炙手可热之夏威夷置业

　　高耸入云的火山、飞扬灵动的瀑布、郁郁葱葱的热带雨林、环绕着棕榈树的蓝色礁湖……夏威夷的八座主岛和百余座小岛对游客具有持续而强烈的吸引力。在世界著名的海滩上、度假住宅中和高尔夫球场上沐浴阳光是他们的不二选择。上世纪八十年代，日本投资者对夏威夷的兴趣大增；自那时起，夏威夷吸引的海外投资越来越多，中国买家也于近期加入外籍投资者的行列。Alex Frew McMillan详细地讲述了夏威夷房地产市场的投资动态。

　　去年12月，Neal Norman在北京参加了某个房地产展览会。第一次来中国，寒冷的天气就给他来了个下马威。夏威夷这个他常年居住的城市全年气温几乎都在18摄氏度以上，夏天也极少超过30摄氏度，习习微风十分怡人。

　　经营Koa Properties Land & Home房地产经纪公司的Norman回忆道：“(北京的冬天)真是冷得让人受不了。但是(参加这个房地产展览会)还是很有收获的——我们遇到了上百位潜在客户，后来还带了不少中国客户来夏威夷。在夏威夷置业，现在是最好的时机。”

　　中国买家对夏威夷产生全新兴趣的时候，夏威夷的房地产市场正在努力从金融危机的余震中复苏，这场横扫美国的危机严重影响了当地的房地产业。

　　与2005年和2006年的房价巅峰相比，夏威夷不同岛屿、城镇的房价下降了30%到60%不等。房产交易量也大幅度缩水，新推出的房产基本不可能低价出售。

　　Norman说：“房价并没有跳水，但是房产存量的消化速度变慢。”

　　上世纪80年代，日本投资者对夏威夷的兴趣大增；自那时起，夏威夷吸引的海外投资越来越多，中国买家也于近期加入外籍投资者的行列。外籍买家房产交易最为活跃的是瓦胡岛——夏威夷州首府火奴鲁鲁(又名檀香山)所在的主岛，全州140万人口中有三分之二在此居住。据房产中介透露，外籍买家的房产交易量占瓦胡岛房产交易总量的10%到15%。

　　但是在人口稀少的岛屿上，外籍买家拥有的房产数量仅为房产交易量的5%。夏威夷大岛上的人口只有15万，毛伊岛上的人口约为12万，考爱岛上的人口有6万，八座主岛中的其余几座——莫洛凯岛、拉奈岛、尼豪岛和卡胡拉韦岛——各有数千人口(根据官方规定，卡胡拉韦岛没有永久居民)。

　　开发有意向的亚洲客户也不是一件容易的事情。房产经纪人表示，让潜在的亚洲客户成为买家需要时间，他们投入的大部分时间和精力假以时日才能见效。

　　房地产经纪公司Oahu Luxury Homes的负责人David Dunham手里有不少亚洲高端客户。他曾经做过旅游经纪人，又经营度假住宅租赁公司，客户积累得越来越多也是很自然的。

　　除了经营经纪公司，Dunham还为从他手里买过房子的亚洲客户提供房屋租赁服务。他说他管理的房产价值约为3,000万美元，大部分房产都是他卖出去的。过去六年中，他成立了自己的公司，卖出的房产价值2,700万美元，客户主要来自中国(尤其是台湾)和印度。

　　Dunham说：“这个过程非常缓慢。我没有见过很快达成交易的亚洲客户。他们需要长期的关系，不能对他们强行推销。否则的话，他们就会走开。”说话时，他有明显的马萨诸塞口音。

　　最近Dunham将美国总统Barack Obama在夏威夷度假时租的一套住宅卖了出去。买家是上海的一个房地产开发商，他买下这套住宅花了680万美元，现在他太太住在里面。

　　Dunham说：“他知道土地的面积，也明白这套房产的价值，不会在不值得的东西上浪费钱。光是寻找房产和实地考察，他就花了两年时间。”

　　上海买家有时趁打高尔夫的时候飞过来，考察五到六套房产，然后离开。半年之后，他们打电话过来，开出的价格比售价低了不少，并提出以现金支付。

　　鉴于目前将资金转移到国外并不容易，还存在签证的问题，大多数中国买家都是为了自住买房的。上世纪80年代，日本买家坚持在卡哈拉海滩旁边置业，那是火奴鲁鲁房价最贵的地区，因为索尼的创始人盛田昭夫在那里有一幢度假住宅。但是目前亚洲游客的兴趣比较有节制。

　　Dunham说：“他们要找的是性价比高的资产，不是为了向别人吹嘘自己在夏威夷有房子才买房。”

