杨红旭：房价调整正向全国蔓延

　　□杨红旭

　　季节一旦入冬，气温就会快速下降；楼市一旦出现拐点，就会全面蔓延。

　　10月全国房价正式出现下跌拐点以来，不仅一二线城市入冬，连上半年房价明显上涨的三四线城市，好像也撑不住了。

　　中国指数研究院28日公布的数据显示，11月21日至27日监测的35个城市中，30个城市的楼市成交量同比下降，7个城市成交量降幅在50%以上，其中长沙同比降80%，汕头、天津降近60%，而北京市场成交量却出现小幅回升。周度数据的时间跨度偏小，不能精确反映市场动态，但还是能折射出近期部分二三线城市成交量快速下滑的事实。

　　楼市调整具有明显的区域次序特征。去年，一线城市成交量就已出现大幅下滑，而多数二三线城市却大幅增长。今年以来，一线城市成交量一直保持低迷态势，而多数二三线城市直至八九月后，才出现成交显著下滑的情况。

　　从市场消息面，也可反映出这一态势。今年10月以来，北京、深圳等一线城市的几个楼盘出现因下调房价而遭老业主围攻事件。近期，要求补差价和退房的现象，进一步向合肥、长沙等二线城市蔓延。另有一典型现象：近日，随着北京通州、昌平房价下降，邻近的河北香河楼市也开始跳水。真可谓“城门失火，殃及池鱼”。而仅仅在几个月之前，舆论还在为这些地区房价逆势快涨而忧心忡忡，莫不呼吁对之实行严厉的限购和限价措施。

　　笔者认为，影响当前楼市需求的三大因素，按重要程度依次是：购房者的心理预期、房贷紧缩政策、限购政策。虽然三四线城市多数都未实行限购，但房贷紧缩却是全国“一刀切”的，首付提高、利率上升，对于三四线城市购房人的影响，基本与一二线城市相似；而最重要的当属预期，随着一二线城市房价下跌，在当前网络发达、信息传播通畅的情况下，三四线城市的老百姓自然会预期本地房价也会有所松动和下跌，相当部分购房人会暂停入市，等待观望。

　　这也就形成了全国楼市调整中的区域差别。当然，更深层次的原因，是三四线城市与一二线城市、中西部与东部相比，经济和楼市发展水平不同，前者属于后发地区，过去几年房价上涨速度较慢，住宅需求中投资投机性需求比重较低，房地产泡沫较小，房价不会太早、也不会较大幅度调整。

　　不妨比较两组数据。2008年，一线、二线、三四线城市商品房成交量，占全国的比重分别约为8%、32%、60%，而今年前三季度的数据分别为5%、29%、66%。由此证明，一二线城市所占比重持续下滑，而三四线却越来越大。中国房地产开发和需求的主战场，已经转移到三四线城市，一些有代表性的地产巨头正在快速向这些区域进行战略布局。

　　与之相匹配，近三年来，全国商品房销售额20强企业，所占全国商品房销售总额的比重，由2009年的12%，经2010年的14%，再快速增至今年前三季度的18%。显而易见，开发商优胜劣汰的速度正在加快。今后民众购房时，应更多关注这些大品牌的项目，如果购买的是实力弱小企业的楼盘，说不定等你入住后，企业就已失踪了，远不如大开发商那样可以提供后续优质服务。甚至也可能出现房价下跌、个别开发商破产的极端情况，已购房但未交房的业主可就倒了大霉。近期个别二线省会城市已出现这类事件。

　　最后，分析一下今年不同商品住宅户型的市场冷暖。在楼市下行期，有一个规律，郊区先跌价，普通住宅先促销。今年以来全国热销楼盘，绝大部分都是位于郊区的中小户型普通住宅项目，他们针对自住需求，尤其是刚需一族，降价二成左右就能实现跑量。今年前10个月，一线城市一房和二房的供应面积与成交面积的比例大体分别为1：1.07和1：1.16，稍稍供不应求；三房、四房分别为1：0.61、1：0.43，明显供大于求。

　　(作者为上海易居房地产研究院综合研究部部长)