广宇集团：上东城结转资源丰富 助力全年业绩

　　上东城项目体量较大

　　上东城项目位于杭州市江干区丁桥镇大型居住区核心区域，总占地面积约14.75万平方米，地上总建筑面积约32.10万平方米，地下建筑面积约8.70万平方米，容积率2.18，是杭州体量较大的住宅项目。上东城项目由上东领地、上东臻品、上东名筑三大组团组成，其中上东领地占地面积4.06万平方米，地上建筑面积9.74万平方米，地下建筑面积2.45万平方米（含461个车位），容积率2.4；上东臻品占地面积5.87万平方米，地上建筑面积11.74万平方米（含10.6万平方米的住宅，0.9万平方米的商铺），地下建筑面积2.84万平方米（含600个车位），容积率2.0。上东名筑占地面积4.83万平方米，地上建筑面积10.62万平方米（含9.9万平方米的住宅和0.6万平方米的商铺），地下建筑面积3.41万平方米（含584个车位），容积率2.2。

　　上东城项目区位优势显著

　　丁桥大型居住区位于杭州主城区东北部，距市中心约10公里，由丁桥一期、丁桥二期、长睦综合体和皋亭山生态旅游区四大区块组成，规划入住人口25万。从交通来看，丁桥大型居住区将构成“一绕、二快、三横、四纵”的区域路网骨架，共建8条30-60米宽的主要道路，再加上规划的地铁3号线、快速公交（BRT）3号线，区位交通十分便捷，区位优势日益显著。

　　上东城项目销售情况良好

　　广宇上东城项目预售情况良好，预售均价约13000元/平方米，预售比例为64.64%，其中上东领地预售比例89.52%，上东臻品预售比例64.07%，上东名筑预售比例42.44%。从各大组团来看，上东领地已经预售997套，仅剩20套房源在售；上东臻品已经预售991套，尚有156套房源和600个车位在售，地上总可售面积约1.5万平方米（含1.1万平方米的住宅和0.4万平方米的商铺）；上东名筑已经预售708套，尚有374套房源在售，地上总可售面积约4.2万平方米（含3.6万平方米的住宅和0.6万平方米的商铺）。同时，上东城项目车位正在销售，上东领地461个车位已销售60%，上东臻品和上东名筑的1186个车位尚未销售。从车位价格来看，上东领地价格约8万元/个，上东臻品和上东名筑价格约为10万元/个。

　　上东城城项目对公司业绩贡献较大

　　上东城项目土地总价款12.63亿元，平均楼板价3934元/平方米，假设建安成本2940元/平方米（含利息费用），总成本6874元/平方米，项目毛利率约40%（考虑了土地增值税）。由于上东城项目逐步竣工交付使用，2011年上东领地和上东臻品达到结转条件，预计公司2011年结转收入一半以上来自于上东城，预计结转12亿元左右，占2010年公司营业收入的56.71%，对公司业绩贡献较大。考虑到上东臻品毛利率相对较高，若按照2010年净利润率来测算，上东城项目预计贡献净利润1.2亿元左右，增厚每股收益0.24元左右。

　　

(作者:苏多永)