总部经济扩容：领跑商业地产

　　《中国经济周刊》记者 孙维晨 北京报道

　　自2001年法国阿尔卡特公司成为第一个在华建立总部的跨国企业之后，跨国公司以及国内各类型企业在相关城市设立区域总部已不再罕见。如今，全国大大小小十几座城市都打出了自己的“总部经济区”。

　　近来，随着房地产调控的持续进行，作为商业地产主要承载体的总部经济再度热闹起来。

　　众多总部经济区扩容扩建，这些不断增长的“产业聚集地带”能给商业地产带来多大的机遇？

　　不断扩容的“总部经济”

　　目前，在北京、上海，甚至但凡设立了总部基地的城市都充满了扩容的冲动。而这种冲动的内在动力则是中国宏观经济的稳定增长以及中国市场内在的消费潜力。

　　以跨国企业为例，统计显示，截止2011年9月底，入驻上海的跨国企业地区总部共计347家，数量居中国内地省市之首。而2010年12月，这一数字还是301家。不断增加的总部数量无疑是总部经济区扩建的动力之一。

　　看好中国市场的不仅是外企。大量的民营企业和国有企业也在加速争夺总部经济区的地盘。而各地政府也“如出一辙”，正根据自身的特点制定不同的“总部目标”以适合不同的企业总部。

　　比如上海就根据自身立足“国际金融中心”的远景计划建立金融第二总部经济区。11月末，上海市委常委、副市长屠光绍公开表示，国有大型银行提出在上海设立第二总部，方案已上报国务院。除中国银行准备了方案外，其他有关大型金融机构有的正在准备，有的正在讨论和研究。

　　天津滨海新区也已将总部经济定位于重点发展的四大服务业之一。滨海新区规划以综合型总部、功能型总部和中小企业总部为重点，依托中心商务区、开发区现代服务产业区等区域，建设总部经济集聚区。

　　而在全国最早设立总部经济区的北京，南城总部经济基地这个发展已有20余年的产业园区，已经开始了“东扩西进”。

　　公开资料显示，现阶段北京的总部经济由四部分组成：一是世界500强及中央大型企业集团总部；二是以跨国公司为主体的境外企业将其境外总部迁到北京或在北京设立地区总部；三是如经纬纺机、蓝星集团等企业一样，从国内其他省市迁入北京的企业集团总部；四是如联想这类在北京本土成长起来的企业集团总部。

　　据北京市第二次全国经济普查相关数据显示，北京拥有大型中央总部企业233家，其中中国500强企业总部96家，占全国的19.2%。另外，北京还拥有外资企业总部156家、外资研发中心350家。

　　来自研究机构的统计显示，截止今年5月，北京拥有2011年度世界500强企业总部41家，成为仅次于日本东京的全球第二大世界500强总部城市。

　　据媒体报道，北京市商务委员会相关负责人称，“十二五”时期将充分发挥该市吸引跨国公司地区总部的政策效应，突出做好服务工作，不断优化发展环境，吸引一批世界500强企业、行业龙头企业在京设立地区总部，促成一批投资性公司成为地区总部，引导一批符合条件的跨国公司以管理性公司作为地区总部，推动一批央企和民企返程投资设立地区总部，积极鼓励地区总部设立研发中心、结算中心、采购中心和营运中心。

　　为弥补北京南城的滞后发展，北京市政府2009年提出《促进城市南部地区加快发展行动计划》(下称“城南计划”)。在这个总投资达到2900亿元的计划中，北京市明确提出，要提升产业园区发展能级，发挥高端引领作用。对中关村科技园丰台园提出的要求是强化园区高技术服务业、总部经济基础，加快东区三期建设，启动西区开发，完善基础设施和公共服务平台建设，提升丰台科技园对城市南部地区发展的辐射带动作用。

　　而在这个庞大的投资中，丰台区大约占有1300亿元。其中直接或间接与丰台科技园总部经济区相关的投资总额就达600亿元以上。总部经济区成为了城南计划的最大受益者。

　　丰台区副区长孔令斌说：“十二五期间，丰台计划完善总部经济战略规划，进一步改善总部发展的环境，发展高技术服务业、配套服务业，特色产业组成的总部产业链，让总部经济真正实现产业化。同时加快丰台科技园东进西扩的建设，在丰台科技园区取得现有基础上拓展新空间，再上新台阶。”

