陈宝存：刘明康将楼市调控逼向死胡同

　　纵观宏观调控的错误历史，央行银监会的错误认识，才是一直以来调控僵局的基础。03年的121房贷新政开启本届政府的房地产宏调之路，然而由于央行银监会对市场发展的错误估计，调控一直走的是越调越涨的路径，而唯一的房价下调，给中国经济带来的恶果无穷。调控与发展压力惊心动魄的相撞，才产生了08年的僵持与09年之后楼市的快速上扬。 

　　03年121房贷新政无疑是短命的。6月份出台之后，8月份国务院18号文下达，也是房地产业作为中国支柱产业的最早表述。但是，04年的土地招拍挂政策的严格一刀切，造成了05、06年的土地供应从源头上的困局，同时，一直到09年中才改变的双紧银根与地根的政策思路，支持者只是前期的央行，与后期组建的银监会。

　　双紧银根地根的思路，至今仍然存在很多砖家的心中不能改变，只是，市场是不可抑制的，也不是调控能抑制住的。那么连续多年的错误政策，致使对市场的研判失灵。最大的错误在于所谓的房价收入比与空置率。

　　房价收入比的失灵在于，我们的资信体系与国外有根本不同，我们的住房体制也与国外根本不同。实际我们只考虑了福利分房部分的历史，却忘记了土地改革时，宅基地是农民与生俱来的权利。那么实际上，我们的土地公有制，在具体实践中，宅基地还是承认私有的。这也是多年商品房市场实践中，涉及宅基地的拆迁安置，基本解决了城市居民与城中村，城近郊农民的住房改善升级问题。他们基本不是靠工资或者劳动收入买的房，房价收入比当然失灵。这也是很多省部级领导们声称靠工资买不起房的不靠谱。有多少是不靠工资买房的？有多少是政策房、福利房？

　　数据显示：早在2005年，中国城镇的自有私有住宅达到81.62%。至2010年底，城镇居民家庭自有住房率为89.3%，其中11.2%的城镇居民家庭拥有原有私房，40.1%的家庭拥有房改私房，38.0%的家庭拥有商品房。拥有单栋住宅、四居室、三居室的城镇居民家庭比例分别为4.5%、4.3%和32.7%，分别比2005年提高1.6、0.3和3.6个百分点。

　　那么上述数据，实际只能告诉我们，我们的居住水平，经过房地产市场化的过程，有了长足进步。但是我们忽视了城市化进程中，进入城市的新增人口，尤其是大学生们的居住问题。他们的居住才是目前的重点。解决他们的居住，即使是租赁住房的需求，才是我们房地产市场的重点。

　　年均约1500万人口的进入城市，与富裕起来的人们居住改善升级的强烈需求一起，面向的是银根地根双紧的错误政策。之后的以刘明康为首的银监会，完全无视市场需求的做法，在07年的9.27房贷新政后，造成了08年土地市场的流标加剧，08年大量房企放弃拿地的努力。一线城市的土地供应继05、06年之后，又一次急剧下降。

　　数据一直是很残酷的。上海连续多年土地成交情况大致为：2003年为1500万平方米左右；2004年300万平方米；2005年出让面积在300万平方米以上，但最终成交只有40万平方米；此后的2006年为700万平方米；2007年1000平方米左右。2008年，上海住宅土地供应总量(包括含住宅的综合用地)为277.8万平方米，而最终成交的土地仅有170.6万平方米，流标的住宅用地比例达38%。

　　北京土地供应计划的完成并不理想。譬如2005、2006两年仅完成供地计划的35%和59%。2007年较好，北京市土地整理储备中心在最后三个月奋力一搏，突击完成近50%年度供应量后，终于让2007年成为北京唯一一次顺利完成土地供应计划的年度。然而，2008年未能保持这一良好态势，当年计划供应土地6100公顷，其中住宅用地1700公顷，实际仅供应1468.5公顷，其中住宅用地911.1公顷。 

　　上述情形的产生，最大的责任是刘明康的07年9.27房贷政策。我们再看一组数据：

　　2007年，房价和成交量高涨，所以07年9月27日启动信贷调控政策，到年底王石高唱拐点论，08年楼市成交以及土地购置全面下降，企业开工复工积极性受挫，中国楼市陷入萧条。

