，包括雅居乐、富力地产、合景泰富和保利香港在内，不少开发商过去一年的新债务中，约有一半来自信托贷款。如果将上半年新增的房地产信托融资和开发商新增贷款相比，会发现上半年新增信托融资2080亿元和开发商的银行贷款2110亿元相差无几。

　　第二个信息是，监管层针对房地产信托的兑付保卫战正逐步升级。由于担心限售令使得开发商资金链断裂的风险将急剧增大——在开发商无力偿还债务情况下，风险将会通过信托违约迅速传导给投资者，进而形成威胁经济稳定运行的债务危机。

　　因此在8月末，监管层已下发了《关于做好房地产信托业务风险监测工作有关事项的通知》，要求各地监管部门逐笔监测三个月以内到期信托项目的预期兑付情况，判断兑付风险，并采取相应的措施。而此次提出在信托行业内对开发商“集团客户”的融资情况统计，显然是由点到面，从针对房地产信托项目的逐个监测，进一步提升至对开发商的债务偿还能力全面摸底。

　　综合上述两个信息表明，基于对楼市前景不甚乐观以及对潜在债务违约风险的未雨绸缪，不排除未来会有进一步限制房地产信托的相关政策出台。而对于整个房地产行业而言，如果失去这条成本仅低于开发贷的信托融资链的支撑，开发商们将不得不寻求更高成本的替代融资渠道。