韩世同：房价大跌不可避免

　　近日，广州资深房地产专家、寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同“驾临”清远商业地产项目美吉特华南装饰城，借此难得机会，本报记者现场约请韩老师，做了半个小时独家访谈。韩老师就目前国家政策变化、清远市场新形势等问题与记者面对面交流。

　　存款准备金率下调才刚刚开始

　　《清远观察》：前几天，央行第二次降低准备金率，但各大银行前不久才恢复的首套房贷8.5折优惠利率又开始逐步取消，请问政策为何有这样的调整？

　　韩世同：这与国家经济大势有关。目前整个经济开始回落，今年一季度珠三角GDP情况，东莞增长1.3%、佛山5.6%、珠海4.1%、广州7.3%，这是非常低迷的，可能比2008年情况更严峻些。在此情况下，存款准备金率下调。去年调了一次，今年调了两次。其实这才刚刚开始。

　　因为在过去两三年，准备金率被调了十多次，这次又降低了1.5，调整空间还是很大。这对房地产肯定是个利好，投资房地产规模会增加，关键是看银行是给个人房贷还是开发商贷款。我认为给个人房贷对促进成交比较好。如果现在给开发商，它未必用去投资而是拿来守，不降价了。

　　对于银行取消首套房贷8.5折优惠，我认为我们应该研究扶持、鼓励首次置业的国家政策，而不应该交由银行任意地调整。银行只会从自己的利益出发，一紧张就取消，一宽松就推行，这与国家支持首次置业的意愿背道而驰了。所以，应由国家统一来规定，如果放权给银行来调，也应该由财政负担他们的亏损，否则，就变成银行的任意改动。

　　国家对改善型二次置业也应该有适当的优惠，因为他们才是目前市场上的中坚，他们才是有效的购买力。如果他们被限贷，就影响了他们的购买能力。

　　国家在调整政策，不完全是为了房地产业，而是为了整个经济保增长。但是促进交易也是保增长的一部分。如果没有交易，没有税收，经济必然下滑。房地产涉及众多上下游产业链。我觉得，现在的限购限贷政策对经济下滑是有直接关系的。

　　《清远观察》：今年楼市政策是否会有松动？

　　韩世同：如果出现2008年同样的局面的话，要想不松动都很难。一旦出现崩溃，整个经济，楼市、股市的崩溃，就像上次那样来救都不一定有效，更何况我们还不会像上次那样救，可想而知这种严峻程度。可能我们还没意识到产业的这种状况，我们还是什么都不放松。事实上，中央是否想把经济搞垮呢？显然也不是吧。所以中央和地方是坐在同一条船上的，应该同舟共济，想一些对策和办法。现在还来不来得及，我对此还持保留意见。

　　房价大跌不可避免

　　《清远观察》：“五一”珠三角房博会上，您曾说房价还没有形成底部，为什么这样说？

　　韩世同：价格还没跌呢，怎么就是底部了呢？如果用一个锅来形容的话，现在还在“锅缘”上，未进入大幅度的暴跌阶段。我认为，大起之后必然是大落的，况且是这么强烈的打压。

　　我认为房价大跌不可避免，道理就在于：大量的投资性购房者把楼市价格推高了，现在这部分投资者被人为地不能进场了，房价不跌，谁来接盘呢？即使到了最后，再度允许投资者来买，谁又愿意拿自己的钱来给政府救市呢？而政府更不能买，只能间接性地投资。就算回到2008年，同样的救市政策，还能不能救得了呢？现在的泡沫更大，危险的程度比2008年有过之而无不及。

　　《清远观察》：那底部什么时候会出现？

　　韩世同：如果说现在已经到了成交量的底部，这种说法还是勉勉强强。房价和成交量分开来说，成交量是不是到了底部也很难说，因为有一种情况是越跌越没人买，价量齐跌时候，人们会越加观望。

　　现在除了降价没有其他好手段

　　《清远观察》：近期清远豪宅类产品进入价格战阶段，4月底一线江景盘如凯景中央首座单价5000元就可以买到；前几天狮子湖促销，推出了均价6000元左右的联排别墅。您怎么看这些现象？