　　说到夏威夷，每个人都会想到沙滩，这么想不是完全没有道理的。虽然土地面积不算太大，但是夏威夷拥有1,210公里的海岸线，是美国第四长的海岸，前三名分别是阿拉斯加、佛罗里达和加利福尼亚。

　　但是亚洲买家似乎更注重景观，而不是建在海滩旁边的房产。滨海地块存在土地溢价，开价300万美元位于悬崖上的房产摇身一变就成了开价500万美元的滨海房产。

　　至于瓦胡岛，很多亚洲买家都看好Lock Point港和凯路亚周围的地区，那里的住宅在山脊上，可以看到迷人海景。经纪人称，他们喜欢临近购物区和娱乐区的住宅。

　　中国买家也在凯路亚附近看房，Koa Properties就曾带领15位有意向的买家来主岛上看房。但是挂牌的房产都属于非常奢华的级别，亚洲买家做购买决定之前需要考虑很长时间。

　　Norman说：“客户决定买房之前，我们已经跟他/她打了很久的交道，这样能够建立彼此间的信任。我们不着急，因为我们卖的不是分时享用的度假住宅。房子可能是我们一生之中买的最贵的东西，甚至比一架飞机还贵。这个我们表示理解，我们都是一步步来的。”

　　目前，Koa Properties将哈纳莱湾的Faye House挂牌，开价1,995万美元。这幢住宅建于1915年，有六间卧室，可以看到草坪和大海。从该住宅到哈纳莱镇骑车只要很短的时间。

　　挂牌的还有位于基拉韦亚的Anini Vista半岛的一幢住宅，该住宅面积为520平方米，有四间卧室，建于10年前，有无垠泳池和开阔的娱乐区。

　　据经纪人透露，观望和砍价的人多，成交的少。在火奴鲁鲁经营Caron B Realty International经纪公司的Caron Hill说：“来看房的中国人不少，但是买房的并不多。”

　　目前的情况与上世纪80年代的不能相提并论：那时日本买家为了迅速成交，支付的房款高过房价，而且付的是现金；现在的中国客户则是在现有价格的基础上争取进一步的折扣，他们开出的价位比现有价格低25%到30%。

　　Hill解释说：“卖家的心理价位与中国买家的心理价位差距很大。这样交易的进度就慢了不少。在夏威夷，豪宅主人没有卖房子的必要。”

　　Hill说三年前在金融危机的鼎盛时期，那些苦恼的卖家已经将房子卖出去了。现在的卖家有待价而沽的资本。

　　但是他们无法逆市场而行。超过300万美元的待售豪宅在信用紧缩之前价格就下降了三分之一甚至更多。Hill说目前的房价比建造一所新住宅的重置费用还要低。

　　对于外籍买家来说，怀基基海滩是一流的度假地，瓦胡岛上的外籍人士里，日本人最多，其次是加拿大人。澳大利亚人也不少，尤其是在毛伊岛上，因为外汇汇率对他们有利，而且澳大利亚的住宅价格不菲。

　　除了来自上述国家的外籍人士，新加坡、韩国和中国香港的买家对夏威夷也很感兴趣。他们经常让公寓空着，只留给自己住。

　　Hill提醒买家不要将夏威夷看作能够产生稳定租赁收入的地方。总的来说，房价过高，不足以保证买家享受不错的租赁回报。

　　Hill说：“买房子是为了升值。对看重租金收益的人来说，这个地方不合适。我还没见过租赁回报跟房价成正比的。不那么贵的房子也许回报高，但是你愿意住在里面吗？”

　　Dunham争取让手里的房产取得6%的年收益，想达到这个目标，入住率要达到65%。业主自住的时间为10%到15%，其余时间用于房产维护。虽然Dunham将最低租金从1,400美元降到1,000美元，他还是尽可能避免提供过高的折扣，否则会树立不好的榜样，而且他说房价在逐渐上涨。

　　Norman还说考爱岛高尔夫球场边房价稍低的托管公寓租金是房价的6%到8%，对国际投资者来说是不小的诱惑。

　　Norman说：“这些房产可以提供租赁回报，算是不错的投资。考爱岛上的酒店并不多，而且所有房屋都没有一棵棕榈树高。如果你去日本，肯定想呆在传统的日本式旅店里。这些公寓在很好的居住区里，周围的人踏实地生活。”

　　考爱岛吸引了一批固定的名流买家，包括电影明星和音乐界名人。考爱岛面积不大，人口不足十万。鉴于岛屿面积不大，又非常高端，Norman相信考爱岛对中国买家会很有吸引力，即使它正处于早期开发阶段。

　　Norman说：“想象一下，如果有15%的客户来自中国，那会是一件了不起的事情。经纪人在寻找国际买家，因为整个美国都处于待售状态。”