南国置业：商业地产销售和招租进展良好

　　中原证券 吴剑雄

　　1、经营物业面积和营业收入将出现较大幅度增长。公司的营运物业从业态上分为城市生活广场和专业卖场两大类，从物业所有权上分为自有物业营运与商业物业销售后统一经营管理两类。目前，公司的商业物业总经营面积为26.08万平方米，其中，约11万平方米属于公司自有经营物业，15万平方米属于物业售后统一经营招商(所有权归业主)。公司计划今后在资金允许情况下增加优质自有物业的比例，例如大武汉家装的生活馆将计划自有超过50%。2010年和2011年公司经营物业经营收入分别为41.13百万元和55.61百万元，由于未来两年公司将有大量物业建成投入营运，预计2012年经营物业收入有望达到8千万元，2013年有望超过1.5亿元。

　　2、大武汉家装的“品牌建材大本营”地位不断得到扩展。大武汉家装始终坚持“品牌建材大本营”的项目定位，市场年销售额稳居武汉零售建材市场之首。大武汉家装相继引进诺贝尔、箭牌、马可波罗、欧神诺、浪鲸、嘉俊、格仕陶、蒙娜丽莎、简一、冠珠陶瓷、罗马利奥等数个品牌旗舰店，旗舰店总体经营面积达到30697平方米，占市场总营业面积的32.7%。其灯饰馆、家居馆和生活馆今年有望部分入市。

　　另外，公司的荆州地块1期将约有7万平方米商铺复制大武汉家装模式，目前该项目前期招商进展良好。

　　3、城市广场项目多处于满租状态。公司城市营运项目包括公司自有物业和售后统一经营两类，目前，城市营运项目主要包括西汇城市广场一期(5.04万平方米)、南湖都会(3.1万平方米)、南湖城市广场(3.47万平方米)和首义汇(4.62万平方米)。这些商业项目大多有国内知名的主力店，例如西汇城市广场一期聚集了沃尔玛、百安居、工贸家电、屈臣氏、肯德基、棒约翰等国内外知名品牌，商业项目基本都处于满租状态，而且租金仍有提升空间。

　　4、公司在售项目去化较快。公司目前在售项目主要包括大武汉家装灯饰馆、家居馆和生活馆的LOFT项目以及南湖花郡。其中，灯饰馆的2个LOFT约4万平方米于今年4月份开盘，目前已经售罄，销售收入约为4.3亿元，灯饰馆裙楼约3万平方米商铺也售罄，销售收入约为4.2亿元；南湖花郡(纯住宅项目，总面积7万平方米)已经实现销售收入3.5亿元。截止调研时期，公司已经实现了销售收入约为12亿元，其中，确认销售收入达到9亿元。另外，公司下半年计划推出的项目包括家居馆(包括5.2万方商铺和1.8万方LOFT)，其商铺预计单价为1.5万元，LOFT预计单价为1.1万元。

　　5、公司可售资源比较丰富。公司目前总土地储备资源约130万平方米，其中未开发的规划建筑面积约为112万平方米，在建面积约为88万平方米，已建成未售面积约为10万平方米。公司有望在今年新取得50万平方米左右的土地储备。近两年公司明显加快了开发销售力度，2011-2012年在建项目面积分别达到85万平方米和126万平方米，公司可售资源比较丰富。

　　6、盈利预测与投资评级。预测公司2012-2013年的每股收益分别为0.39元和0.44元，7月2日对应的市盈率分别为15.92倍和13.97倍，由于公司的成长性偏低，估值并不便宜，首次给予公司“增持”投资评级。

　　7、风险提示。公司高管前期进行了较大规模的减持套现，后期仍有大量的限售股将解禁，公司股价面临着较大的因公司高管减持套现而下跌的风险；公司商业地产项目需要大量的资金，公司短期偿债压力较大；下半年公司销售有可能再次减少的风险。