　　韩世同：我认为是必然的，因为豪宅恰恰是最难卖的，它不是必需品，而且它降价空间也大。很多商家都采取降价先卖一点，实际上，只要开始降了，消费者就会把你的价格定位到一个新的标尺。

　　所以，只要有大幅度降价的楼盘出现，小幅度降价的楼盘是没效果的了。狮子湖除了按照这种幅度来降价有成交外，不降价部分是不成交的。只有降价到那个尺度消费者才会买。你看到的火爆，并不是市场好的反应，因为你没有看到不降价那部分，那是完全不成交的。只要一旦有这样的现象出现，哪怕是个案都会波及、影响到整个市场。广州去年底就出现这种现象了，一下子好几个项目给出跳水价，然后越来越多，现在几乎都受到这种波及的影响。

　　《清远观察》：现阶段为了成交业绩，除了调价外，是否还有其他措施？

　　韩世同：到了“明降”之后，就没有什么好的手段了。在“暗降”时候还有得商量，比如一年前是不需要降价的，只要价格松动一点，送个车位或装修等，增加附加值，没降价也能卖。其实这是“隐性”降价，也是一种促销手段。

　　在这种“隐性”降价的情况下，小幅降价也是有效的。现在出现大幅降价后，小幅降价也没效果了。说明楼市进入全面降价的局面，不降价到一定程度也很难成交。但是，等到真的全面大降价的时候，人家又不买了，他们会认为还会降，从而进入一种恶性循环。

　　不注重经营的商业地产后期有烂尾危险

　　《清远观察》：商业地产在经过了前两三年的开发和投资热潮后，你认为当前的投资环境是否有利商业地产投资？

　　韩世同：商业地产不是在什么时候都是旺的，现在的商业地产由于住宅受到的限购限贷而有点过热，因为在住宅地产受阻情况下，投资都转向商业地产。我们看到很多以前卖不动的裙楼，换个概念，包装一下，切割成小铺面，就卖得很贵很火。这种不注重经营的商业，后期可能会出现烂尾。因为这些运营商、投资商以营利为目标。

　　但清远有这种决心做专业市场的商业项目，我们看到的美吉特华南装饰城，它是抱着长期经营的，虽然也有部分销售，大部分还是自己经营。

　　短期的捞一票就走的模式，必然会留下很多后患和恶果。像美吉特华南装饰城是采取持续、长久、互动、多方共赢的模式，这应该给予支持和鼓励，但是他们可能也会遇到困难，如受资金、市场、商业氛围、经济低潮阶段等影响。但只要方向和目标是对的，加上他有这样的实力，商家和客户又支持的情况下，还是非常有发展前景。

　　《清远观察》：二三四线城市比如清远是否还有投资机会，投资机会在哪？

　　韩世同：任何一个地方都存在商业需求，购物、消费、街铺、商场等，但要适度，过度就不合理。一二线城市有过度饱和的迹象。三四线城市又存在发展欠缺的问题。他们没有分享到城市化带来的成果，可能还处于落后的状态，还是比较原始的商业模式、形态，他们有必要借鉴一些发达的一二线城市成功的商业模式来更新、改造现有的商业模式，这就存在一定的发展空间。

　　如果三四线城市不提升，高端消费就不能得到满足，就会流到省城或其他地方去。其实各个乡镇都应该发展一些适当的商场和商店，但不要过度，如果每个乡镇都搞一些大型综合商场肯定就过度了。

　　我认为，在清远本地发展几个大型的商业机构，使老百姓不要任何消费都往广州跑，这完全是可以的，但不要过度。包括目前清远市场上所提到的综合体，适度就行。在目前的清远市场，几万平方米的、十几万平方米以下的商业综合体就够了。四五十万平方米的如果分解了住宅、写字楼、娱乐设施等也可以，纯商业面积不适宜太大。

　　黄剑琴 陈步上