墓地暴利调查:土地开发制度的畸形和垄断

　　面对高调上涨的墓地价格，老百姓只能连声哀叹“死不起”，有人不禁扼腕感叹：做了房奴还要做墓奴！不得不无奈地自我调侃，“今后，墓地是否可以分期付款？”

　　◎ 文/本刊记者 若言

　　一块4平方米的墓地，最高售价竟达2.2万/平方米，其价格已远远高于厦门当地的房价。比这更离谱的价格是位于厦门的安乐园——它以870万元的天价傲然位列全国墓地排名之首。

　　厦门并不是孤例，纵观全国各地墓地的价格都一路看涨。据网络上盛传的“十大天价墓”排行榜显示，这些墓地的价格均在百万元以上，因土地资源紧俏，它们的身价只涨不跌，每天的价格都在变化，且不愁找不到买家。以厦门为例，近年墓地的价格以20%的速度飙升，涨势强劲，其价格涨幅远超房价。

　　临近清明节，面对高调上涨的墓地价格，老百姓只能连声哀叹“死不起”，还有人不禁扼腕感叹：做了房奴还要做墓奴！不得不无奈地自我调侃，“今后，墓地是否可以分期付款呢？”人生旅程短暂，连死后也烦恼不断。

　　近日，《中国经贸聚焦》记者赶赴厦门实地暗访发现，无论公益性墓地，还是经营性墓地，几乎都在玩擦边球，上有政策、下有对策，开发商从中牟取土地价格的暴利空间。单从表面上来看，天价墓地的现象显示一个不争的事实：死人正在与活人抢地。其实，这折射出更深层次的、也是中国特有的社会现象：土地开发制度的畸形和垄断，这是造成“地下房地产业”迅速成为暴利行业的主因。

　　高价墓地成抢手货

　　2月初的厦门，竟也遭遇连日低温的侵袭，路人大多裹着大衣和厚围巾，不敢轻易卸下厚重的冬衣。然而，在街角一隅，居民家中的小院墙头不经意地露出了几朵粉色的桃花瓣，它们在微风中轻轻摇曳着，在熙攘的街头上，悄然吐露一丝春的暖人气息。而此时，距离厦门市区近30公里的一家著名的墓地，却显得格外安静，不是一般的那种静。

　　当地人告诉记者，该墓地位于厦门市郊，由于它邻近火葬场，附近未设公交车经过，居民们比较忌讳去这个地方，平日都绕道而行。为此，记者找到一辆红色的海峡出租车公司的车子，经劝说，司机同意前往，因他不是当地人，不得不一路打听过去。

　　经过一番颠簸，大约20分钟，记者远远地看见了标有该墓地的指示牌，按照这个标志方向，出租车缓缓地爬上一个小山坡，车子右转弯停下，眼前就是该墓地的正大门，只见整个陵园依山而建，墓碑鳞次栉比，绿化修剪得整齐美观，显得井井有条，如果不是几声狗叫声，记者还误以为入了一个大公园呢！环顾四周，墓园绿化成荫，主干道旁的绿叶内镶嵌着金黄色的“炮仗花”，这是南方特有的花卉，它们一串串地挂在绿墙上，好似一颗火星般炸成了一片，活跃墓地的气氛，增添静谧之美。

　　按照标志指引，记者来到半山腰上的公墓管理处，这里地面上的水渍未尽干，显然刚刚清理打扫过。隔着办公室的玻璃窗，记者看见两位工作人员正在聊天，其中的一位是已在这里工作了20多年的王有才。站在记者面前的他身材不高、皮肤黝黑，寡言少语。对记者的意外到来，王有才显得很警惕。于是，记者以购买者的身份与他攀谈家常，他便低头点了一支烟，逐渐放松了戒备，话也渐渐多了一些。

　　“临近清明节了，有不少人都会来挑选墓地，现在自选区的墓地都‘客满了’，只剩非自选区了。”老王吐了一口烟圈慢慢地说，现在面积为2.5平方米的墓穴价格近5万元，相当于每平方米的价格高达近2万元，其中包括5年的管理费、安葬费等，这个价格已经非常实惠了，也没剩几个空位，很是紧俏。

　　王有才告诉《中国经贸聚焦》记者，天马山墓地是公家经营性质的，近年以来因土地资源紧俏，其价格也上涨得很快，几乎接近饱和了。当记者询问是否有公益性墓地区域时，老王两手一摊地说，“价格都差不多，何况公益性区域早就爆满了，根本挤不进去。想买也买不到了。”

　　不仅如此，记者在现场看见，位于山坡顶端的自选区也已经“碑满为患”，平均每个墓地的占地面积在8平方米左右，与山坡脚下的4平方米的墓地相比显得“宽敞”许多，其价格也水涨船高。“这里最贵的墓地近100万元，风水都很好，依山傍水。”老王指着四周的绿化环境，这一切都是属于无形资产，是很难用钱衡量得清楚的。

