叶檀：房地产调控切不可放松

　　叶檀

　　美国时代周刊把中国房地产列为与欧债危机、美国二次探底并列的世界三大经济危机。

　　中国房地产市场是大麻烦，但不会崩溃，比欧债危机要好得多。

　　房地产价格处于下降通道当中，金九银十已成神话。据中国房产信息集团研究中心发布一组数据，2011年十一国庆期间，全国各大城市成交面积普遍大幅下滑，北上广深四大一线城市中深圳的7天成交面积同比下滑更是超过9成，纵观整个9月，半数以上城市周均成交面积同比跌幅超过50%。

　　调控房地产市场，为中国应对主权债务危机腾出了空间。中国经济转型非常艰难，4万亿之后的资金空窗期让实体经济、投资无米下炊，此时有人重提放开房地产与汽车消费。此时放开房地产，将是中国经济发展过程中的噩梦，绝不可行，绝不能做。

　　全球主要央行的货币量化宽松远没有结束，通胀压力有增无减。欧美债务危机远未过去。刚刚结束的G20财长会议，虽然没有达成具体协议，但保证债务危机国到期债务的兑付能力，以及向银行注入流动性的承诺，意味着欧元必然进入注水期，进入通胀高发期。美国还没有彻底关上第三轮量化宽松的闸门。

　　此时，如果中国放松房地产调控，无异于“催肥”本国货币规模，为欧美主权债务危机买单，因为欧美量化宽松的必要性大大下降。

　　2008年年末中国放松货币，刺激了全球大宗商品价格上升，石油、铜、铝等价格坐上了过山车，反过来使中国输入通胀，通过增加资金、国内投资、国外资源价格上升、高端制造兴盛的循环，拉动了国际经济。2009年，澳大利亚、巴西等国家过上了好日子，铁矿石等价格上升，2008年年底的宽松政策，中国既救了自己，更救了全球，却使中国经济腾挪空间大大减少。

　　在全球货币无法减少、中国货币配置不通畅的情况下，放松房地产将在短时间内刺激起房地产泡沫，而后迅速崩溃，导致中国经济一地鸡毛。如果中国不调控房地产，中国房地产将成为比欧美债务危机更可怕的灾难，并且由于实体制造业基础不扎实，比欧美崩溃得更快。

　　出于中国房地产本身的健康发展，房地产需要调控。中国房企现金流虽然下降，房价依然处于相对较高的位置。以106家上市房企论，业绩增长率达到22%。今年前三季度，销售金额达到300亿元以上的企业达到7家，其中金额500亿元以上的企业更是从去年同期的仅万科1家增加至今年的5家，均值亦从427亿元上升到592亿元。中国的房地产无论是房价收入比还是总市值，早已高处不胜寒，房地产总市值是GDP的3倍左右，美国房地产泡沫破灭时，房地产是美国GDP的2.7倍。

　　出于抑制通胀的需要，中国需要调控房地产。房地产保持平稳，地方财政就不会发烧，地方投资项目就不会大干快上，全球资源价格就不可能大幅上升。并且，在调控房地产之后，降低货币周转率，能有效降低货币总量。在抑制房地产之前，有人担心资金会从房地产市场流向其他市场，导致证券市场、债券市场等出现泡沫，这已被证明是杞人忧天。房地产市场下降，财富蒸发之后，货币总量减少，其他资本与货币市场下降。

　　调控房地产更是应对主权债务危机的必须，债务危机给全体实体经济、资本市场带来不可测风险。中国货币可能紧缩的严厉程度下降，有可能向某些陷入实体经济下行、债务风险的地方债务伸出援手，如果房地产处于高位，如果政策略有放松，通胀就不可控。

　　幸亏中国主动调控了房地产，幸亏中国在欧债危机前调控了房地产。

　　从迪拜、孟买到上海，到处是房地产投资滚烫的链条，现在，是从上海等地开始拆解链条、降低温度的时候了。