富力宣布房价已下调10% 广州等地项目仍在逆势上涨

　　本报记者 刘力图 广州报道

　　“价格方面，我们现在下调了10%，估计会慢慢跌，下半年的话，可能会再跌10%。”8月23日在中报业绩发布会上，富力地产(02777.HK)董事长李思廉如是表示。

　　作为今年首家高调宣布降价幅度的大型房企，富力地产的上述举动引起广泛关注。然而，多位业内人士对富力的降价行为并无明显感觉，其在广州等地的项目甚至在逆势上涨。

　　满堂红研究部高级主任肖文晓告诉《华夏时报》记者，只有开发商自己才知道项目是否真正降价，以及降价的幅度，外界很难从公布的价格和成交均价上得出结论。富力所说的价格下降，或与其成交结构发生的变化有关。

　　项目售价有升有降

　　富力日前公布的中报显示，集团上半年竣工及交付的物业分布在10个城市，按营业额占比排名分别为广州44%、北京19%以及天津14%。但在各个城市的项目中，李思廉会上提及的“降价10%”，有实质体现的并不多。

　　从销售额占比最高的广州为例，中报显示整体平均售价上涨88%至每平米人民币21500元。而广州的营业额主要来自珠江新城商业项目，其中富力盈尊广场及富力盈盛广场平均售价为26300元/平米，而富力盈信广场均价则在60000元/平米以上。

　　“富力的商业项目价格一路上扬，根本没有降的可能。”合富辉煌置业一市场人员向记者表示。除商业项目以外，余下的营业额主要来自富力金港城住宅项目，但其均价上涨约19%至6200 元/平米，与“降价10%”相差甚远。

　　从富力在广州的在售项目来看，除了富力金港城近期均价上涨了4%以外，富力君湖华庭、富力公园28等楼盘均价近期没有变动，仍维持在每平米3万元左右的高位。

　　记者从富力公园28销售部了解到，该盘至今均价最高点为3月的每平米31000元，录得最低价位则为5月和6月的28000元，最新推出的项目则在每平米29000元，但新项目的户型和类型有明显差别。

　　即将入市的新盘中，9月底推出的富力唐宁花园则宣称折扣力度由9.5折加大至8.8折，这是打折促销幅度较大的一个项目。

　　“富力在广州看不到实质性降幅，他们的参照物也许是心理价位或者是价格的最高位。”肖文晓称。

　　在北京，富力降价也并不明显。中报显示，北京整体平均售价从上期每平米9400元上涨至每平米15700元。富力又一城是期内营业额最高的北京项目，平均售价则较上期下跌11%，但其他所有北京项目的平均售价均有不同程度的上涨。

　　富力金茂府、富力湾·半岛别墅、丹麦小镇销售人员均向本报记者表示，近期价格不降反升，而只有富力又一城和金禧花园销售人员表示已经降价。但唯独金禧花园肯定了“降价10%”的说法，并指出该盘在7月底开盘的二期项目，有些户型与一期同户型相比直降20万，而8月16日新开楼盘优惠后均价为18000元/平米。“一些户型降幅肯定有10%。”一销售负责人称。

　　其他房企不会跟风

　　多位中介代理行的分析师均向记者表示，因住宅项目基本集中在一线城市，面对限购令等多重政策，富力上半年销售并不乐观。

　　尽管如此，外界并不认为富力的“降价”与其资金紧缺有关。资深分析师李建东指出，上半年的纯利由去年同期的7亿元大幅增至20亿元，净负债比例下降到89%，并拥有现金余额125亿元，保持这些数字对大型房企来说并不容易。

　　今年4月，富力副总朱荣斌曾直言不讳地表示：“不要单相思去期待房地产会不会大幅度降价，这些行为只会一次又一次地错过良好的投资机会。”

　　但是，如果按照李思廉的说法，富力的部分项目很可能在今年下调20%，这个幅度不可谓不大。李思廉在发布会上表示，该公司推出了一些针对刚性需求的产品，所以价格也随之下调。

　　富力一位内部人士认为，该公司宣布降价并不是市场所预期的情况：“富力的确对产品设计进行了改良，迎合首次置业的买家需求成为了共识。这样的产品必然在户型和格局上与以往不同，价格自然会体现这些差异。”

　　一些大型房企对目前的降价之说并不买账。万科总裁郁亮近日表示，降价与否，由市场的供求关系决定。一家大型上市房企总裁在接受本报记者采访时说，购房者对房价大幅度下降的期待并不现实。房企在银行信贷收紧之下可以不买地或少买地，日子也会过得很好。

　　万科曾在2008年那轮楼市调控下率先提出降价，当时不少房企选择追随万科。肖文晓认为，富力高调提出降价与万科当年所为不一样，引起房企跟风的可能不大。“只是一种吹吹风的促销政策，吸引那些有需求却处于观望的买房客，让他们做好抄底的准备。”