　　有意思的是，记者在采访时发现了一个现象，即墓地的价格越高，买家反而越多。“中国的传统观念就是落叶归根，祖坟建得好，才有利于子孙后代的发展。”确实，老王的话代表了大多数购买者的心态。自从改革开放以来，生活水平提高了，不少人的钱袋子鼓起来了，不差钱。只要风水环境好，买主自愿花费大笔的金钱，用来购买想象中的另一个世界的好生活。尤其是近年，不少人都是直接冲着高价墓地而来，买主甚至还会带着多位风水先生现场勘察，自愿以高昂的价格买下这块心仪的“地下房产”，自己想怎么建都可以。

　　死人与活人争地原因何在

　　据记者了解，天价墓地还有一个共同的特点：距离市区较近，环境和周边配套较好。纵观中国各地的情况来看，这是天价墓地形成的重要原因之一。比如，中国最贵的墓地就是厦门的安乐园，其地理位置距离厦门市区很近，仅需不到一小时的车程。

　　现场，安乐园的一位不愿意透露姓名的销售人员介绍说，大多数墓地都分为自选区和非自选区，前者的起价肯定高于后者。这里普通墓地根据面积从1.8平方米至10.4平方米不等，售价为2.12万元至11.504万元。高价墓都是自选墓地，至少需购买10平方米以上面积，每平方米价格2.6万元。但当记者提出要去现场拍照时，却遭到对方的拒绝。“我们要尊重死者和家属的隐私，所以不接待参观和拍照。”

　　无独有偶，该行业的一位内部人士陈升却向记者透露出这个天价墓的一些秘密，安乐园距离厦门市区很近，配套设施也很完善，最贵的高达870万元！“这是我们业内的典范呢！这块墓地的购买者是一位来自晋江的老板，在当地小有名气，他是为了给父母修建墓地尽孝道，他出手十分慷慨，还带了很多风水先生专程陪同勘察这个墓地周边的风水，俨然有备而来。天价墓地的买卖成交之后，顿时被广为传播，吸引了众多参观者”。

　　陈升坦言，作为该行业学习的楷模，他曾经去实地参观和拍摄过，从实地来看，这个墓地的占地面积超过100平方米，其墓碑等使用的材质都极好。“这就好像家里的装修一样，每处材料都是最高档的，能不贵吗？！”

　　墓地之所以出现如此昂贵的价格，也与其经营者的拿地成本不无关系。“安乐园的经营性质是私人性质，是几个老板合资经营的，据说包括拿地、拿证等各种成本在内，花费几个亿了。而且，大部分还是通过银行贷款解决资金周转难题的。”陈升表情神秘地对记者说，可不要小看了安乐园，并不是普通人都能拿到墓地的开发经营权，这可是一块“肥肉”。“只要拿到本儿(土地开发证)，像安乐园这样的，不出几年早就收回成本了，大把大把的钞票主动往他兜里飞进来了。”

　　而相比之下，一些新“进入者”就需要非常雄厚的现金链。“从拿地开始至今也有近十年了，我们都是用现金的，从未向银行借贷过。”现场，厦门当地一家不愿意透露姓名的墓地开发商说，他原本是从事房地产行业的，前些年赚了不少钱，近年才开始转行从事“地下房地产业”，因该行业比较隐蔽，又不易惹人眼目，容易打“擦边球”，利润空间也颇大。

　　采访中，墓地的销售人员无一例外地向记者介绍了 “擦边球”的技巧：规定只对墓基和墓碑所占面积进行了界定，但周边绿化景观和附属设施面积并没算在内。只要客户肯出钱，一座墓地配套10平方米甚至上百平方米的附属设施和景观都可以，这样就能根据客户需求打造出几百万元的豪华墓。

　　公益性墓地成摆设

　　据介绍，目前绝大多数陵园内都专设公益性墓地，但实际上这似乎已经成为不少陵园招揽买家的噱头。无论从价格还是面积上来说，它与非公益性墓地相比，其实没有任何实质区别。比如，位于厦门与漳州之间的一处新开发的墓园就具有代表性。

　　暗访时，记者以买家的身份见到了该墓园的业务员周全国。在闲聊之中记者得知，周全国是地道的厦门人，拥有福建人天生的精明，洞悉购买者的心理，很会做生意。为了促成这桩买卖，当他发觉记者有意去现场看墓地时，便立即安排好车辆，陪同前往该陵园参观。

　　该墓园距离厦门约有40公里，从厦门市区出发需近一个小时的车程，经一路颠簸，顺利抵达该陵园。现场，记者所乘坐的小面包车径直开进了一座小山丘上，车子便在半山腰上停下来，他带着记者下车、缓步爬上了山头，俯视整个墓地的全景。