　　借政策之力，北京总部经济区开始向东拓展新区。目前这里形成的“东区”总面积达1.75平方公里，是北京西南地区面积最大的一块待开发高新技术产业用地。“丰台科技园正在加快实施东进西扩的战略，正在建设总部基地升级版，打造全新的科技企业总部基地，实现丰台科技园在总部经济建设道路上新的提升。”丰台科技园区管委会副主任段海波说。

　　公开资料显示，目前北京总部经济区所有的总部企业和研发中心等企业已达到4000余家。而目前这个数字依旧在增加。

　　“扩容”是商业地产的机会吗？

　　无论是哪里的总部经济区，扩容总是要大规模兴建商业地产。

　　在房地产调控不断深化的当下，住宅地产不断受到打压，商业地产却一拥而上。在上海、广州、武汉、成都等地，一大批商业地产项目以发展“总部经济”的名义迅速铺开。而在住宅土地不断降价、流拍的同时，商业金融用地却依旧能够持续成交。

　　11月3日，北京丰台丽泽商务区两宗商业地块招标分别以最高报价4.16亿元和14.5亿元，折合楼面价10400元/平方米和10107元/平方米的价格成交。市场人士认为，在目前住宅用地普遍底价成交、住宅用地不断流拍的情况下，商业用地依然被看好。这与当前商业地产“当道”的地产市场不可分割。

　　调控至今，包括万科在内的众多房地产企业都纷纷转型商业地产开发。而这也引起了市场对商业地产市场的担忧。

　　中国人民大学财政与金融学院副院长赵锡军在接受《中国经济周刊》采访时说：“房地产调控不仅仅是在调控高房价，更是在调结构。比如建立保障性住房，满足多层次的社会住房需求。商业地产是否还能像之前的住宅地产一样出现高速发展呢？我觉得不会了。尽管我国的经济发展正在转型，由出口主导转为内需主导。但这并不是让商业地产像之前的住宅地产一样疯狂爆发的理由。而且国家应该也不会允许未来商业地产出现泡沫。”

　　不过，要求匿名的中国房地产协会高层人士认为：“在全国很多城市的总部经济区，由于地价便宜，很多开发商都看中了其中的发展空间。很多商业地产商都挤进总部经济区做写字楼，做酒店。现在总部经济扩容，对于调控下的那些转型的房地产开发商应该是机遇。”

　　以上述丰台总部经济区“东进”扩容为例。在扩大过程中，目前正在建设的“诺德中心”便是一座综合体商业地产项目。中铁建工集团董事长刘荣耀在接受《中国经济周刊》专访时表示：“总部经济区的扩容肯定会给商业地产带来刺激作用。总部经济区扩容，说明外来的企业总部增加，原本的总部经济区域已经不能满足企业总部的需要。这必然会带动商业地产的发展，比如需要增加写字楼，需要增加高级酒店以及购物广场等其他商业配套设施。而由于扩容会遇到成本、面积等问题，我认为，扩容所需要的商业地产应该集中写字楼、总部独栋、商业中心、公寓、会议中心等多元业态的综合体。我们开发的诺德中心也是从这个角度考虑的。”

　　不过，也有学者对总部经济的商业地产发展存在担忧。北京社会科学院经济所副所长赵弘表示，总部经济虽然带来了商业地产的繁荣，但同时要遏制投机资本过度进入总部商业地产。“房地产打压政策调控政策出台以后，资本正在寻求新的领域和机会，很显然，总部地产、商业地产也成为这些资本寻求的一个首选。一些开发商真心实意想搞总部经济，想开发商业地产，但没有做很好的政策设计和内部机制设计，项目开发出来后，只要你想买他就卖，也不看你是不是真正在这里办公，结果层层转手，最终造成价格很高，谁也入驻不起。总部经济变成了地产泡沫。”

