杨红旭：房产限购何去何从

　　杨红旭                       

　　10月27日上午，十一届全国人大常委会第二十三次会议召开联组会议，对国务院关于城镇保障性住房建设和管理工作情况的报告进行专题询问。关于限购问题的定性，成为社会关注的焦点。

　　全国人大常委会财经委员会副主任吴晓灵询问：过于严厉的限购政策影响形成更多的市场化出租房屋，调控房价应抑制对房屋的过度投机，而不是抑制老百姓的投资性购房，没有多余的投资房，租赁房市场就全由政府背起来，这是不可能的。并建议：可以用增值收益税收递减、扣减房产税的方式限制过度地炒房。

　　对此，住建部部长姜伟新解释道：限购是个行政办法，是我们不得已而采取的办法，是房价高速上涨，不得已出了这样一个限购的措施。作为一把剑在悬着。当前商品房的房价总体上趋于稳定，一些城市开始有下降的苗头了。我们正在努力建设城镇个人住房信息系统，如果这个信息系统将来建立起来了，再加上银行、财政、税务、公安的信息系统，就不必再采取限购这种行政色彩浓厚的办法。

　　这一解释，透露出几点关于限购政策的敏感信息。其一，限购非长策。今年以来，市面上流行着“限购长期论”，这一言论严重误导了各方，若不澄清，恐怕会产生一些负面影响。楼市调控有三种手段：法律手段、经济手段和行政手段。法律手段难在立法繁琐、过程长；经济手段最常用，信贷和税收是关键，但过去几年抑制房价力不从心；行政手段见效快，却易伤害市场机制，所以只能是“西药”。

　　然而，限购政策注定只能是一种权宜之策，一旦效果显现，就应考虑放松或退出，免得助长负面效果。实际上，去年以来多个国家文件中，屡屡明确“在一定时期内”实行限购，从未说过永不退出。很多人有意、无意误读了政策，盲目相信所谓的小道消息”。

　　其二，限购政策退出的条件。最关键是房价调整的时间和空间，要达到政策预期。这一目标比较暧昧。各地制定有房价控制目标，多是今年房价涨幅不超过GDP或人均收入增幅，这一目标明确，也容易达标。但全国并无统一目标，官方表述主要有三种：稳定房价、扼制房价过快上涨、房价合理回落等。因此，中央层面难依房价调控效果叫停限购，而地方政府却有证据取消限购。所以，限购取消将是一个过程，限购城市将陆续行动。

　　姜部长所谓的“个人住房信息系统全国联网后不必限购”，可以这样理解：这一系统建成之后，有助于完善房地产税收，比如房产税，从而让税收政策成为抑制投资投机性购房的长久性政策，为住宅市场长期健康发展的内置“稳压器”，在一定程度上替代限购令的功能。

　　谈及房产税，昨天财政部官员王保安表示，目前在上海和重庆已经开始进行房产税的试点，下一阶段工作是加快税收政策的制定，抓紧总结两个城市的房产税试点经验，加快推进房产税的实施，以使它进一步发挥在房地产市场运行过程当中的调控作用。即便如此，也不宜过分强调房产税抑制房价作用。很多发达国家和地区，包括美国和中国香港，都有类似税收，但香港房价素喜大起大落，美国房价2006年之前曾连续几年快涨，最终吹成泡沫，破灭后引爆次贷危机。

　　其三，限购退出的时间。笔者一直认为，本年度可能就会有个别城市如期退出。因为，贵阳、济南等少数城市在今年一季度出台文件时，就曾明确暂定截止今年12月31日。另外，8月份住建部出台的二三线城市五项限购标准中，也曾明确允许新限购城市可考虑暂定执行到今年年底，虽然最终只有台州和衢州两个城市出台，且均没明确退出时间，不过至少表明了中央部委的态度。

　　随着“金九银十”梦想破灭，近期很多开发商已加大促销力度，部分城市房价加快下调步伐。按此发展形势，预期到年底，部分城市的调控效果将会相当显著，限购退出的理由也就比较充足了，至少不会像前段时间的佛山，刚想放松，就被叫停，朝令夕改，尴尬万分。

　　(作者系房地产研究人士)