英国地产放量下跌 中投弃购10亿英镑大楼

　　师琰

　　金融危机以来英国最大一单地产交易案最近告吹，记者从相关人士处得知，曾志在必得的中国投资有限责任公司连同另外两位潜在买家知难而退，不愿再为债务链复杂的花旗集团大厦支付原来估价10亿英镑、相当于约百亿元人民币的交易价。

　　中投公司监事长金立群9月29日对本报回应说：“我们必须看是否能得到合理赢利，确保投资是安全的。”金立群未就此项交易的具体细节置评。

　　“CIC管理的资产价值2300亿美元左右，那些钱是中国人民通过自己的艰苦工作所收获、奉献的果实，”金说，“对每一美元现金我们都将负起责任。”

　　中投决定弃购花旗大厦之时，正值英国地产市场从去年起复苏的势头急转直下。几乎一夜之间，伦敦地产市场上挂牌标售的商业楼宇总价值增至罕见的50亿英镑。然而受宏观经济拖累的英国甚至是欧洲地产市场正在下行。

　　“我们对在英国(市场)的投资(仍旧)保持兴趣，但就具体交易而言你永远不知道结果如何。”金立群说。在不到两年时间里，中投在英国的投资额已达到70亿美元。

　　中投弃购背后

　　去年全球商业房地产直接投资交易总额1035亿美元，主要贡献来自以各类基金为主的跨境交易额同比骤增了50%，占到总交易额一半。但目前各类基金对于跨境投资正变得越发谨慎。

　　“过去几个月规避风险的情绪上升，大型交易正在关闭。” 仲量联行国际资本集团负责人哈斯特(Arthur de Haast)说，“如果今年接下来的日子经济环境仍不明朗，这种趋势将继续。”

　　花旗集团大厦高45层，是伦敦新金融城金丝雀码头耀眼的地标型建筑。去年秋季中投已开始积极准备竞标购买该幢大楼。当时市场估价在10亿英镑。

　　一位了解此案的相关人士今年早些时候曾向记者透露，称该桩收购大案有可能在夏天完成，亦可能因不确定因素拖到更久。

　　该幢大楼目前属于富豪Glenn Maud 的Propinvest集团和爱尔兰企业家Derek Quinlan共同拥有，而他们是在2007年花了11亿英镑从苏格兰皇家银行手中购得。

　　当年的卖家苏格兰皇家银行向买方提供了1.43亿英镑初级贷款，一个银团则提供了另外8.75亿英镑二级贷款，目前部分二级贷款的权益转给了爱尔兰国有资产管理机构NAMA。

　　据介绍，这些贷款本应于2009年到期，但已被延期至今年9月和10月到期；贷款的利息属于到期一笔支付，而非按季偿还，目前未偿还的利息金额已达2.57亿英镑，导致该幢大楼的债务总额接近14亿英镑。

　　但是根据今年6月估值，该幢大楼价值已缩水至9.1亿英镑。而随着英镑汇率持续疲软，英国二次量化宽松在即，该楼以美元或人民币计算的价值3个月以来又相当于缩水近一成。

　　伦敦地产市场一向是由海外买家支撑半壁江山。中行、工行过去两年在伦敦相继斥巨资买楼，加上香港商人频频出手，一些内地富豪也来伦敦挑选豪宅，让来自中国的资本在伦敦地产市场迅速成为一支令人刮目相看的生力军。

　　不过，一位主要服务于中国投资客户的伦敦地产经纪向记者透露，最近一段时期，来自中国的商业地产类投资已处于“寂静”状态。

　　伦敦地产浮沉

　　伦敦一直是全球地产界的风向标。2008年开始的经济危机，令伦敦商业地产市场的价值一度比高峰期下跌四成。到今年初，逐步回暖的市场与低谷时相比，价格涨回15%-20%。

　　但最近几个月，房价增长步伐明显受到阻力。伦敦抵押贷款经纪公司Obligo负责人Chris Gardner说，楼市“几乎完全停滞”。

　　“现在的情况主要是业主恐慌，包括很多持有高品质商业楼宇的业主，因为担心市场动荡，唯恐会错过最后的出手机会，所以纷纷放盘。” 9月23日，Cheyne资本管理公司投资监管专家江月对本报记者说。

　　目前估计有价值50亿英镑的商业地产蜂拥挂牌上市。“这么多商业楼宇一下子涌现在市场上，更可能加剧市场动荡。银行也格外惜贷，基本上不会贷款给这类资产的购买者。”江月说。

　　尽管英国利率已很低，英镑还在下跌，而且又是海外买家的传统“避风港”，但今年二季度平均房价同比下跌5.33%，而去年同期还曾上涨6.04%。

　　在兴业银行(微博)分析师Beenan Hilliard看来，即使利率下降，但消费者信心指数还是“非常低”，“地产市场仍然被高估”。 他预计，因为一个“麻烦的经济基本面和低消费者信心指数”，英国房价到明年中期还会再降5%左右。

　　英国只是欧洲地产业下跌走势的一个缩影。英国特许测量师学会RICS根据今年二季度数据发布的环球房地产指南显示，欧洲大部分在下跌，表现最差的地产市场位于边缘地区，呈马蹄形，包括爱尔兰、西班牙、地中海岛屿、希腊和许多中东欧国家。

　　随着欧债危机进一步加剧，要求欧洲央行回复下调基准利率的呼声正越来越高。负责完成RICS报告的Matthew Montagu-Pollock说：“低利率对地产市场是积极信号，但只有在基本经济面复苏的情况下，楼市才有希望。”