绿城苏州成本价卖楼 高价拿地酿苦果

　　李娟

　　英雄也有被胜利冲昏头脑的时候。绿城集团董事长宋卫平正在为自己两年前在苏州的一时冲动付出代价。

　　2009年9月22日，绿城集团在苏州一天之内花费61亿元连续拿下两个“地王”。两年后的现在，其中一个地块刚刚开盘，且正在以成本价进行销售；另一个地块，到现在连开工的时间都还没有确定，具体开盘时间更是遥遥无期。

　　2009年刚从2008年濒临破产的危机中缓过劲来的宋卫平，当时显然没有料到两年后的中国楼市会变得如此艰难。2009年，绿城的总销售额已达到531.5亿元，在内地房地产企业中排名第二，离万科只有一步之遥。

　　千金散尽还复来。这一年，绿城耗资456亿元激进拿地，占合同销售额的88.8%。这一年的疯狂举动，现在开始反噬绿城。

　　最失败的“拿地”

　　从现在的情况看，这可谓是绿城当年拿的最失败的两块地。

　　“这块地的加价幅度是100万，但目前加价被人为地改为了1亿。66号为苏州中信投资，老总王戈亲自带队，也在不停地加价。最终没有胜过绿城。”这是2009年当天拍卖会上的一幕，这块地的总价36亿，楼面价达到28057元/平方米。

　　这一幕在随后的15分钟后再次上演，第二块地再次被绿城夺得，杭州绿城以25亿拍得苏园土挂(2009)07号地块，楼面单价达到20075元/平方米。

　　这是令所有媒体和业界震惊的一幕。许多人猜测，这是败走上海长风地块的绿城集团在苏州土地市场的发飙。当时，绿城集团执行总经理王虹斌和宋卫平亲临现场，从拍卖当天的视频来看，宋卫平一直都泰然自若，绿城在当天拍卖会上，击败了包括招商、华润、新鸿基等在内的众多知名开发商，这是绿城集团第一次进驻苏州市场。

　　有消息人士向《第一财经日报(微博)》透露，此前，这两块土地地方政府曾和某开发商谈过，上述两块地中的一块，政府会给予每平方米不菲的补贴，正是在这种背景下，绿城集团莽撞地闯了进去。《第一财经日报》记者曾就此事向绿城的一位高层证实过，对方表示，听说过这个消息，并没有去向官方进行进一步的核实。

　　或许正是因为这个原因，苏州的这场拍卖会，才吸引了这么多“有来头”的开发商，也正是在毫不知情的情况下，绿城对苏州的这两块地表现出了极大的兴趣。

　　王虹斌在拍卖会结束后公开表示：61亿元的总价还是在公司的预算范围之内的，公司看好苏州在近五六年的综合性城市发展过程中发展强度位居长三角城市的首位，因此，此番绿城一举投资苏州房产市场，是抱着极大的开发信心而来。

　　此外，王虹斌还表示，由于绿城已经在中低密度房产开发中累积了充分经验，公司对于这两宗地块在未来一年的成功开发也是信心满怀。

　　这个被认为可以一年内成功开发的楼盘，足足过了两年才开盘，记者在绿城苏州御园(微博)的售楼处看到，“价格差不多在4万/平方米，这几乎是成本价在出售，装修成本1万元/平方米，建业成本5000元/平方米左右。”售楼处的一位负责人向记者透露，御园的楼面价达到2万元/平方米，卖4万元/平方米这个价格，加上财务成本、管理成本等，根本赚不到钱。

　　这个赚不到钱的楼盘，十分冷清，几乎一个上午，都没有看到看房的人，另一个楼面价达到28057元/平方米的地块，现在还没有开发。有消息称，另一地块为绿城玫瑰园项目，主要是做中式别墅，目前还没有动工，具体开盘时间待定。

　　不断退让的“底线”

　　这或许是绿城当时和另一家开发商紧紧咬住不放的重要原因，不管绿城是否做了别人的“替罪羊”，这笔不该买的单，绿城还是要照买不误。

　　“这一项目属于上海分公司，并不属于南京分公司。”有内部人士向记者透露，绿城内部管理有些混乱，不同的子公司之间争夺资源十分厉害，当时正是长风地块失利的时候，上海公司十分想抢夺资源，在没有做足功课的情况下，就递交资料，表示苏州市场十分值得开发。

　　让绿城万万没有想到的是，2010年遭遇史上最严厉的调控，苏州市场和浙江市场存在巨大的差异化，这两个61亿的项目，让绿城也吃足了苦头。

　　不仅如此，因为管理上的混乱造成投资的不当，绿城已经频频在降低其底线，继杭州和阿里巴巴(微博)合作了三个“9.2折”的楼盘之后，在北方市场，绿城甚至出现了更低的折扣。

　　这是绿城在鄂尔多斯和当地城投合作的楼盘，记者在鄂尔多斯调查时发现，如果说明是城投的员工，一次性付款的话，折扣可以降到8折，这或许是绿城全国所有楼盘中，第一个打出8折的项目。

　　此前，一直坚守9.7折底线的绿城，在市场情况不好的情况下，一再退让到9.2折，在鄂尔多斯出现的8折，会不会引发绿城大面积的降价？

　　这和宋卫平此前对媒体宣传的，降价或者卖项目的理念，不谋而合。