　　2007年，全年房地产开发投资25280亿元，比上年增长30.2%，加快8.4个百分点。2007年全国70个大中城市房屋销售价格比上年上涨了7.6%，涨幅提高了2.1个百分点。

　　2008年9月16日，雷曼兄弟公司倒闭，这是全球金融危机标志性的事件，中国政府启动救市政策。但是，第四季度的情况一支不容乐观，也导致了08年全年的数据回落。

　　2008年全国完成房地产开发投资30580亿元，同比增长20.9%，增幅比1-11月回落1.8个百分点。房地产开发企业房屋施工面积27.4亿平方米，同比增长16.0%；房屋新开工面积9.8亿平方米，增长2.3%；房屋竣工面积5.9亿平方米，下降3.5%。全国房地产开发企业完成土地购置面积3.7亿平方米，同比下降8.6%；完成土地开发面积2.6亿平方米，同比下降 5.6%。而全国商品房销售面积完成6.2亿平方米，同比下降19.7%。

　　由于政策支持以及消费需求释放，09年三月开始，楼市全面回暖，并在09年创造楼市成交和土地出让最高潮的到来。

　　2009年，全国完成房地产开发投资36232亿元，比上年增长16.1%。全国房地产开发企业房屋施工面积31.96亿平方米，比上年增长12.8%；房屋新开工面积11.54亿平方米，增长12.5%；房屋竣工面积7.02亿平方米，增长5.5%。其中，住宅竣工面积5.77亿平方米，增长6.2%。

　　全国房地产开发企业完成土地购置面积31906万平方米，比上年下降18.9%；完成土地开发面积23006万平方米，下降19.9%。

　　2009年，全国商品房销售面积93713万平方米，比上年增长42.1%。商品房销售额43995亿元，比上年增长75.5%。

　　2010年，全国房地产开发投资48267亿元，比上年增长33.2%，其中，商品住宅投资34038亿元，增长32.9%，占房地产开发投资的比重为70.5%。12月当月，房地产开发投资5570亿元，增长12.0%。

　　2010年，全国房地产开发企业房屋施工面积40.55亿平方米，比上年增长26.6%；房屋新开工面积16.38亿平方米，增长40.7%；房屋竣工面积7.60亿平方米，增长4.5%，其中，住宅竣工面积6.12亿平方米，增长2.7%。

　　2010年，全国房地产开发企业完成土地购置面积4.10亿平方米，比上年增长28.4%，土地购置费9992亿元，增长65.9%。

　　直观的看，2010年土地购置面积增长28.4%，购置费却增长了65.9%。如此情形下的房价如何下降？那么我们只能依靠统计和房管部门在数据上的作为，也只能靠保障房部分的房价拉低城市均价。但是，同时，08年的土地流拍即使不重演当时的危局，至少说，紧银根造成的地根实质性紧缩，将是2011年避免不了的局面。所以，我们选择了对消费者的限购。但是，却不可能完全消灭需求，那么，目前的销售困局仅仅是当前的短暂局面。未来的需求释放，面对的一定是严重供不应求的市场。

　　看市场，不能仅仅看一方面，更不能错误的估计市场。但是，我们对于空置率的错误导向，也由此产生了6450万套的空置谣言，而2010年后的政策，几乎是被空置谣言左右了的。甚至，主管部门的住建部，都失去了对市场的发言权。而02年魏杰王小广的泡沫论，也影响了当时的朱总理，当然，也错误的开启了03年的121房贷新政为主的调控，好在国务院18号文对121新政予以否定。如果没有土地紧缩的8.31大限，也许不会有后来的银根地根双紧下的土地上市量的减少，不会出现供需失衡的严重困局。

　　至于刘明康的银行压力测试，一直以来都在搞，不是什么新鲜东西，不做评价。只有错误的对市场的理解，才会有错误的政策导向。无疑，是2007年的9.27房贷政策，造成了2007之后的市场严重波动。但是，靠行政性的限购政策，我们的调控能走多远？是否已经陷入了市场与调控的悖论？我们拭目以待吧！