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万科A:估值水平处于历史低位 买入

http://msn.finance.sina.com.cn 2011-10-11 16:22 来源: 国金证券

  研究员:曹旭特

  事件

  公司9月份实现销售面积108万平方米,销售金额125.1亿元,分别比10年同期下降4.9%和12%,环比上月上升12.5%和19.4%;销售均价为11583元/平方米,环比上升6.1%,同比下降7.4%。9月新增项目8个,增加权益建筑面积191.7万平米。

  评论

  销售环比微升,同比下降符合预期

  1-9月公司累计实现销售面积841万平米和971亿元,同比增长40%和36%,同比增幅较8月份下降10.5和11.9个百分点。8月单月实现销售面积108万平方米,销售金额125亿元,销售面积和销售额分别同比下降4.9%和12%,环比上升12.5%和19.4%,符合我们预期。9月销售额是前9个月各月销售额均值的116%,处于较高水平,同比出现下降主要是去年基数较高。环比上升符合预期,因为9月推盘量有所增加,同时受销售结构影响,销售均价较8月也有所回升,9月销售均价为11583元/平方米,环比上升6.1%,同比下降7.4%。

  拿地积极并向一线回归:9月公司新增项目8个,增加权益建筑面积192万平米,合计需支付68.1亿元,新增项目规模较8月环比上升130%,比较积极。截至9月公司累计新增权益建筑面积970万平米,需承担263亿元,较去年同比下降了33%和24%。9月新增项目有4个位于北京和广州,一个位于厦门,呈现向一线城市回归的特点。受拿地结构影响,新增项目平均楼面价达到3552元/平米,均价较1-8月平均值上升42%,但毛利率仍保持37%的较高水平。

  防守不被动,进攻有主动权

  1-9月公司累计实现销售971亿元,是10年全年销售额的90%,10-12月如果按全年最差的2月销售61亿元计算,全年也可实现7%的增长;根据中国房地产测评中心公布的前三季度房企销售排行榜,公司在销售金额和销售面积排行榜分别列第一和第二位。一方面公司已经取得不错的销售成绩,另一方面中期公司已售未结算资源达到1022万平米、1187亿元,业绩锁定率达到210%,在销售和业绩上的压力不大,不至于在调控中处于被动状态。上半年公司放缓拿地速度,积累了一定的资金,使公司在土地市场和公司收购方面都具有主动性,我们看好公司未来逆势扩张的能力,建议逢低买入。

  投资建议

  预计公司11-13年每股收益分别为0.85、1.01和1.28元,动态市盈率为8.2、6.9和5.5倍,估值水平处于历史低位,结合公司已经实现较好的销售成绩,维持公司买入评级。

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