易宪容：重庆实践给中国房地产一个清楚答案

　　“重庆实践给了中国房地产市场一个清楚的答案”

　　从数年前部分城市房价飙升，到今年以来，持续相当长一段时间量降价滞的局面，直至如今，中央经济工作会议再次明确坚持房地产宏观调控政策不动摇。中国的房地产市场，无疑正面临一次深刻的变化。

　　未来的路，究竟如何走？

　　近日，著名学者、房地产研究领域的专家易宪容(微博)在博客里发表文章，认为重庆的实践“给了中国房地产市场一个清楚的答案，也是对中央政府最近住房政策的清楚诠释。如果中央政府能够在这个基本思路上加以完善，房地产的价格回归理性及房地产健康发展也就容易了。”

　　经验一：将房屋定位为生活用品而非投资工具

　　近日，市长黄奇帆表示，房地产市场调控，就是要抓好“供求平衡、土地价格、税收分量、金融杠杆、配置格局”这五个关键环节。对此，易宪容评价说，如何将中央宏观调控的方针转化为各地方的具体政策，黄市长的话给出了一个清晰的思路。

　　易宪容介绍，现代文明社会的一个重要标志，就是任何国家都有义务为该国居民解决基本的居住条件问题。居住权是现代社会每一个公民的天赋人权。因此，无论是市场经济成熟的欧美国家，还是新兴市场经济国家，基本上都会把“保证居民的基本居住条件”写入宪法或国家根本法律。

　　“重庆的调控措施，就体现了上述原则。”易宪容认为，重庆的房地产宏观调控目标，就是让城市居民用其6－7年收入购买一套70－80平方米的普通商品房。实现了这一目标，房屋就成为了居民的生活用品而不是投资的工具。“这也就是中央反复强调的房价理性回归。”

　　经验二：用金融杠杆抑制投机炒作

　　对于房地产市场的调控，重庆特别注重使用金融杠杆。黄奇帆表示，老百姓购买的首套普通商品房，首付应该在30%左右；对第二套以上的商品房或者高档商品房，首付可以到60%；第三套以上的可以零按揭。只要采取这样的调控政策，运用好首付比这个金融杠杆，将按揭比例固定下来，就会有效果。

　　对于重庆的做法，易宪容认为，只要把首付比例确定在一个合理的范围，那么住房投机炒作者就会退出市场。而对第三套以上的住房禁止住房按揭，对住房投机炒作更是严重的打击。

　　此外，易宪容建议说，金融杠杆还应包括按揭贷款利率及信贷可获得性。因为，只是在首付比例上的限定，对新进入者立竿见影，而对存量住房作用不大。因此，要限制住房的投机炒作，还得加上物业税等措施，才可把已有的住房投机炒作逐渐挤出市场。

　　经验三：以土地供应调控房价

　　在重庆房地产市场，有一条著名的“军规”——楼面地价不能超过当期房价的1/3。

　　黄奇帆说，地价是影响房价高低的一个重要的基本面原因，政府不能唯利是图，炒高地价，不要做推高房价的罪魁祸首。

　　据悉，为增强对地价的话语权，重庆巿政府从2002年开始，强力推进土地储备，把城市核心区未来要扩张的500平方公里60%的可建设用地，差不多40余万亩，掌控在政府手中。

　　对于重庆的思路，易宪容表示认同。他说，地价与房价的关系十分紧密，抛开土地供应的问题来谈调控房价，效果不会太好。

　　易宪容认为，政府通过土地供应来调控房价，不仅在于增加或减少土地的供应，更重要的是对所供应的土地设限。对于土地的拍卖，应当规定所拍卖土地将要生产什么样的产品，并用法律把它固化。

　　“重庆解决住房市场问题的一系列办法，具有很强的借鉴意义。这也是2012年国内房地产市场健康发展之路。”易宪容如是说。(记者 龙在宇 实习生 胡笛)