保利地产：调控 春节因素导致销售同比降幅扩大

　　销售数据要点解读：

　　一、调控、春节因素导致公司1月份销售业绩同比大幅下滑。公司1月份销售面积、销售金额同比分别下降4.69%、69.35%的同时，环比降幅也分别达到了75.94%、73.12%。

　　房地产市场持续低迷是公司销售业绩同比降幅扩大的主要原因。随着调控的继续，目前国内房屋销售同比增速持续下滑，截止2011年12月份，国内房屋销售面积、金额同比增速已分别降至4.9%、12.10%，加之春节期间成交量的萎靡，我们判断行业1月份销售增速将继续下滑。除了调控因素外，春节因素不可忽视。历史数据表明，春节期间公司销量一般较为低迷。公司在2010年2月份及2011年2月份（均为春节期间）的单月销量均为当年最低，由于2012年春节在1月份，公司销售业绩出现较大跌幅也在预料之中。

　　总而言之，公司1月份销售业绩大幅下滑有一定必然性，但也存在一定偶然因素，在未来几个月销售数据出台之前，不能由此断定公司销售加速下滑的趋势，但有必要对这种可能保持警惕。

　　二、销售均价有所回升。公司1月份销售均价为12100元，略高于2011年销售均价11264元，同比增长21%，环比增长12%。我们判断，1月份销售均价的上升，主要受推盘结构以及淡季优惠减少等因素影响，2012年公司加快销售回笼的政策有望延续，公司销售均价有望稳中有降，价格回升不具有持续性。

　　三、时隔3个月再次拿地，公司土地储备策略依然谨慎。公司1月份获得项目的楼面地价为2800元，拿地成本依然控制在较低水平。公司2011年月均新增项目储备约83万平米，我们预计公司2012年土地储备策略将继续保持谨慎，拿地进度会略低于2011年的水平。

　　四、投资建议：维持“增持”评级。截止3季报，公司未结算资源近800亿元，基本锁定公司2011-2012年业绩。公司持有货币资金220亿元，仍明显高于短期借款与一年内到期非流动负债之和124亿元，且公司长期负债占有息负债的比例为88%，财务结构安全。预计公司2011、2012年EPS分别是1.10和1.43元。按照公司2月7日10.13元股价计算，对应PE为9.21倍和7.08倍。我们看好公司经营战略，认为公司在行业整合中将逐渐扩大竞争优势，维持“增持”评级。

　　风险：地产调控进一步升级。

　　

(作者:裴明华)