万科A：估值水平处于历史低位 买入

　　研究员：曹旭特

　　事件

　　公司9月份实现销售面积108万平方米，销售金额125.1亿元，分别比10年同期下降4.9%和12%，环比上月上升12.5%和19.4%；销售均价为11583元/平方米，环比上升6.1%，同比下降7.4%。9月新增项目8个，增加权益建筑面积191.7万平米。

　　评论

　　销售环比微升，同比下降符合预期

　　1-9月公司累计实现销售面积841万平米和971亿元，同比增长40%和36%，同比增幅较8月份下降10.5和11.9个百分点。8月单月实现销售面积108万平方米，销售金额125亿元，销售面积和销售额分别同比下降4.9%和12%，环比上升12.5%和19.4%，符合我们预期。9月销售额是前9个月各月销售额均值的116%，处于较高水平，同比出现下降主要是去年基数较高。环比上升符合预期，因为9月推盘量有所增加，同时受销售结构影响，销售均价较8月也有所回升，9月销售均价为11583元/平方米，环比上升6.1%，同比下降7.4%。

　　拿地积极并向一线回归：9月公司新增项目8个，增加权益建筑面积192万平米，合计需支付68.1亿元，新增项目规模较8月环比上升130%，比较积极。截至9月公司累计新增权益建筑面积970万平米，需承担263亿元，较去年同比下降了33%和24%。9月新增项目有4个位于北京和广州，一个位于厦门，呈现向一线城市回归的特点。受拿地结构影响，新增项目平均楼面价达到3552元/平米，均价较1-8月平均值上升42%，但毛利率仍保持37%的较高水平。

　　防守不被动，进攻有主动权

　　1-9月公司累计实现销售971亿元，是10年全年销售额的90%，10-12月如果按全年最差的2月销售61亿元计算，全年也可实现7%的增长；根据中国房地产测评中心公布的前三季度房企销售排行榜，公司在销售金额和销售面积排行榜分别列第一和第二位。一方面公司已经取得不错的销售成绩，另一方面中期公司已售未结算资源达到1022万平米、1187亿元，业绩锁定率达到210%，在销售和业绩上的压力不大，不至于在调控中处于被动状态。上半年公司放缓拿地速度，积累了一定的资金，使公司在土地市场和公司收购方面都具有主动性，我们看好公司未来逆势扩张的能力，建议逢低买入。

　　投资建议

　　预计公司11-13年每股收益分别为0.85、1.01和1.28元，动态市盈率为8.2、6.9和5.5倍，估值水平处于历史低位，结合公司已经实现较好的销售成绩，维持公司买入评级。