楼市调控宜学大禹治水

　　王韶

　　住房刚性需求是客观存在，直接采取“三限”(限购、限贷、限价)从需求环节进行干预，虽然抑制了相当部分投资型需求，但却无情地把大批刚性需求排挤在楼市之外。而刚性需求的释放只是时间和地点问题，若“三限”持久存在，涉及范围更广，累积风险将不堪！

　　距今四千多年前，相传黄河流域洪灾频繁，民不聊生，舜帝命禹治水，禹注意汲取其父鲧治水的失败教训，改“堵”为“疏”，水患消除，国泰民安。

　　自去年1月始，国家对楼市采取了一系列严厉的调控政策，可实际效果与现实房价依然存在差距。究其原因，本轮房价全国普涨的原因很多、很复杂，如：货币超发和居民财富增长激发购房欲；通货膨胀加剧投资需求；“土地财政”使开发成本居高难下；保障房长期缺位使商品房市场矛盾激烈。同时，家庭结构、人口流动及城镇化催生的刚性需求长盛不衰。住房刚性需求是客观存在，直接采取“三限”(限购、限贷、限价)从需求环节进行干预，无异于鲧之“堵”，虽然抑制了相当部分投资型需求，但却无情地把大批刚性需求排挤在楼市之外。而刚性需求的释放只是时间和地点问题，若“三限”持久存在，涉及范围更广，累积风险将不堪！

　　因此，楼市调控宜学习大禹治水，从多层次、多渠道解决住房问题。

　　首先，征收房地产持有税，分离自住型和投资型需求。当前，我国房地产税种设置“重流转、轻保有”，造成税负不公： 一方面流通环节税费都转嫁到购房者身上，抬升了新建商品房价格；另一方面，房地产保有环节税费种类少，税负轻，资源优化配置差，滋生了投资行为。同时，住房作为生活必需品，在土地资源日益稀缺和房价高涨的情况下，房型不能过大，也不鼓励买房用于投资升值。在房地产保有环节向高端物业(指联排别墅、独立别墅或单套建筑面积超过144平方米)和多套住房(累计家庭人均建筑面积超出60平方米)拥有者征收房地产保有税，增加多套和高端物业持有者成本，有效识别和鼓励自住性需求，抑制过度投机。通过征收房地产持有税，增加国家财政收入，所得用于保障性住房建设，既减轻对土地财政依赖，也利于改善房地产偏紧的供给结构。

　　其次，拓宽投资渠道，疏导“炒房”需求，变直接投资为间接投资。目前我国投资渠道偏窄，垄断行业民间资本难以进入，实体经济不景，股市和楼市成为资本最好的避风港。相对于股市，楼市更具保值增值，资金自然大量涌入。简单的限制绝非上策，需用疏而不堵的方式将投资需求引导到更多地方。因此，只有开放更多的投资领域，让投资需求从房地产转移出去，才能有效疏导沉积在房地产市场的资金。此外，拓宽房企融资渠道，发展房地产信托基金和投资基金，开展抵押贷款证券化，疏导部分中长期资金直接投资房地产的需求，消除房地产对银行的依赖，降低金融风险，为流动资本寻找出路，从根本上遏制炒房冲动。

　　第三，发展非产权性住房，完善住房供应体系，让不同阶层住有所居。稳定房价，解决住房问题，需立足长远，充分调动市场中各种主体力量的积极性，建立和完善以商品房、保障房和租赁房并存的住房供应体系。一方面，预防社会资源分配不公和腐败滋生，逐步减少或取消以产权出售为主的经济适用房和限价房，代之以现金补贴或税费优惠，让有条件的中等收入群体到市场中去购置自己更满意的商品房。此外，大力发展非产权性住房，形成廉租房、公租房和商租房在内的以租房为主的供应体系。廉租房和公租房以政府为主，社会共同参与，实施严格的准入和退出机制，不以租金赢利，提供给低收入者。商租房针对中高收入群体和其他有需求人士，租金按市场供求关系确定。为有效增加市场供给，激活掌握在有钱人手中的“空关房”，减少购房者对新建商品房的依赖，对于用作商租房出租或二手房出售的存量房(超过3年，不足5年)，政府给予税收优惠，保障中低收入群体和因城镇化、人才流动加速而带来的庞大住房需求。

　　第四，帮助购房者树立科学的住房消费观。高房价不是中国的特产，但面对同样的问题，中外年轻人的选择截然相反。在发达国家，“租房”是常态，而中国人“房非买不能住”的观念根深蒂固。买房喜新厌旧，贪大求近，为买房，可以提前透支几代人的积蓄，可以简衣缩食，购房低龄化既折射出我们住房观念的落后，也反映社会保障的残缺。“蜗居”式的发泄不能从根本上解决问题，科学的消费观要注意引导年轻人打破“一房伴终身”的观念，根据自己的年龄和能力不断调整住房目标，通过以租代买、以旧换新、以小换大、以远换近等方式逐步实现自己的住房理想。

　　作者系广东省房地产行业协会秘书长