华夏幸福：环渤海区域再添一子 异域拓展加速

　　光大证券 万知

　　事件：

　　公司发布公告，与沈阳苏家屯地区人民政府，签订34.8平方公里的整体开发委托协议，这是公司的固安模式，在沈阳的第二个签约项目。此外，公司还发布2011年1-12月份经营情况简报，全年实现销售回款165亿元，其中园区结算回款36.5亿元，同比增长62.4%，地产回款额128亿元，同比增长42.5%，签约销售面积172.05万平方米，同比增长61.9%。

　　环渤海区域再下一城，外域复制同样可期：

　　公司今日公告的沈阳苏家屯项目，是公司在不到9个月时间内，在沈阳地区签约的第二个项目，第一个是在2011年4月9日接受沈阳浦河新城管委会委托，对蒲河新城进行整体开发。显示出公司固安模式在北京周边以外区域也有强大的生命力。

　　签约条件比以往更优越：

　　由于目前国内园区开发企业实力与公司相比，相去甚远，随着公司园区开发品牌效应的逐渐形成，公司在与政府对话的过程中地位将不断提高。目前已有所显现。我们注意到，公司此次与沈阳苏家屯人民政府签约的条件比以往其他园区要优厚，这主要体现在，与政府约定的基础设施、公共建设项目以及土地整理的加成收益比例，从以往的10%提高到15%。

　　2011表现优异，2012同样精彩：

　　公司全年实现销售回款165亿元，地产回款额128亿元，同比增长42.5%。在2011年的市场环境下，表现远超行业水平，我们同样看好公司2012年的销售表现，预计房地产2012年可售货值接近300亿元，保守估计2012年房地产销售额达180亿元，同比增长40%。

　　维持“买入”评级：

　　公司可预期的未结算业绩每股10.3元，其中房地产4.35元，产业发展服务5.95元。我们预计公司2011-2013年每股收益分别为2.3元、3.2元、4.8元，2011-2012完全锁定。分别给予房地产业务2011年12倍、产业发展服务2011年15倍的估值水平，合理估值29.8元。最新股价为16.05元。至少还有空间86%，强烈建议买入。