地产股超跌反弹空间小

　　《红周刊》记者 郝宁

　　佛山信号：调控难放松

　　10月11日上午，广东佛山市住建局在其网站公告称，10月12日起放宽限购条件。一石激起千层浪，就在市场预期佛山限购放松传递出调控新信号时，佛山又连夜叫停了匆匆出炉的“宽松令”，令市场预期再度转变。

　　“一旦佛山真的松绑政策，很可能引发其他城市的连锁反应，进而动摇地方政府调控的决心。”链家地产首席分析师张月说，限购政策一旦“开口”，将改变消费者对楼市调控基调的预期，有可能唤醒还在深度观望的大量消费意愿。这也会使房地产商改变预期，刚有所回落的房价可能面临再次上涨。

　　佛山在限购政策上的“一日两变”虽然是个体现象，但却释放出明确的市场信号：二三线城市在房地产调控上已经开始出现松动的苗头。佛山的做法代表了某些地方对中央调控楼市决心的试探，虽然这种试探显得小心翼翼，但是如果没有来自更高层面的警示，类似的蠢蠢欲动恐怕还会以更多公开或者私下的试探体现出来。

　　地方政府对土地财政的依赖在短期内很难改变，地方调控与中央调控之间的博弈始终都在进行。目前房地产市场处于转折的关键时期，政策的任何变化都会扰乱市场看跌的预期，给整个房地产调控成果打上折扣。不过业内也指出，进一步出台更为严厉的新调控政策的概率也不大。北京中原地产市场研究部总监张大伟判断，“市场正处于结构性变化的量变阶段，短期内现有政策不会松动，但调控政策也已经到顶了”。

　　旺季惨淡折射拐点

　　楼市调控让今年的“金九银十”成了泡影，京沪广深等一线城市成交量持续萎缩，曾经坚挺的房价也随之松动。21世纪不动产的监测数据显示，国庆7天假期在全国20个一二线城市中，有16个城市的商品房成交量同比下跌，更有8个城市成交量跌幅在50%以上，尤其深圳同比跌幅最大，达90.26%。

　　另一方面，年内大量楼盘入市还将加剧购房者的降价预期。据悉，10月份北京将有30个左右新盘计划入市，其中有20个项目为纯新盘，预计本月新入市项目将提供近万套住宅。广州10月推盘计划是77个创下新高，深圳四季度供应潜力同样巨大，而这将造成各大房企的库存持续增加。广发证券数据显示，9月末11大重点城市存货总量首次突破80万套，环比上涨11.1%，同比上涨59.1%。而《红周刊》记者对2011年中报统计发现，房地产行业真实存货(名义存货-预收账款)为7774亿元，创出历史新高，比去年同期增加了34%。

　　销售不畅明显地反映在了房企的销售数据上，多家龙头房企9月出现单月销售业绩的同比下滑。其中，万科销售面积、销售金额同比分别降4.9%和12%，保利签约面积和金额同比下降33.14%和26.21%。业内人士表示，持续调控使得大型房企的销售节奏大幅减慢，而去年9月因消费者抢“限购时间窗口”导致全行业销售基数偏高，也是导致9月数据普遍下滑的原因。

　　目前，房企资金链也逐渐恶化。从今年中报来看，前20名公司短期偿债比值为1.3，去年同期为1.8；后80名公司短期偿债比值为1.2，去年同期为1.7。无论是大公司还是小公司，其短期偿债能力均有不同程度的下降。屋漏偏逢连阴雨，融资难度却不断加大。传统的信托融资、债券融资等方式一再收紧，并且外管局也叫停海外上市融资，近期黑石、摩根士丹等国际投行也纷纷撤资或减持房企股份。

　　地产股超跌反弹空间小

　　“尽管地产股估值已创历史新低，但趋势性投资良机尚未到来”成了现阶段大多数券商的结论。目前房地产板块动态PE为16.7倍，低于行业近3年来25倍左右的水平，处于长期历史底部。然而股价却是一路走低，原因就在于调控政策的悲观预期。

　　业内认为，板块短期内缺乏明确的刺激因素，四季度走出趋势性行情的可能性很小，仍以区间震荡为主。“短期内房地产板块风险释放还不够充分，在调整初期诸多公司未来业绩将会重新评估，板块的低估值将会受到挑战。同时短期经济增长无忧，政府也不会立即出台行业扶持政策，出现反转行情的时机还不够成熟。”诺德基金判断说。

　　面对纠结的地产股，长线投资者认为，部分地产股已有足够的安全边际，那些业绩增长确定的好公司越发凸显出价值，恐慌杀跌将为这类好公司提供较好的买入机会。而趋势投资者认为，地产股目前已经超跌，在大盘企稳时有望成为反弹先锋，但地产股现阶段基本上只能与大盘保持同步，反弹的广度与深度不宜过分乐观。