贾海峰：2012年房地产调控最大变数在于地方政府

　　贾海峰

　　很多人幻想着楼市调控政策会放松，由此带来楼市的反弹，让房地产行业尽快结束这“掉进冰窟”的日子。

　　然而，调控部门知道开发商这般心思，于是不断释放楼市调控不会放松的信号，让房地产市场预期由幻想变为悲观，一些人甚至对中国房地产行业的发展绝望。

　　实际上，这种大喜大悲的感情大可不必。根据国家发改委日前召开的工作会议所透露内容，2012年房地产调控政策定调基本廓清，如不发生经济衰退等意外情况，房地产调控在2012年不会大幅度放松，但是也不会更严厉，整体来说，2012年房地产市场预期状况应好于2011年底。

　　住建部政策研究中心主任秦虹12月17日在路劲基建上市15周年的一个活动上明确表示，2012年的调控政策仍然坚持抑制投资投机性购房需求，但是也会对中低价位、中小套型商品房的需求市场进行支持。

　　日前召开的国家发改委工作会议也透出对房地产调控的三个基本定调：一是巩固和扩大房地产调控效果；二是抑制投资投机性购房需求；三是支持和帮助自住性、刚性购房需求。

　　总结上述代表两个参与房地产调控主要部门的信息，可以得出如下结论：

　　其一，由于2012年定调经济稳定增长，货币投放量不会低于2011年严厉控制货币投放的时期，虽然对于房地产贷款仍会控制，但是房地产行业紧张的资金链在2012年初开始会得到缓解。

　　其二，中央各个部门均提出了支持自主性、刚性购房需求的调子。这说明，在2011年最后2个月时间内，银行对首套房贷限制或者提高门槛的做法已经引起了监管部门注意。住建部、银监会等部门对此进行调研和反映以后，从2011年12月份开始，银行对于首套购房贷款已经进行了下调利率、放宽贷款条件等改善性做法。这将在2012年初引起自住性购房需求的反弹，进而带动中低价位、中小户型普通商品房市场的放量。

　　其三，继续抑制投资投机性购房需求的政策被重申。秦虹也在上述论坛上表示，未来调控仍将着力于使房价与大众的可承受购买力接近。无论是限购政策，还是房产税政策，都将为抑制投资投机性购房所设计。

　　综上所述，2012年房价绝对不会反弹，中央以及调控部门也不会允许这种情况出现。但是会对刚性购房需求进行一定程度的政策扶植，并且着重推保障性住房建设，以满足中低收入家庭住房需求。

　　在此情况下，目前各种政策安排被视为最有效的，尤其是房屋限购政策，被看做短期内稳定房地产市场的定海神针。因此限购政策不会轻易退出，但是随着2012年货币总量的放松，以及地方政府执行限购政策的力度问题，2012年会不会再出现房价上涨、限购形同虚设等意外情况呢？

　　这恐怕是当前房产税等政策加紧研究的一个重要原因，如果楼市出现意外情况，恐怕只能用严厉的房产税政策去顶了。

　　在上述情况下，还有一个变数因素，那就是地方政府土地财政在2012年告急。

　　在多个城市经营高速公路项目的路劲基建董事会主席单伟豹直言：2008年的扩大内需带来的固定资产投资大增，会在2012年及以后让地方政府进入偿债的高峰期，很多地方政府目前不得不考虑卖一些好的资产来套现，以偿付诸多在建工程的投资。路劲基建已经在内地很多年没有拿高速公路项目，此时正准备抄底。

　　担任多个城市土地经营顾问的大岳咨询公司总经理金永祥对地方政府的钱袋子显得更清楚。金永祥也在电话中直言：地方政府扛不过2012年。目前基本上每天全国就有三宗地流标，更多的土地排队等待挂牌，能够挂牌的只有央企和区县政府开发的土地，民营企业参与一级开发的土地基本轮不上挂牌。如此情况使然，地方政府只有降低地价，才有可能卖得出去土地。

　　由此可见，2012年房地产调控最大的变数在于地方政府，而不在于中央政府执行调控的力度以及开发商的投机行为。能否稳得住地方政府，继续执行限购政策和保持地方政府资金链不出问题，才是房地产调控及市场稳定持续的最关键问题。

　　对于大型房地产开发商来说，2012年不会太惨，而对于二三线城市的中小开发商来说，2012年才是生存游戏的开始。