绿城集团陷资金围城 毛利最高达200%最终利润仅2%

　　作者： 张明 | 来源： 中国经营报

　　当中国足球与中国房地产紧密纠缠在一起的时候，来自足球圈的爆料总比房地产迅猛。

　　近日，从足球圈流出关于海航集团拟30亿元收购浙江绿城集团的传言，尽管因两家公司的先后否认而烟消云散，但绿城这家中国排名前列的房产开发商正在遭遇危机却成事实。

　　2011年绿城中报显示，截至6月30日，绿城的销售额为201亿元，仅完成今年全年目标550亿元的36.54%。持有现金90亿左右，却有350多亿元负债，负债率高达160.2%，成为大型开发商中负债率最高的房企。

　　“如果说这一轮房地产调整，肯定会出现大型房企倒闭或被兼并现象，那么绿城也许正走在危险的边缘。”一位不愿具名的券商房地产行业分析师表示，而绿城陷入危机传言在业内已经不是第一次。

　　债务高筑

　　就在一年前，绿城董事长宋卫平还曾雄心勃勃地宣称，2011年绿城销售额要冲刺1000亿元。但事实上截止到2011年7月，绿城销售仅完成了约232亿元，差距何其远。

　　前述券商房地产行业分析师还做过一项数据统计，2010年绿城销售额达580亿元，而利润只有10亿元，利润率不到2%。而如果今年绿城的销售额达不到 480亿元，那么将面临着被债务拖下深渊的危险。“从绿城所售房子的房价看，毛利基本在50%~200%之间。但这么高的毛利，最终利润率却只有2%，只能说明大部分利润被高利贷吃了。”瑞信的报告显示，绿城的负债率已达历史新高。

　　由此业界认为海航的收购传言并非仅是臆测。但宋卫平只用一句“绝无此事，这是一个笑话”来回应。但面对高利借贷与高负债率，绿城则选择了沉默。

　　销售遇阻带来的压力，绿城似乎早有预期。绿城常务副董事长兼执行主席寿柏年在2011年中期业绩发布会上坦陈，目前销售比年初的预期要差，随着限购区域的可能进一步扩大，下半年的去化率(即是在一定时间段内的销售率)可能还会低于上半年。

　　受此影响，今年上半年，绿城仅以23.3亿元取得权益土地储备面积201万平方米，需支付的土地款仅为去年全年的1/6。然而，有浙江当地开发商经过计算发现，绿城获得的这200余万平方米土地的实际成交价应为44.32亿元。“绿城之所以能以23.3亿元的土地出让金撬动价值44.32亿元的土地，其根本原因是合作伙伴向绿城合作开发的项目公司提供了比银行基准利率高出100至200个基点的借贷，并以绿城在这些公司所占的项目权益作抵押。”这位开发商表示，绿城是以今后的利润作为财务利息来缓解短期内的财务压力。

　　此外，绿城还大幅压缩新项目的开工。数据显示，2011年初，绿城制订的开工计划是487万平方米，而截至6月30日，新项目开工量仅为277万平方米。

　　绿城半年报显示，绿城截至6月30日可动用的银行现金及结余仅67.44亿元，抵押的银行存款30亿元，一年内到期的银行借款和其他借款却高达135.14亿元。

　　面对如此境地，绿城开始频频举债。

　　今年年初，绿城曝出“集资门”，被指通过内部集资的民间借贷手法来缓解集团资金链紧绷。据杭州当地媒体人士透露，绿城曾就内部集资发文：因下属项目公司开发建设的需要，绿城集团拟向内阶段性融资。内部融资的起点为10万元，不设上限，期限为两年，预计年收益率12%，期满一次性还本付息。

　　而7月份，绿城与平安信托就温州项目联合募集8.75亿元的信托产品，年融资成本高达25%，一时将绿城的资金链紧绷推向了风口浪尖。

　　查阅绿城的信托史，其发行频率和规模远超同类房企。2011年1月以来，绿城信托计划涉及多个地区多个项目，其中北京信托绿城房地产集合资金信托计划募集资金为20亿元，委托给北京华融国际信托的绿城舟山等应收转账款转让信托计划，募资约3亿元，委托上海中泰信托的绿城御园股权收益权项目，信托资金 2.57亿元，截至今年6月绿城的信托融资计划已超过百亿元。

　　“这么大规模的融资除了表明绿城资金非常紧张之外，还表明绿城已经启动以未来的收益空间换取现在的生存和发展时间。”富邦投资副总裁翟玉成表示，这也是当下大多数房企在资金紧张时所采取的策略。

