杨红旭：铜九铁十预示楼市入冬

　　杨红旭

　　该来的总归会来。2009年12月调控以来，楼市尽显桀骜之态，虽然成交量在去年5-7月和今年2月以来比较低迷，但价格一直高昂头颅。当前，随着“金九”破灭，以及“银十”开局之不利，房价终于开始低头。

　　重要表现有二。一是市面上降价促销的楼盘进一步增多，越来越多的开发商在沉重的资金压力下，不得不随行就市。二是统计数据也有表现，比如近期中指院公布的全国100个城市住宅成交均价，9月比8月首次下跌0.03%，跌幅虽然微不足道，但从统计意义上讲，却是一道分水岭，俗称“拐点”。国家统计局将于10月中旬公布的9月70个城市价格指标，估计情况类似，因为8月时环比增幅已仅余0.02%，非常逼近临界点。

　　说实在，之前很多开发商对“金九银十”充满期待。1月26日“新国八条”出台后，在严厉的限购、限贷、限价等“三限”之下，楼市成交屡创近几年新低。9、10月份，是传统意义上的楼市旺季。而今年，9月楼市出现“滑铁卢”，上海、北京等部分城市成交量居然比8月淡季还要小。

　　9月已落空，10月仍没戏。黄金周后4天，上海一二手商品住宅成交量，比去年同期缩水八成，为近6年新低。国庆期间，北京一二手房住宅成交量，同比去年下跌二成多。相当一部分大城市情况与京沪相似。

　　不禁想起2008年。近十年来，几乎每年都有两个楼市旺季：春夏之交和夏秋之交。2008年春夏之交活跃度略失常，夏秋之交则大失本色。今年的情况与2008年相似，但外部环境略好。2008年受国际金融危机影响，国内经济快速下滑，2009年一季度GDP增幅低至6%，由此导致楼市主动收缩。今年国内经济稳中稍落，二季度GDP增幅仍达9.5%，按此态势，明年的季度增幅，也不可能低至6%，当前楼市需求属被动收缩，主因是政策凶悍打压。

　　需求的主动收缩和被动收缩有何区别？主动收缩，需求方根本没兴趣看房了，所以2008年国庆房展会上，看房者少；而今年很多城市的房展会，看房者众，如上海人流量达13万，与楼市火爆期的2009年国庆房展会并驾齐驱，说明很多人有意愿买房。但为何多数人不愿出手呢，主因是房价没跌，或折扣偏小，况且部分人认为未来几个月房价还会下跌一些。

　　关于价格折扣，相比2008年10月，可谓差距明显。当前多数项目只有5%左右的优惠幅度，而2008年同期则已达10%～15%。四季度，预计通胀仍处相对高位，货币政策放松的可能性并不大，除非欧债危机恶化，进而显著影响中国经济增长。货币政策不松，楼市调控亦无放松空间，当然部分地方政府会忍不住暗地放松，不过最关键的房贷政策是跟着货币政策走的，所以对政策放松不宜抱较大希望。

　　在此情况下，企业促销力度将进一步加大。表现在统计数据上，也即当前价格“下拐”之后，预计四季度将维持下跌态势。然而，房价下跌幅度不会超过2008年四季度，经济形势不可能比那时更糟；同时，正如上述，当前需求是被外力压制的，一旦政策风头转向，需求反弹力量不容小觑。

　　接下来，购房者态度会慢慢分化，有人继续观望，有人“见好就入”。与此同时，开发商业绩也在分化，万科销售金额比去年提前两个月破千亿，全年注定再创历史新高；而部分中小企业已不堪愁苦，寻求变卖项目，退出地产江湖。“金九银十”沦为“铜九铁十”，预示楼市正式入冬。季节有轮回，房地产市场同样有冷暖，这是周期，也是轮回。价格适度回归，企业优胜劣汰，这对行业是好事，“冻冻”更健康。(作者系房地产研究人士)