海宁皮城：竞得成都地区土地开设交易市场

　　事件：

　　公司以60万元每亩的成本竞得土地。公司控股子公司成都海宁皮革城有限公司竞得位于成都市新都区北部商城北新干线和新城大道西延线交叉口西北角，项目土地面积132，077㎡（198.1162亩），土地性质为商业用地、居住用地，建设内容包括皮革市场、创意总部楼及配套公寓等。土地价格为每亩60万元，合计人民币11，886.972万元。

　　成都项目分三期建设。预计项目总建筑面积约455，686㎡，其中地下停车场105，275㎡，地面建筑351，411㎡。项目分三期建设，其中一期建设皮革市场159，785㎡，二期建设创意总部楼等140，626㎡，三期建设配套公寓50，000㎡。

　　租售结合的方式开发运作项目。该项目拟采取租售结合的方式进行开发运作，一期皮革市场部分按照9:1的租售面积比例（租赁费2012年为400元/㎡，2013至以后为700元/㎡，出售的价格为25，000元/㎡），二期创意总部楼部分按照5:5的租售面积比例（租赁费250元/㎡，出售的价格为5，500元/㎡），三期配套公寓楼部分100％出售（出售的价格为5，000元/㎡）。

　　投资要点：

　　竞得成都项目为公司异地扩张的又一重大胜利，符合市场预期。

　　公司上市以后大力进行外部扩张，先后在辽宁佟二堡、江苏沭阳和河南新乡开设异地皮革交易市场，经营效果良好，成都的项目为公司异地扩张的第四站，符合市场预期。

　　成都项目拿地成本较低，为其快速盈利提供重要保障。

　　由于公司为成都市新都区对中标土地的整理提供资金保障，并与成都市新都区签订关于土地竞拍的合作协议，因此公司以每亩60万元的低价竞得土地使用权（相当于每平方米899.50元），公司成都项目较低的土地价格为公司的顺利盈利提供保障。我们认为公司成都项目能够很快盈利，成为公司新的利润增长点。

　　盈利预测和估值。

　　我们保守预计公司2011-2012年的EPS分别为0.83元和1.20元和1.56元。其中2011-2012年交易市场租赁业务贡献的EPS分别为0.52元和0.80元和1.13元，东方艺墅和商铺出售贡献EPS分别为0.31元和0.40元和0.43元，我们利用分部估值法对公司进行估值，由于公司租赁业务收入增长全部转化为净利润，因此公司的租赁业务增速能够保证40%以上的增速，给予租赁业务2012年30倍PE，公司租赁业务贡献的股价为24元，给予商铺销售20倍PE对应的股价为4.8元，对东方艺墅按现金流折现方法计算的每股价值为1元，预计公司合理的每股价值为29.8元，维持公司“买入”评级。

　　

(作者:刘飞烨)