　　策略错步？

　　然而在连续不断的资金链危机中，绿城仍然坚持着其剑走偏锋的风格。

　　今年的5月至7月三个月中，绿城新项目的去化率均在40%以下，远低于“最危急”的2008年同期数据。

　　“通常面对这种局面，房企大多采取降价促销，增加销售回款减轻压力。”上述开发商表示。但就在万科、雅居乐、恒大、龙湖等宣布降价促销的8月，绿城却坚持不降价。

　　绿城多位高管近日纷纷对外表示，不会对在售楼盘降价销售。就在2008年，被足球圈称为“斗士”的宋卫平还曾公开表示，“万科的降价是不负责任的”。

　　有熟悉宋卫平的开发商表示，在房地产开发方面，宋卫平“赌性十足”，他坚持开发高档楼盘，赌的不是销售额和利润，而是楼盘下面土地的巨幅升值。“他喜欢冒险，有血性，善用游资，在多次别的企业不敢尝试的冒险中取得了胜利。”

　　绿城的坚持还在于以杭州为中心进行聚焦开发，在整个市场份额中，浙江占据了绿城开发项目总量的近50%，浙江以外开发仅涉足了上海和长沙、青岛等地，但销售状况均不理想。而绿城坚持走高端楼盘路线，却在销售上干不过开发条件相同的其他开发商，与龙湖在大本营重庆降价相比，绿地却并没有在杭州降价。

　　宋卫平近日曾私下与员工交流：“我们开发的是高端楼盘，受限购影响比较大，即使降价也难起到实际效果，还不如扩大开发规模来抵御短期压力。”

　　这一思路也被地产界形容为“九个锅盖盖十个锅”。因这个游戏而分崩离析的大有人在，当然成功者也有，比如恒大。

　　“每一次房地产市场的调整，都是对开发企业战略、财务、营销等经营能力的一次大考，综合能力出众的公司即使在市场不景气的时候也可以渡过难关，甚至获得扩张机会。”亚盛房产策略顾问谭剑伟表示，但中国房地产近20年的发展历程，没有在调整期到来时及时调整策略、弥补缺陷的公司大多难以成功，“侥幸逃脱市场惩罚的大多是受到政策的赦免。”

　　房企危城？

　　绿城也曾经历侥幸。

　　绿城的资金链问题，其实早在2008年底便已埋下了“伏笔”。

　　2008年绿城年报显示：绿城一年到期的短期负债，从当年年初的24.36亿元，激增至38.68亿元。而一年以上的长期贷款，更是从当年年初的 43.68亿元，激增至73.85亿元。此外，绿城还有高达27.01亿元的高息收益债券。因多个房地产项目延期，为解决建设资金、开发成本及营运资金需求等，是绿城大量借债的原因。

　　为此，2009年5月，绿城还曾经历了一场“生死劫”，当时，如果绿城不能以8.5折价格回购一笔4亿美元高息债券，则高息债券承销机构及持有其债券总金额25%以上的债权人有可能要求绿城提前赎回债券。这一后果可能导致绿城资产被清算。

　　然而，这一“劫难”终因政府救市，房地产市场于2009年再攀高峰而安全渡过。

　　此后，绿城再现“孤胆”本色，投资上百亿元在多个城市抢下地王。至2011年6月底，绿城土地储备总用地面积达2400多万平方米，规划总建筑面积达4200多万平方米。

　　“绿城的扩张大多是和资本方合作的，特别是在北方一些城市，绿城的很多项目都是资本方的打工仔。”上述浙江房企负责人表示。

　　这也是宋卫平在2011年发掘的另外一个商业模式：替有地的人去做开发， “这将是我们2011年里获得的商业机会，这一块规模在两三年之内就会超过现有整个绿城的开发规模。”

　　绿城在公告中也曾指出，公司做代建就是想通过与外部机构的合作，在不增加公司负债的前提下通过提供服务来获取收益。按照绿城的目标，每年要增加50～100个代建项目。

　　这期间的合作伙伴中就有海航集团。2010年11月25日，海航下属的西北海航置业有限公司和浙江嘉禾公司合作，以18亿元的代价竞拍到杭州88号地，其中浙江嘉禾为绿城房地产集团有限公司的下属公司。

　　据了解，2010年9月绿城集团就成立了绿城建设管理公司，专门用来拓展品牌输出和管理输出的业务。“每个代建项目的收益率约为7%，有些项目如果贴牌，还要另外附1%~2%的品牌管理费。”

　　“与海航的资本性扩张不同，绿城的代建性扩张是以增加成本为代价的，扣除成本后收益极低。”在谭剑伟看来，海航曾在成都等地通过并购拿地数万亩，而当地的合作房企无不是在市场压力和行政成本的双重考验下举步维艰，“一旦政策调整期拉长，采用绿城这样代建模式的房企很可能遭遇的是八面围城，自有领地被逐步蚕食。”