远洋地产北京两地王沦为烫手山芋

　　本报记者 董映颉 北京报道

　　那些高价竞得的“地王”，曾经是众人眼里的“凤凰”，眼下却沦为“昂贵的鸡肋”。

　　在北京，一些2009年及2010年的“地王”地块，楼面地价已经接近周边楼盘的实际售价，面临着“面包与面粉一样贵”的窘境。从短期趋势来看，这些地王已经“出身未捷身先死”，这也是部分地王迟迟没有被开发的主要原因之一。在今明两年调控难放松的背景下，开发商们为了消化这些地王，或将付出漫长的时间和高昂的成本。

　　地王

　　成烫手山芋

　　时至今日，“地王”这个曾经的热门词汇已渐行渐远。然而，去年4月“新国八条”出台前后，北京曾拍出多幅高价地块，其中，大望京1号地块、大兴亦庄X1-1B地块、蓟门桥东升乡地块等都是当时叱咤一时的区域地王。

　　“当时开发商拿地成本很高，限购从严、信贷从紧的政策大环境，对地王地块的开发、定价肯定会有很大的影响。”中原地产华北区董事总经理李文杰对《华夏时报》记者表示。

　　北京大望京1号地块，去年3月15日被远洋地产子公司远豪置业以40.8亿元斩获。在扣除医院、学校等公建面积后，该地块楼面价高达27529元/平米。当时SOHO中国有限公司董事长潘石屹曾估计，该地段建成后的售价必须达到4.5万元/平米，开发商才有10%的利润。从目前市场情况来看，这一目标很难实现，因为目前整个望京地区的住宅均价不到3万元/平米。

　　去年上述地块传出“退地风波”之后，远洋方面一直表示在2011年初开工。而据记者了解，尽管目前这一地块已经开工，但进展却比较缓慢。

　　“定价方面的问题现在还不好说。”远洋地产一位相关负责人告诉本报记者，“我们现在还在对市场进行调研。”而对于项目何时竣工的问题，这位负责人则以不方便透露为由匆匆挂断了记者的电话。

　　大望京地块并不是远洋在市场癫狂时拿下的唯一地王。2009年12月，远洋旗下的远东新地击败龙湖、保利、万科等19家开发商，以48.3亿元拿下亦庄新城三羊居住区地块。该地块拍卖起始价8.5亿，溢价率接近500%，成为亦庄“地王”。

　　业内人士表示，该地块折算下来楼面地价达到1.8万元/平米，而地处大兴区的亦庄目前新房售价多在2万元/平米-2.5万元/平米之间，如果现在开发，几乎没有利润。

　　此外，中国兵器装备集团去年3月斥资17.6亿元拿下蓟门桥东升乡地王，以30197元/平方米的楼面价刷新了北京楼面单价纪录。今年8月，保利地产发布公告称，已经立项并授权经营层以收购世博宏业100%股权的方式，获得世博宏业所拥有的北京蓟门桥项目。

　　数据显示，蓟门桥区域的二手房均价仅在3万元/平米左右。此前，该地块附近一位中介门店负责人向记者表示：“这一地块迟迟没动静，听说主要还是担心卖不上价。”

　　事实上，就连接盘的保利地产内部也对此产生了分歧。在董事会投票中，保利地产独立董事魏明海对收购表示弃权，认为该项目盈利前景一般。而另一位独立董事张礼卿则直接投下反对票，指出蓟门桥项目成本较高，建议保利地产在目前市场环境中慎重考虑。

　　成本回收难题

　　“说句实话，开发商要拿下地王，也是需要有勇气的，如果想领先于这个城市发展水平做事，是要付出代价的，要么就是时间代价，要么就是成本代价，要么就是利润代价。”中国房地产学会副会长陈国强曾向记者表示。

　　仅从项目建设来看，因原材料价格上涨等因素，建筑成本与开发商前两年获取地王时相比，已不可同日而语。

　　某建筑企业董事长刘利向本报记者直言，今年以来，土建成本骤增，现在人工开支就涨了20%，此外，各种材料进货价也看涨，涨幅都在10%-20%之间，钢筋、水泥、石膏板的平均涨幅甚至超过20%，钢化玻璃更是从今年上半年的90元/平米涨到了160元/平米。“利润少于30%的工程我们是不接的，根本没钱赚。”刘利说。

　　对于开发商来说，土地楼面价格高导致楼盘“卖不上价”以及建安成本的上涨还仅仅是地王成本回收难的表象。更重要的是，开发商受地王项目所累，损耗的元气却难以迅速恢复，而其整体业绩和由拿地而引起的负债也遭到了业内的质疑。

　　去年3月，远洋地产拿下望京地王和亦庄地王后，有机构就对该公司下调了评级。“当时，我们机构对远洋给出的基本判断是：入账毛利率令人失望，评级下调至中性。”交银国际一位长期关注远洋地产的分析师表示。

　　根据远洋地产2010年半年报显示，当时入账毛利率由2009年同期的28.6%，下跌至期内的只有25.4%，而这其中则主要是受入账土地成本急升88%，和北京以外地区销售比例增加所致。此外，远洋地产净负债比率由去年年底的14%，急升至期内的68%，对此管理层解释主要是由于支付大部分的应付土地款所致。

　　“楼市新政对地王和地产暴利的挤压效果已显现。”房地产营销策划专家谢逸枫向记者表示。

　　陈国强则表示，“高价土地在土储中占比过高的房企，只能寄希望于中短期的调整后房价能重新进入上涨通道。随着土地供应的继续加大和调控的继续，下半年土地市场价格上涨可能性仍然很小”。