王府井：降低扩张风险并减缓财务压力

　　光大证券 唐佳睿

　　公告梗概：

　　公司拟通过转让西安王府井50%股权引入一家具有国际购物中心运营管理经验的合作伙伴，转让价格不低于转让标的评估值。该事项尚需经过北京市国资委评估核准，并通过产权交易所公开挂牌交易，股权转让的交易对象和交易价格尚未最终确认。

　　转让西安项目50%股权，降低扩张风险并减缓财务压力：

　　西安为西北地区商业最发达的城市，但同时商业竞争也最为激烈。赛高城市广场坐落于西安北部新城核心位置，北侧为西安行政中心新址，属于张家堡商圈，是该商圈中体量规模最大的商业项目。公司于2011年8月3日公告，采用现金分期付款方式，购买赛高城市广场项目中建筑面积共计90211平方米的商业用房，购买总价7.9亿元，折合约8757元/平米(附近住宅均价约7000元/平米，周围商圈商铺2-3万元/平米左右1)，因此物业购买成本较低，有利于购物中心未来较快脱离培育期。

　　我们认为公司本次通过转让股权，以合作方式引入具有国际购物中心运营管理经验的合作伙伴，有两大益处： 1)西安商业竞争环境激烈，而赛高项目体量较大，引入合作伙伴后，将降低公司异地开拓门店的培育风险，并加强公司购物中心的开发、招商、运营管理能力，将赛高项目打造成西安地区优质的购物中心项目，稳固公司在西北地区的市场地位。2)公司外延扩张较为积极，公司董事会于6月20日通过了发行22亿元公司债的议案，未来财务压力较大。赛高项目为自有物业，公司现金购买价格为7.9亿元，转让50%股权后，有利于缓解公司未来的财务压力。

　　维持“买入”评级，优良的长期战略配置品种：

　　我们维持2012-2014年EPS分别为1.48/1.81/2.19元，以2011年为基期未来三年CAGR为20.2%，认为公司合理价位为35元，对应2012年24倍市盈率。

　　公司未来战略发展方向明确，即全国扩张大力发展购物中心业态，目前公司共有25家门店，预计2012年将新开门店3-5家(福州店、西宁2店、郑州1店、抚顺店将进入筹备开业期)。我们看好公司中西部连锁布局策略，维持“买入”，公司中长期值得投资者关注和战略配置。

　　风险分析：新门店培育期过长，规模扩张时人才管理风险。