　　这位中国总部经济理论的创立者表示：“商业地产是总部经济发展的一种载体形式。需要进行精心的制度设计特别是利益机制设计，对开发商进行有效的引导和管控，达成政府发展产业的意愿和开发商获取利益的意愿，形成共赢。”

　　嘉宾

　　汪玉凯 国家行政学院公共管理教研部教授

　　刘荣耀 中铁建工集团有限公司董事长

　　钟伟 北京师范大学金融研究中心主任

　　钟朋荣 北京视野咨询中心主任

　　商业地产会否快速发展？

　　汪玉凯：我认为，未来20到30年中国的宏观经济依旧能保持高速增长。目前我们国家的城镇化比例不到50%，因此我们有很大的内需空间。尽管宏观经济增速可能不会再长久出现两位数的增长，但是长期保持8%的增速应该是可以的。由于内需强大而且国内市场有待开发，这对于国际资本的吸引力也是肯定的。在这种情况下，我认为商业地产的发展应该还会出现一个快速的增长阶段。但是商业地产的增速不会跟住宅一样出现疯长。

　　刘荣耀：我认为，未来中国的宏观经济可以支持商业地产出现快速增长。因为我们国家的整体经济依旧能保持高速健康的发展。而且，由于今后我国的经济增长方式将逐步转变为消费和投资主导，因此房地产业依旧可以保持快速发展。由于国内经济主要依靠内需拉动，所以商业地产可以借此快速发展。这是市场的需要。此外，从国家十二五规划来看，今后高新技术企业、大型工程企业将有机会快速发展。因此像总部经济区这样的产业园地产也将得到高速发展。

　　商业地产未来会怎样？

　　钟伟：对于商业地产总态势的判断，从现在来看，未来三年会供过于求。城市人口流动和人口变迁深刻影响着房地产的未来。未来十年大约有1.6亿到2亿人将从农村户口变成城镇户口。即便北京每年多增了五六十万人又怎样，它养活不了太多城市综合体。所以城市综合体的发展和住宅的发展不能割裂，由于住宅的供应量占到了全部商品房供应量的近80%，城市综合体的发展并不能够弥补住宅滑坡带来巨大市场空间的损失。住宅发展速度趋缓的时候，商业地产的需求不会出现猛烈上升。因为他们是相互繁荣，而不是割裂的。不能说没有那么多人集聚了，居然还有那么多人拼命的消费，逻辑上走不通的。

　　刘荣耀：我不认可也不主张房地产市场长期处于暴利时代。房企特别是国有房企必须与国家政策相吻合。但国家无论如何调控，都不会把开发商应有的利润挤掉。不管是住宅地产还是商业地产，开发商都应该有属于自己的生存空间。

　　总部经济必须基础效应明显

　　钟朋荣：随着全国总部经济的不断发展，随着交通、互联网等通讯条件的发展，现在很多企业将总部设置在一些二线城市。我认为，打造总部经济区要做好几个工作。首先，在总部基地工作的人时间成本高，因此，总部经济区的内部交通和连接外部的交通要道要完善。其次，各企业总部之间的关联性很强，应该把上下游行业之间或者同行业企业总部聚在一起，形成具有优势和效率的产业集群。第三，要有完善的机构组合，比如咨询、法律、公关、猎头等。这样就能通过机构专业化，形成基础效应。在中国做产业基地，做的好的地方都是基础效应比较明显的地方。

　　企业如何选择总部经济区？

　　刘荣耀：我们选择北京丰台总部经济区的创意，是因为这里是全国起步最早、条件最优越、最明确地提出以总部经济为发展目标的项目，经过近20年发展的成功经验，已经充分展现了总部经济的生机与活力。

　　丰台总部经济区有很多自己的特色。比如区位优势。目前整个北京的商业地产地标性建筑以及商业写字楼的供应规模都基本定格。而北京总部经济区可以给企业发展空间和想象空间、创新空间，比如后发优势。北京总部经济区已有20余年的经验优势，可以少走很多弯路。同时，从市场方面讲，投资是要讲究回报的。我们认为未来这里应该有较好的投资回报。