　　只见现场正在大兴土木，巨大的石碑叠放在土堆上、工人们忙碌着搬砖砌墙，正在修建一个大型停车场。周全国介绍说，“我们计划，在今年年底之前将建好一幢办公大楼和这个大型停车场，周边的配套设施也将逐步完善，当然这还需要一定的时间。”其陵园规模之大，记者不禁为之惊叹，展现在眼前的是占地多达500多亩的大型陵园，山头彼此相连，连绵不绝。

　　站在山顶，记者抬头望去，只见该山林地势较高、视野开阔，山坡的前面还拥有一个天然的湖水和一个大水库，湖水的上面还漂着大朵的荷叶，格外衬托出这里的宁静。放眼远望，在不远处的山谷里，散养了大量白羽鸭，环境优美。这在无形之中增加了该陵园升值的潜力。

　　周全国介绍，记者脚下所处的山头属于墓园的自选区域，此处墓地的面积较大、大多超过10平方米，有的墓地旁还设有大理石制作的茶桌和凳子，这些小摆设显示出对逝者的缅怀之情，而修建价格自然也居高不下。

　　“位于山脚下的大多是公益性墓地，售价也是按照市场价定位的，我们从3月份起就要涨价20%了，这都是经过物价部门批准的。”对此，周全国如是说。记者看到他手上拿着一份民政局下发的文件，上面写着：经研究同意在该陵园内的骨灰堂范围内增设公益性公墓区。骨灰墓穴单人不得超过1平方米，双人穴不得超过1.5平方米。公益性公墓建成经我局验收合格并报有关部门定价后方可开业。该文件的落款时间是2005年4月1日。

　　虽已经过去6年了，该陵园内的公益墓地也基本建成，但价格普遍不菲。“标准型的是4平方米、8平方米和12平方米，每多一个平米，就要加2000元。”周全国解释说，其实公益性墓地与其他墓地一样，以面积论价，起价也都是上千元，动辄近万。

　　公益性墓地售价如此之高，显然违规，监管明显存在空白。对于记者提出的疑惑，周全国不禁莞尔一笑地说，“墓地经营者都是通过当地的民政部门，两者之间来往频繁、关系甚密，怎么会贼喊捉贼呢？再退一步说，即便有人要到墓地来检查，我们也会事先会得到消息，早就安排招待一条龙全都搞定，对方最终会落得‘竹篮打水一场空’，什么也捞不到。”

　　纵观墓地买卖乱象丛生，问题的根源还是在于畸形的政策。记者了解到，根据《公墓管理暂行办法》中关于“经营性公墓”的政策规定，凸显中国殡葬政策的弊端：即墓地的公益化不足。也就是说，允许公墓采取市场化经营的模式，这就导致私人企业用公有土地投资开发墓地的经营，从中赚取惊人的垄断利润。与国外相比，中国的公墓租用价格高得离谱。比如丹麦的阿瑟斯顿国家公墓，20年租期的价格相当于人民币不到4000元，当地每个家庭几乎都能轻松承受，即使有人支付不起墓地租金，政府也会妥善解决。每块墓地的管理费约合人民币2570元/年，并且属可选项目，墓主也可以不交，由自己负责维护整修墓地和绿化保养、修剪等。

　　而在中国的许多大城市，公墓每平方米动辄数万已不罕见，且价格只涨不跌，导致“抢墓”风气日盛。至于公墓的管理费用，也是强制收取，没有给民众任何的选择权，在其高昂的售价之中就强行摊派了管理费用了，无二选。

　　“地下开发商”囤地抬价

　　随着土地资源的升值，“地下房地产”备受商家的青睐，他们竟然囤积墓地资源，争抢这块利润丰厚的“处女地”。其实，与中国的楼市一样，在墓地开发审批过程中，暗箱操作的现象无处不在，经过层层加价，导致墓地产业迅速成为暴利行业。

　　“在自选区内，墓地的建造费用虽然较贵，但相对实力买主来说，这都是小钱了。因为自选区的买主较富有，一般他们都带着自己聘请的风水先生现场来看地，有的请风水先生的费用都超过墓地的价格了。”得知记者有意购买，上述陵园的“小老板”钱月在现场当起了向导，在闲聊中钱月告诉记者，他爸才是这个陵园的大老板，他今年才31岁，此前从未接触过这个行业，近年才加入父亲的这个墓地开发公司，此前他们家是在厦门从事房地产开发，也挣了一些钱。“之所以转行做墓地开发，是因为做墓地可要比房地产要稳很多，这就好像购买黄金一样，是长期升值的。”

