瑞安系内地攻城进行时 两翼分工商业拆迁上市

　　本报记者 肖素吟 实习生 直子 发自香港

　　离港迁沪定局 瑞安两翼分工 商业拆迁上市

　　8月11日，瑞安建业有限公司(瑞安建业，00983.HK)公告，建议将公司的名称由“Shui On Construction and Materials Limited”更改为“SOCAM Development Limited”。此次更改公司名称，标志着瑞安建业从一家建筑及建材公司发展成为以内地房地产发展为主要业务的公司。在此之前，瑞安建业已计划将香港总部迁至上海。

　　继今年3月中旬香港瑞安集团有限公司董事局主席罗康瑞放权瑞安房地产有限公司(瑞安房地产， 00272.HK)后，这是瑞安系又一整合议题。

　　改旗易帜

　　“Shui On Construction and Materials Limited”(直译为：瑞安建筑和建材有限公司)，在百慕达公司注册查册中，这个简单概括罗康瑞创业之端的英文名称，即将成为瑞安建业的过去式。

　　瑞安建业董事会已于8月11日建议将公司名称更改为“SOCAM Development Limited”(直译为： SOCAM开发/发展有限公司)。寥寥几个单词之变，浓缩了瑞安建业的转型，房地产开发将成为这家公司未来的主业。

　　早在7月12日，瑞安建业将公司旗下位于贵州省凯里市的水泥厂出售给台泥国际。

　　彼时，罗康瑞的判断是：西部开发渐起，基础设施建设正酣，水泥需求旺盛。为此，十七年前罗康瑞巨资组建重庆腾辉水泥控股公司。至2005年，瑞安建业与全球最大的建材生产商拉法基共同合并双方在中国的水泥业务，组建拉法基瑞安水泥，其中两者分别占有合营企业的45%和55%股权。

　　随后一年，拉法基瑞安斥资10亿元收购贵州六盘水水城、兴义顶效、遵义新蒲三家大型水泥厂，年生产能力达450万吨，其水泥业务占重庆总生产量的65%－70%。

　　其实，瑞安建业联姻拉法基，曾被给予了独立上市的利好预期。2008年年中，瑞安建业一度乐观预计当年水泥年产能达2400万吨，2010年达5000万吨。至2008年8月，瑞安建业就已经开始谋划将部分主要资产注入上市公司四川双马水泥股份有限公司，从而实现借壳上市。

　　然而，蜜月期是短暂的。“失望，”瑞安建业行政总裁黄勤道于4月接受路透社采访时直言不讳，“我们对拉法基瑞安水泥的业务表现很失望。我们会逐渐淡出水泥业务，但现在它的表现那么差，卖也不会有好的价钱，亦不符股东利益。售回拉法基是其中一个可能性。”

　　根据瑞安建业2010年年报：“2010年应占溢利下降至1.05亿港元，同比大幅下降66.34%，业绩大幅下滑主要是拉法基瑞安水泥的主要业务所在地四川及重庆的市场竞争激烈令售价下降，加上煤炭和电力价格上升，令边际利润下降。”

　　相较同期海螺水泥之74%涨幅和中国建材之43%涨幅，拉法基瑞安水泥之66.34%降幅，恐怕是瑞安建业的“失望”之源。

　　淡出水泥业务，是今年以来黄勤道在公开场合上屡屡谈到的议题之一。其中，此消彼长的推动力，则是来自瑞安建业的房地产业务。

　　截至2010年12月31日，水泥业务资产占瑞安建业及其附属公司的综合总资产约25%。相形之下，占综合总资产约60%的房地产业务，反而是一枝独秀。

　　其中，一个颇有意思的插曲是，3月31日，瑞安建业公告，贵州水泥(一家由瑞安建业间接拥有80%股权并在贵州省从事水泥业务的共同控制实体)拟交出位于贵州省遵义市红花岗区的该等地块的土地使用权(原获准作工业用途)，而遵义天时利(瑞安建业的间接全资附属公司)拟收购该等地块(经变更获准作商业和住宅发展用途)的土地使用权。

　　该地块为遵义市政府规划之下的一项大型拆迁项目，占地面积共为296250平方米，而贵州水泥已于2010年6月停止生产，并于2010年11月关闭厂房。其中，遵义天时利将支付3.12亿元补偿金，其中以53.39万元代价收购其土地使用权。卸水泥，转土储，一箭双雕，瑞安建业的精明之处由此可见一斑。

　　瑞安建业表示，新名称将向投资界清晰传递公司致力于转型的讯息，公司不断扩展中国内地的房地产组合，发展高端特殊房产项目及知识型社区，致力成为此专门房地产市场的领导者。

　　沪上会师

　　“上海姑爷。”这是香港前财政司司长梁锦松打趣时为罗康瑞所取的绰号。如此褒扬，或始于瑞安房地产旗下上海新天地。

　　今年6月10日，上海新天地十周年庆典活动上，瑞安房地产行政总裁李进港透露，未来五年内，瑞房将对这个其在上海的旗舰项目进行大规模扩容，如果进展顺利，以新天地为核心的太平桥地区规模将从目前的近60万平方米，扩展到近120万平方米。

　　这是上海新天地落成近十年来最大规模的升级扩容。不难想象，两个上海新天地的规模效应。

　　除了上海新天地扩容计划外，瑞安房地产于3月26日启动了位于上海虹桥商务区的虹桥天地项目。

　　位于未来上海西部的核心区域的虹桥项目，总建筑面积约38万平方米，建成后将问鼎上海西部的新地标。瑞安房地产虹桥天地项目总监陈建宏在项目开工时就曾透露，整个虹桥天地的总投入将超过70亿元。

