万科A：2012年4月份销售数据点评

　　2012年4月，公司当月实现销售面积76.7万平方米，销售金额74.4亿元，分别比2011年同期增长了13.1%和-5.8%，环比则下降了30.2%和35%。2012年1~4月份，公司累计实现销售面积377.6万平方米，销售金额385.1亿元，累计同比增长了1.6%和-11.3%。万科4月份共获得5个土地储备项目。

　　一般每年的4、5月份是房地产销售的相对旺季，承接3月份“小阳春”的利好态势，4月份多数重点城市的房地产销售也继续维持3月份的销售节奏。正如我们在上月所预计的一样，万科4月份的销售数据继续改善，销售面积和销售金额虽然环比出现下降，但同比增速已连续3个月回升，我们预计万科全年在销售面积和销售金额上应该会实现正增长。

　　在土地储备方面，公司在2、3月份连续2个月零入账之后，4月份共取得5个土地储备项目，其中3块是合作方式拿地，合计获得容积率建筑面积91.5万平方米，支付权益地价11.5亿元。由于房地产市场销售情况比去年底时开始回暖，万科开始出手拿地是否意味着开发商改变了预期并入市购地，我们认为仍然有待观察。

　　从万科房屋平均成交单价上看，4月份当月平均销售单价为9700元/平方米，低于一季度的平均成交单价，这可以从二方面来解读：一是近期的市场成交构成是以首套房等刚需入市；另一方面，开发商打折促销也是吸引购房者入市的基本原因。

　　盈利预测及投资评级：我们对公司2012和2013年的业绩预测为：

　　2012年每股收益为1.12元；2013年每股收益为1.37元，目前公司估值不高，维持推荐评级

　　风险提示：房地产宏观调控的力度和时间超出预期或者公司业绩结算的不均衡，都会使我们的业绩预测不达预期，提醒投资者注意投资风险。

(作者:高建)