万科的战略模式引争议 坚守住宅还是走向商业

　　两难的万科

　　万科该往哪里去？坚守住宅还是走向商业？尽管经过几年讨论，万科的战略定位已经明确，但万科的战略模式显然已经和市场环境产生了诸多矛盾，市场再次弥漫着对万科战略的种种议论，其中包括一些老万科人。

　　万科的战略是走快速周转的发展之路，而非大量持有资产，直到今天。

　　但目前快速周转的发展之路在核心城市的空间似乎越来越小。在政府对出让土地中商业配套的比例越来越大的趋势下，万科模式被认为容易使政府陷入“土地财政”而不被广泛欢迎，拿地局限突出，也一定程度上失去了土地议价能力，抑制了利润。相反，万达的商业地产模式似乎更符合政府需求。其住宅和商业互补，整合资源提升地价的能力远远高于同行，成为地方政府的座上宾，因而可以在最大限度控制土地成本的基础上以售养租，大举扩张。

　　尤其在地产行业融资受限的情况下，万达的优越性显现。当住宅开发商被限购限贷时，万达可以说自己是商业地公司；当商业地产被诟病时，万达可以拿出堪比万科的物业销售数字，表明自己是开发公司。盈利性加上稳健性，万达仿佛无坚不摧。

　　在政策调控下，融资能力是企业生存的最大考验。万科在融资上很稳健，不像其他企业赌博般放大杠杆。但万科也有很大的融资劣势：业务单一、可使用的金融工具不足。在目前形势下，拥有自己的金融平台——保险公司、银行、信托、融资租赁公司等，对公司自身融资会有帮助。万科和保利、泛海等对比，业务结构相对单一，在银行贷款，尤其是发行信托时，缺乏足够的资产抵押等基础条件，融资能力的持续性不强。

　　而且，周期明显的地产行业，住宅的脆弱性有目共睹，抗风险能力明显低于商业地产，尤其是万科这类专业化住宅企业，其2012年来爆发的质量问题就是如此。

　　据说，此前华润集团董事长宋林曾对王石说“万科应该做商业地产”，因为宋林发现，商业地产比住宅更有潜力。他认为，地产企业要有长远的竞争力，一定要有商业地产。因此华润集团改变了以往专注住宅地产的发展战略。与此同时，地产行业出现了集体转商的图景。

　　但万科却在坚守。

　　因为商业地产目前尚不被支持上市融资，REITS产品也未能推出，缺乏流动性，需要大量资本沉淀。万达商业主要靠物业销售，但物业销售并不顺畅，于是其也在向住宅回归。

　　目前，万达将投资超过1000亿元，跨向文化旅游商业地产，打造长白山、西双版纳、大连金石等国际度假区，探索新战略模式。万达预计其2012年企业资产将超2000亿元，年销售额达1200亿元，进入全球500强。

　　站在今天的时点看，地产业多元化还有另外的优势，那就是培育新的融资主体：万达电影院线和广州金逸影视传媒同时申请在中小企业板上市，争夺中国院线上市第一股。而当年院线只是作为房地产的商业配套而已，并没有预想到影院会成为其多元化中一个成功的项目。

　　但万科认为，这些方向不适合万科，商业地产更加脆弱的资金链和资金沉淀的特性，都与万科不符。况且，万达的模式现在已不可复制。

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