经济学博士宣宇：将房地产调控进行到底

　　作者：宣 宇

　　国家统计局1月18公布了2011年12月份70个大中城市住宅销售价格变动情况。70个大中城市中，有52个城市新建商品住宅(不含保障性住房，下同)价格环比下降，比11月份增加3个城市，占74%。随着调控深入推进，自2011年10月份以后房价环比下降覆盖面由此前的相对缓慢扩展转为大幅扩散，房地产调控效果开始大范围持续显现。

　　始于2010年4月份的此轮房地产调控已经持续了近两年，数据显示，在政策高压下，调控效果正在持续地、更大范围地显现，房地产市场由相对景气转变成基本接近萧条的状态。当前广大普通购房者观望情绪浓厚，房地产库存逐步增加(据我们测算，目前房地产市场库存积压情况仍好于2008年)；另一方面，开发商资金压力日益增大，开发商国内贷款增速由调控前的累计增长44.3%(2010年3月增长44.3%，2月增长46.1%，2009年底达到阶段峰值48.5%)一路降低至2011年底的增长0%，与此同时，开发商自筹资金增长率一路走高，2011年后由于开发企业资金来源面临严重制约，增长率又开始有所下降，表明开发企业资金压力日益严峻。

　　2011年的楼市，“金九银十”没有出现，而且销售面积累计增速一路加速下滑。但房价并没有随供求关系的变化而大幅调整，即使在炒房成风的温州也是如此。房价调整远未到位，房价仍处“次”刚性阶段，人们预期中的“降价潮”并没有来临。

　　当前处于资金紧张和销售疲软“双重挤压”中的开发商，正寄望政府出于稳增长的考虑而放松房地产调控，即使在成交量锐减的情况下，也不愿意随供求关系的变化而相应调整价格，当前房地产市场正处于这种僵持阶段。从这个意义上，笔者认为，目前房地产调控正处于关键时期。

　　房地产“降温”带来的税收和土地出让金收入大幅下降，使得地方政府有或明或暗地放松调控的动机。要警惕地方政府实施放宽限购的“变相松绑”，同时要防止中央对中小微企业的信贷支持间接流入房地产领域。为了干预和影响房地产调控，开发商及其相关利益体不断制造出房地产市场已一片哀鸿之相，不断释放出干扰信号，目的就是要混淆视听，误导民众预期，妄想改变市场走势，企图重回过去房地产调控半途而废的老路。普通民众对房地产市场预期是影响调控效果好坏的重要因素，相关部门要及时发布、明确传达调控目标和政策，正确引导民众预期。

　　在这调控的最关键时期，笔者相信，中央政府必然会继续高举调控大旗，调控政策不放松不动摇，以壮士断腕式的气概将房地产调控进行到底，促进房价合理回归。唯有如此，中国经济才能实现转型发展的可能(房地产调控多多少少会影响经济增长，但经济增长适当放缓是必然付出的代价)，经济发展成果也才有可能惠及平民百姓，也才能为民生和谐与中国经济下一轮的健康发展奠定坚实的基础。

　　经济的发展最终是为了民生发展。房地产价格过高、涨幅过快已经成为影响民生的首要因素。当前，房价还远没有达到政府和民众的合意状态，我们认为，整个政策和市场周期将有可能延续到未来的1年-2年。目前以限购为特征的带有“治标”意味的行政调控，要等到以房产税为代表的“治本”政策基本形成后，才会退出，届时房地产市场的政策法律环境才能基本形成。2012年针对房地产市场的调控手段仍将以限购为主。

　　关于房价下行的幅度，我们认为，10%-20%的降幅在政策预期目标当中，如果没有达到这一目标，政策就不会放松。 　(作者系北京大学经济学博士、宏观经济研究员)