　　较之香港，内地物业收益率节节攀升，无疑，租金的诱惑是瑞安房地产的疾进动力。根据高力国际8月22日发布的《2011年第二季度亚太区办公楼市场概况》显示，上海甲级办公楼的租金达到7.8元/平方米/天，位列国内首位。

　　尤其是上海新天地，建成后的十年时间租金翻了近12倍，其最高租金报价已经超过了100元/平方米/天。

　　不过，罗康瑞雄踞上海的野心远非如此。继瑞安房地产落根上海之后，大本营仍在香港的瑞安建业，目前正在研究将总部迁至上海，两军会师。

　　“总部从香港迁到上海，主要是因为内地市场比较大，会有更多的发展空间。近几年内陆在房地产这块的发展非常迅猛，也是一个在慢慢走向成熟的过程，瑞安建业迁至上海，相对来说是一个比较好的选择。”上海中原物业顾问有限公司研究咨询部总监宋会雍对时代周报记者如是说。

　　“我们绝大部分的项目都在内地，总部在香港某种程度上是不太合理的。为了能够更加本地化，我们正考虑把总部迁到上海。”黄勤道于6月中旬接受采访时如是说。近年以来，瑞安建业已在内地迅速扩张，落子大连、沈阳、北京、上海、成都、重庆、广州等内地多个城市。

　　实际上，自3月16日瑞安房地产发布公告称“罗康瑞即日起不再兼任行政总裁职务”起，瑞安系的瑞安房地产和瑞安建业集结上海，或许已是顺理成章之事。一个广为传之的评价是，曾与罗康瑞有过合作的人称其不是一个对细节把控能力很强的人，但是，对于宏观以及概念层面的判断力、掌控力却是非凡。罗康瑞如今在集团顶端运筹帷幄，专注于集团长远发展的战略制定和全局部署，上海大本营的集团地位亦是毋庸置疑的。

　　分拆上市

　　目前，瑞安房地产和瑞安建业已自成一派：前者专司旧改项目的“新天地”系列、后者专攻烂尾楼项目的“中华汇”系列。

　　在5月19日的瑞安房地产股东会上，罗康瑞指出，接下来双方会有一个明确的分工，目前正在研究当中，但双方不会出现竞争问题，合作方案亦会在不久后公布。

　　其中，瑞安建业在北京、上海、重庆等城市发展12个地产项目，应占可发展面积约190万平方米，基本上属于烂尾楼项目。其中，3月7日，瑞安建业宣布私募基金SoTan成功满额认购，融资4亿美元，专门投资于中国内地二线城市特殊情况房地产项目。

　　尽管如此，烂尾楼项目或者停建项目还是令瑞安建业倍感危机。“利润空间很小。”黄勤道已不是第一次谈到这个问题了。

　　尽管瑞安建业贯以小型项目见长，不过，罗康瑞似乎亦有足够的耐心来考验瑞安建业。其中，大连天地虽然还是瑞安房地产的项目，但是实际上是由瑞安建业来带领开发的。

　　今年1月20日，瑞安建业公布将与启迪股份及上海健微合营中国知识型社区项目的公告，这是知识性社区的首次尝试。

　　6月下旬，瑞安建业与全球豪华连锁酒店四季酒店管理集团正式宣布，启动位于小陆家嘴地区二十一世纪中心大厦内的四季酒店及公寓式办公项目。

　　不难看出，对于瑞安建业而言，从单一的特殊房地产项目到一个长期稳定的商业模式，知识性社区和品牌公寓、酒店将是瑞安建业的转型目标。

　　不过，思变的不仅仅是瑞安建业，瑞安房地产恐怕亦有速度之虞，尤其是旧改项目。其中，在瑞安房地产“三年发展计划”，“加快项目交付速度”的目标已一再被强调。

　　8月17日，瑞安房地产公布首6个月未经审核的综合业绩，其中合约销售额为52.7亿元，已完成2011年销售目标的53%，尽管如此，净利润却大幅下滑50%，至7.84亿元。

　　瑞安房地产董事总经理兼行政总裁李进港就此表示，这主要是由于2008年年底金融危机导致大部分建筑工程的进度放缓，令2011年上半年交付的物业减少。

　　除此之外，旧改项目的开发共性，或许亦令其深陷“长周期、高投入、慢开发”的怪圈。

　　其中，追溯到今年1月18日，瑞安房地产公布在香港完成第二笔合成型人民币债券，融资35亿元。而在此前一个月，瑞安房地产债券筹得30亿元。短短两个月之内，融资65亿元，两笔融资均投入上海瑞虹新城和太平桥两大旧改项目。

　　而从今年商业方面来看，瑞安房地产已在上海创智天地、武汉天地、重庆天地和佛山岭南天地，共划定25万平方米的商业面积作出售用途。其中，4月，瑞安房地产已将武汉新天地5.9万平方米建筑面积的第A5号地块的办公大楼整体售予平安保险，融资9.6亿元。

　　频繁的融资出售动作，其实亦折射出瑞安系商业物业资金转动的尴尬。不过，瑞安房地产和瑞安建业两翼并非瑞安系的终极平台。

　　早在2010年年初，罗康瑞就曾透露，计划将内地的收租物业业务独立分拆上市。在5月19日瑞安房地产的股东大会上，罗康瑞亦再次明确，瑞安房地产正在积极研究分拆内地收租物业业务上市。目前瑞房已初步与投资银行接触分拆上市事宜。

　　离港迁沪定局、瑞安两翼分工、商业拆迁上市，对于现年62岁的罗康瑞来说，一切或许还只是开始。