　　钱月透露，其实要从事这个行业并不容易，好在他的父亲在厦门当地有很多关系，近年才转向做起了“地下房地产业”，这需要利用很多社会关系网，普通人根本无法介入的，即便如此他们开发这个陵园也耗时耗力，前后加起来也有十年之久了。

　　随着土地价格势必将持续走高，今后的墓地价格将会越来越贵，还有一些商人就把这当成了一种投资。钱月举例说，最近，有个别房产开发商主动找上门来咨询相关囤地事宜，对大批购入这些墓地表示出浓厚的兴趣，有意要做“二房东”。这令钱月颇感意外，但仔细想想，这些囤地商实在太聪明了。

　　为什么这样说呢？钱月分析，为了赶在相关限制政策出来之前，有一些房产开发商急于分散资金，看好“地下房地产业”，甚至不惜一掷千金。他介绍，目前在厦门，按照民政部门的明文规定，要求墓地的购买者必须持有死亡证明，每一张死亡证明只能购买一块墓地。这一规定将在厦门及其市郊区域的各陵园实施。无疑，这对于有意囤地的“地下开发商”来说，并非好消息。

　　“但上有政策、下有对策，这些都只是口头说说而已，还没有真正开始实施。即便实施了，我们也可以把墓地的购买时间更改一下，改在政策实施的日期之前，这样就不会影响买卖双方的利益。”现场，站在钱月旁边的周全国立即解释，届时买卖双方交易成功之后，买方将获得一份合同证明，行业通称为“安葬证”，一般是不会开发票的，只开收据，这为以后更改时间提供方便。而囤地商一旦大量购入该土地之后，就可以再次转卖给其他人，做起了“二房东”，从中牟取巨额利润，这也是导致“地下房地产业”暴利的重要原因。

　　如此操作，对于一些墓地的内部工作人员来说，就更加方便了。几经周折，记者经朋友介绍，电话联系上在沈阳某陵园工作的一位内部人士，采访到大量的一手内部信息。

　　“原来，在政府管理比较松散时，在沈阳的一个靠近风景区的墓园出现过此类现象，由于当时价位低廉，一些墓地的业务人员就多留了心眼，私下为自家人购买了三四块墓地留用。由于他们是自卖自销，对于购买者必须要出具一些证明，比如死亡证明、火化证明等都形同虚设了，这加大了内部囤地的便利性，操作极其简单，在当地竟蔚然成风。”该位人士透露，墓地的市场价飙升之后，他们就开始转卖，赚取差价，然后再以内部价大批购入墓地⋯⋯但随着近年监管风头趋紧，他们不再明目张胆地囤地了，就转为购买“活人墓”。

　　何谓“活人墓”？就是二次转卖。“有一些人为父母购买的闲置墓地转卖给其他人员，这样就能在短期内赚取巨额的利润。”他给记者算了一笔账，这部分囤地的人当时是为长辈所购买，随着近年土地价格的大幅提高、墓地的价格成倍上扬，他们手中的墓地价格也翻番，一块几千元的墓地、上涨到几万，甚至几十万不足为奇，所以这部分人就以低买高卖的形式抛售，从中牟取暴利。

　　墓地是暴利行业

　　在沈阳市郊，有不少墓地正在扩建之中，农民闲置土地、收购价低廉，这就成为这些“地下开发商”的目标。

　　据该位内部人士透露，墓园的批复手续是由国家民政局批复，但因批复面积有限，同时墓地又急需扩建，从而加大盈利空间。开发商把目光瞄准了墓地周边的村庄和山地。新开发的墓地一般都位于城市近郊、其附近又有大量村庄和山地，开发商索性直接从农民手中收购大量的闲散土地，扩建为墓园。显然，此行为是违法的，但面对一次性大额的补偿款，农民们难免不会动心，谁会反抗呢？

　　“虽然大部分墓地的土地所有权是国家的，但由于存在一些不法行为，经过多次变更之后，有的墓地所有权竟然就变成了私有制了。”该位内部人士给记者算了一笔账，墓园用地一般是偏远山地，地价不高，一般每亩土地征地费用不过数万元，加上平整、绿化投入每亩5万元，道路、花岗岩装修等投入最多5万元，折算下来，每亩土地成本不过20万元。同时，墓地开发经营又可享受营业税收的减免、除去单个墓穴石料的钱(按20%算)和土地成本，开发商的利润近400%。墓地开发就是一个暴利行业。

　　另外，墓碑的建设也是开发商牟取暴利的重要来源之一。据透露，一般墓地经营方拥有自己的建设队伍和供料资源，都有专人运送的，自然而然就形成供货一条龙服务，垄断了价格市场。由于墓碑的建设均都采用统一规划、统一建设、统一样式的方针，但所用的材料完全不同、价格自然也不同，这样就加大了墓地价格的差距。

　　(文中采访对象署名均为化名)