嘉凯城66亿巨额担保逆市扩张 豪赌楼市回暖
http://msn.finance.sina.com.cn 2012-03-26 10:00 来源: 投资者报
《投资者报》记者 张东红
房地产价格下降，成交量萎缩，房企资金不断收紧，地产商纷纷忙着过冬。而嘉凯城(000918.SZ)却发布66.6亿元的担保计划，支持旗下子公司房地产开发。
3月14日，嘉凯城发布公告称，为满足公司发展需求，2012年计划增加对控股公司担保额度66.6亿元。而在这之前，公司对外担保余额为36.53亿元，占公司最近一期经审计(2010年12月31日)净资产的比例为58.6%。不过，此次新增66.6亿元的担保额度，无疑将远远超过其净资产。
对此，嘉凯城媒体关系部王经理向《投资者报》记者表示，担保意味着可以帮助企业贷款，但不一定会用足额度。目前看，公司有资金压力，但是公司对于行业发展有自己的判断。
业内人士指出，在旗下公司获得巨额担保之后，嘉凯城或将进入大规模的地产开发，而销售将是成败关键。现在，嘉凯城的目标非常明确：希望政策能够放松。
楼盘价格下跌销售仍难
“目前均价每平方米1.5万元左右，最高的时候曾达到2万元。”3月22日，杭州名城？湖左岸售楼处人员对《投资者报》记者表示，这楼盘已经开盘快两年，现在还有100多套房子。伴随着售价的下跌，嘉凯城的该楼盘销量并不令人满意。
嘉凯城的房价虽然出现了下降，但是销售仍然比较困难。《投资者报》记者调查，新开楼盘或者是已经开盘几年的楼盘，其去化率不高。
以上海嘉凯城的一个楼盘嘉业海悦苑为例，金丰易居&佑威联合研究中心3月22日监测的数据显示，该项目去年12月24日开盘，开盘440套，还有389套在售，销售率只有10%左右。而已售房均价只有6700元/平方米，公司的报价范围则是每平方米7100~11500元。对此，金丰易居&佑威联合研究中心黄宁武表示，目前的项目差不多都是不温不火的。
嘉凯城在杭州的东方红街项目曾经被分析师们视为重点项目，因为该楼盘位于杭州东站附近，地理位置优越，曾被期望均价每平方米3万元，希望能够回笼大量资金。不过，一位不愿透露姓名的房地产分析师表示，去年年底实地考察后，发现其销售情况并不令人满意。
3月22日，记者从东方红街售楼处了解到，房子已经在去年底售罄，均价在每平方米2.5万元上下。由于其产权只有40年，属于商业地产，不属于限购的范围，但是即便如此，销售价也没有达到预期。
另一个在杭州的名城？湖左岸楼盘，最高时售价在每平方米2万元，目前均价只在1.5万元左右。透明售房网数据显示，该楼盘2月份的成交平均价格为每平方米1.62万元，1月份的成交价格为每平方米1.59万元，而去年7月的价格为每平方米1.93万元。
根据透明售房网显示的数据统计，该楼盘总共705套，其中已售499套，已预订的8套，仍有198套可售。2010年开盘的名城？湖左岸，销售近两年，销售率也只有70%。
嘉凯城有关人士表示，今年在杭州还有一个楼盘要开，同时，还剩下七八个楼盘的余盘销售。在上述房地产行业分析师看来，由于嘉凯城的楼盘除了杭州、上海外，基本上都是青岛、潍坊等三四线城市的项目，售价相对较低，从对公司的影响看，主要还是看上海、杭州这些楼盘的情况，而这些楼盘的销售情况并不令人乐观。
利润剧降 巨额担保仍支持子公司开发
1月18日，嘉凯城发布的业绩修正公告显示，2011年净利润从修正前的5亿元变为修正后的2亿元，同比下降82.07%，其原因除了实际可结算项目较预计结算项目减少导致销售收入减少外，就是销售价格调整等因素导致公司盈利水平下降，利润减少。
在此情况下，嘉凯城不是想方设法提高去化率，增加销售速度，回笼资金，反而计划为旗下子公司担保66.6亿元，用于子公司的开发等用途，显示出继续扩张的欲望。
其中，获担保额度比重最高(14亿元)的名城博园项目，由嘉凯城旗下三大品牌之一的名城集团于2011年2月25日以14.5亿投得。
之前，嘉凯城已经有大量的土地储备。上述房地产分析师说，土地储备可以支持嘉凯城3~5年的开发，而要开发，则需要大量的资金投入。如果房屋销售不力，将会带来资金压力。
只不过，66.6亿元的巨额担保实际上已经远超嘉凯城最近一期经审计(2010年12月31日)净资产。在此之前，嘉凯城对外担保余额为36.53亿元，占公司最近一期经审计(2010年12月31日)净资产的比例为58.6%，无逾期对外担保情形。
对此，嘉凯城媒体关系部王经理表示，公司对结算销售的情况等，都有测算，同时，公司担保的融资主要是项目融资，以开发更加迎合市场的产品，公司这样做是凭着多年的行业经验所作出的判断。
豪赌政策放松
虽然公司对于66.6亿的担保有自己的测算，但是面对楼盘销售的不畅、房价下跌的尴尬，再加上财务数据的恶化，如果这些担保都转化为融资，公司的负债率必将大幅度上升。
数据显示，去年第三季度末，公司的货币资金较年初减少35.9%，主要是房产销售回笼减少及支付土地款、工程款增加所致；存货较年初增加33%，主要是因为支付土地款及在建项目投入增加所致；一年内到期的非流动负债较年初增加224.6%，是因为一年内要归还的项目开发借款增加所致；同期，公司资产负债率为75.5%，比去年年初的70%，高出了5个百分点。嘉凯城的财务风险在不断增加。
前述房地产行业分析师表示，在房地产调控的情况下，嘉凯城的很多项目在建设当中，为了不停工，所以要不断进行融资。
3月14日的公告中，还审议并通过了《上海中凯佘山别墅装修贷款的议案》。向东亚银行(中国)有限公司上海分行申请贷款3000万元人民币，用于佘山曼荼园项目别墅装修。可见，嘉凯城急需很多后续资金的跟进。
不过上述分析师也表示，由于嘉凯城的背景比较强，能够比一般的房地产企业承担更大的风险。
国资背景的嘉凯城前三大股东分别是浙江省商业集团有限公司、浙江国大集团有限责任公司和杭州钢铁集团公司，而浙江国大集团有限责任公司是由浙江省商业集团公司和中信房地产股份有限公司等为主组建的国有控股大型企业集团。浙江省商业集团与杭州钢铁集团，位列中国企业500强。
“不过，最重要的还要看到时候楼盘能否销售出去。如果新开楼盘仍然销售不好，公司的压力就会越来越大。”上述分析师说，市场预期下半年地产政策可能放松，而嘉凯城显然也是这种乐观预期的支持者。■