A股上市房企存货骤增至1.2万亿

　　调控效果显现楼市拐点即将出现 新房滞销带来现金流趋紧

　　在沪指跌破前期低点创下14个月新低的同时，房地产指数也迭创新低。昨日，房地产指数大跌2.37%，报收496.81点，盘中最低496.69点，创下2010年7月2日以来的新低，其中万科A(000002)大跌3.47%，报收7.78元。地产股跌幅之所以较大主要源于持续不断的楼市调控。

　　商报记者 张淑贤

　　楼市调控压缩房企营收

　　通常每年的9－10月是房屋销售的旺季，在限购政策出台的2010年四季度，A股上市房地产企业的营业收入更是达到了1927.0亿元的历史峰值。不过，随着楼市调控的深入，2011年以来，房企营业收入大幅下降。营业收入的下降带来的无疑是净利润的下滑。A股房企在过热趋势凸显的2010年四季度净利润达到345.5亿元。然而，随着2011年开始，受调控政策影响房企净利润有所下降，今年一季度降至107.2亿元，季度环比降幅68.97%。

　　二季度开始，一些大型房企开始转变营销策略，业务逐渐开始向不设置限购政策的二三四线城市拓展，或积极参与保障房建设等，使整体营收略有回升。数据显示，今年二季度A股房地产企业实现营业收入1003.6亿元，涨幅达50%，高于2010年同期20.5%的涨幅。

　　其中，万科A(000002)、保利地产(600048)、招商地产(000024)和金融街(000402)四家房企的营业总收入规模居前，分别为120.18亿元、115.84亿元、52.58亿元、32.35亿元，其占二季度房企营业总收入的32%。营业总收入的增加，一定程度上带动了净利润增长。

　　不过，业内分析人士指出，在楼市调控拐点即将出现之际，二季度房企销售收入环比上升的势头或不能持续，8月份销售数据已现端倪。

　　商报记者查阅发现，8月份万科、保利地产和金地集团三家龙头业绩均出现了负增长。

　　A股房企存货逾1.2万亿元

　　ChinaVenture投中集团统计显示，124家A股房地产企业存货累计量在2009年第三季度以来，呈现平稳上升趋势。从2009年三季度的6683.9亿元上升至2011年二季度的12333.7亿元。

　　其中，万科A(000002)、保利地产(600048)、金地集团(600383)和招商地产(000024)分别以1713.66亿元、1392.57亿元、605.90亿元和444.70亿元的存货规模位居前四位，该四家之和占二季度A股房企存货总规模的34%。

　　库存之所以急剧增加，源于2010年各家房地产企业集中拿地，按原有计划，2011年应是楼盘集中竣工并开始出售的时间，但在2011年初，国家各项房地产限购、限贷政策的出台，扰乱了房地产的原有步伐，从而使楼盘积存量不断增加。

　　同时，A股房企平均存货周转率从2010年四季度的126倍下降至2011年二季度的33倍，如此大幅度的下降直接反映出房企的存货周转减慢，销售能力降低，营运资金被存货占用的比例增多的现状，相应地会影响到房企的短期偿债能力和获利能力。

　　开发商手中现金流趋紧

　　在房屋销售量日趋下降的背景下，房地产商手中的现金流也开始趋紧，ChinaVenture投中集团统计显示，A股房地产企业货币资金规模在2010年四季度达到最高值2755.7亿元，此后2011年开始下降，今年一季度较去年四季度下降161.8亿元至2593.9亿元，二季度较一季度略有回升，达到2696.2亿元。

　　此外，A股房地产企业的应收账款规模也从2010年四季度的136.1亿元下降至2011年二季度的122.5亿元，下降幅度达10%，而2011年二季度的营业总收入较2010年四季度下降47.9%相比，上市房地产企业的应收账款下降幅度低于营业总收入的下降，此举表明房地产企业的营业收入下降并非由销售款项暂未到账引起，而是由实质性的滞销引起。

　　A股房企毛利率无明显下降

　　尽管楼市调控在某种程度上抑制了市场需求，2009年三季度至今，房企营业收入和净利润波动较大，但房地产销售毛利率在2010年以后则无大幅波动。

　　ChinaVenture投中集团数据显示，今年的前两个季度房地产企业的平均毛利率较2010年的四个季度不但没有下降，且有小幅提升，其中2011年二季度达到41.9%，今年一季度更是高达42.1%。

　　此举表明，房地产调控政策出台以来，房地产企业普遍在控制成本上下了较大的功夫，也即营业收入的下降幅度小于成本的下降幅度。

　　今年二季度，毛利率最高的四家分别为S前锋(600733)77.7%、天伦置业(000711)76.1%、金丰投资(600606)75.7%、荣丰控股(000668.SZ)75.6%。

　　“房地产调控政策只是暂时抑制了房屋的有效需求，房地产企业在政策的‘打压’下正不断变化营销策略，寻找新的创收出路。”ChinaVenture投中集团表示。