金融街：战略明确增长稳定 核心优势突出

　　国都证券

　　金融街为地方国企，主营商业房地产开发与销售，业务区域以北京为重心，同时布局天津、重庆、惠州，客户对象侧重大型金融机构和大型企业。

　　公司70%以上为商业地产项目，以住宅地产为辅。商业项目侧重甲级写字楼，产品多为地区地标性建筑。

　　多年积累的客户资源构成公司核心优势。公司大客户多为保险、银行机构，对甲级写字楼需求旺盛，对于公司开发项目认购踊跃，为公司整售模式提供保障。

　　深耕细作，发展路线明确。坚持“以商务地产开发为主导，适当持有优质物业”的经营策略，经营重点明确定位于北京地区，11年取得中信城地块建面为50万平米，继续巩固北京土地优势。同时业务模式成功向天津、重庆拓展，先后竣工津门、津塔、重庆金融中心项目，11年取得津南长地块面积30万平米。自持物业稳步发展。截至11年中期，公司持有物业稳步增长，达到55万平米，较上年末增加9万平米，新增物业均为利润率水平较高的写字楼项目(物业租赁业务利润率水平90%左右)。

　　资金压力小，流动性好。11年中期账面货币资金131亿元，短期借款与一年内到期的非流动负债28.7亿，资金充裕，偿债压力小。公司资产负债率(扣除预收款后)为49%，位于合理水平。

　　上半年营业收入46.2亿元，净利润12.7亿元，分别同比增长133%和150%。增长的原因主要为10年收入确认多集中在下半年而11年收入确认比较平均，同时，11年上半年津塔和金融街中心项目计入投资性房地产采用公允价值计量，增加经营收益约6亿元。预收款项大幅增加38亿元，达128亿元。预计下半年结转收入41.7亿元，全年房地产开发与销售收入80.2亿元。物业持有与物业租赁业务稳步增长，预计全年带来收入3.9亿元。

　　盈利预测与估值：

　　公司致力于商务地产开发，市场前景广阔，盈利模式成熟，我们预计11-13年收入稳定增长，EPS分别为0.61元、0.74元和0.90元，给予“推荐-A”的评级。

　　风险提示：持续紧缩的货币政策给行业带来的负面影响。