评论：楼市限购政策暂无周旋空间

　　□杨红旭

　　又近年底，楼市事多。笔者试图略作梳理，暂且作为年终盘点与算账吧。

　　笔者认为，房地产调控不会放松，部分限购年底到期城市，估计将会延期；1000万套保障房提前完工，但三分之一存在“挖坑”现象；房价开始下跌，各地年度房价控制目标大多能够完成。

　　首先，不能不谈房价。房价回落的程度，决定着政策变化的方向。今年1月的“新国八条”要求各地出台年度房价控制目标，除了北京提出“普通住房价格稳中有落”之外，绝大部分城市皆以房价增幅不超过GDP和人均收入增长幅度为标准。

　　2009年调控以来，除了2010年6月，70个大中城市房价指数曾昙花一现式地下跌一个月之外，全国房价总体保持上涨态势。直到今年10月，70个大中城市房价出现实质性拐点，首次真正环比下跌，而且预计还将下跌多个月份。从这一房价指数来看，今年10月新建商品住宅价格比去年10月上涨了约3%。从成交均价来看，今年前10个月，全国商品住宅成交均价同比上涨6.7%，预计全年涨幅为4%左右。

　　今年前三季度，全国GDP增幅为9.4%，城镇居民人均可支配收入名义增长13.7%，扣除价格因素，实际增长7.8%。这就意味着，全国绝大多数城市的年度房价控制目标都能完成。当然，这只是全国总体情况，也不排除少数城市达标有一定难度，比如中山市和珠海市，因此迫不得已于上个月实行严格限价措施，从而帮助他们完成任务。

　　其次，保障房是另一个重头戏。“新国八条”中，为地方政府列出了两项重点任务：一是保障房开工量，二是房价控制目标。按规定，若地方政府年底不能达标，则将被约谈或问责。房价控制目标的结局基本是“皆大欢喜”，而保障房则表面看似“提前完成任务”，却存在隐忧。原本要求各地11月底之前1000万套保障房和棚改房全部开工，结果上个月官方公布10月底即完成，不过却存在三分之一 “挖坑待建”的说法。为此，近期住建部正在奔赴各地进行督察。估计个别地方可能过不了关。

　　最后，房地产调控政策的走向。近期高层几次表态，房地产调控不能动摇，在房价刚刚开始下跌，调控效果尚未达到预期的情况下，确实不能松绑。正是在这一背景下，近期有媒体报道，住建部已知会地方政府，对于限购政策将于今年年底到期的城市，地方政府需在到期后对限购政策进行延续。当前实行限购的城市共计46个，其中当初提出限购期限为今年年底或明年较早时点的城市约有10个左右。

　　关于限购令，国家文件中几次提及“在一定时间内”，即承认这是一种临时性的管制措施。上述城市暂定截止日期，也无可厚非。但当前中央政策的口径仍然从紧，那么年底这些城市将限购令延期的可能性就非常大。前段时间，佛山和成都曾试图放松(还不是取消)限购，很快就收回成命，充分证明地方政府松动限购的时机尚不成熟。笔者认为，随着房价的持续下跌，调控效果的趋于显著化，外加经济持续下行，明年年中前后，调控政策存在局部松动的可能性，届时地方政策才有松绑的周旋空间。

　　(作者为上海易居房地产研究院综合研究部部长)