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富力宣布房价已下调10% 广州等地项目仍在逆势上涨

http://msn.finance.sina.com.cn 2011-08-26 23:15 来源: 华夏时报

  本报记者 刘力图 广州报道

  “价格方面,我们现在下调了10%,估计会慢慢跌,下半年的话,可能会再跌10%。”8月23日在中报业绩发布会上,富力地产(02777.HK)董事长李思廉如是表示。

  作为今年首家高调宣布降价幅度的大型房企,富力地产的上述举动引起广泛关注。然而,多位业内人士对富力的降价行为并无明显感觉,其在广州等地的项目甚至在逆势上涨。

  满堂红研究部高级主任肖文晓告诉《华夏时报》记者,只有开发商自己才知道项目是否真正降价,以及降价的幅度,外界很难从公布的价格和成交均价上得出结论。富力所说的价格下降,或与其成交结构发生的变化有关。

  项目售价有升有降

  富力日前公布的中报显示,集团上半年竣工及交付的物业分布在10个城市,按营业额占比排名分别为广州44%、北京19%以及天津14%。但在各个城市的项目中,李思廉会上提及的“降价10%”,有实质体现的并不多。

  从销售额占比最高的广州为例,中报显示整体平均售价上涨88%至每平米人民币21500元。而广州的营业额主要来自珠江新城商业项目,其中富力盈尊广场及富力盈盛广场平均售价为26300元/平米,而富力盈信广场均价则在60000元/平米以上。

  “富力的商业项目价格一路上扬,根本没有降的可能。”合富辉煌置业一市场人员向记者表示。除商业项目以外,余下的营业额主要来自富力金港城住宅项目,但其均价上涨约19%至6200 元/平米,与“降价10%”相差甚远。

  从富力在广州的在售项目来看,除了富力金港城近期均价上涨了4%以外,富力君湖华庭、富力公园28等楼盘均价近期没有变动,仍维持在每平米3万元左右的高位。

  记者从富力公园28销售部了解到,该盘至今均价最高点为3月的每平米31000元,录得最低价位则为5月和6月的28000元,最新推出的项目则在每平米29000元,但新项目的户型和类型有明显差别。

  即将入市的新盘中,9月底推出的富力唐宁花园则宣称折扣力度由9.5折加大至8.8折,这是打折促销幅度较大的一个项目。

  “富力在广州看不到实质性降幅,他们的参照物也许是心理价位或者是价格的最高位。”肖文晓称。

  在北京,富力降价也并不明显。中报显示,北京整体平均售价从上期每平米9400元上涨至每平米15700元。富力又一城是期内营业额最高的北京项目,平均售价则较上期下跌11%,但其他所有北京项目的平均售价均有不同程度的上涨。

  富力金茂府、富力湾·半岛别墅、丹麦小镇销售人员均向本报记者表示,近期价格不降反升,而只有富力又一城和金禧花园销售人员表示已经降价。但唯独金禧花园肯定了“降价10%”的说法,并指出该盘在7月底开盘的二期项目,有些户型与一期同户型相比直降20万,而8月16日新开楼盘优惠后均价为18000元/平米。“一些户型降幅肯定有10%。”一销售负责人称。

  其他房企不会跟风

  多位中介代理行的分析师均向记者表示,因住宅项目基本集中在一线城市,面对限购令等多重政策,富力上半年销售并不乐观。

  尽管如此,外界并不认为富力的“降价”与其资金紧缺有关。资深分析师李建东指出,上半年的纯利由去年同期的7亿元大幅增至20亿元,净负债比例下降到89%,并拥有现金余额125亿元,保持这些数字对大型房企来说并不容易。

  今年4月,富力副总朱荣斌曾直言不讳地表示:“不要单相思去期待房地产会不会大幅度降价,这些行为只会一次又一次地错过良好的投资机会。”

  但是,如果按照李思廉的说法,富力的部分项目很可能在今年下调20%,这个幅度不可谓不大。李思廉在发布会上表示,该公司推出了一些针对刚性需求的产品,所以价格也随之下调。

  富力一位内部人士认为,该公司宣布降价并不是市场所预期的情况:“富力的确对产品设计进行了改良,迎合首次置业的买家需求成为了共识。这样的产品必然在户型和格局上与以往不同,价格自然会体现这些差异。”

  一些大型房企对目前的降价之说并不买账。万科总裁郁亮近日表示,降价与否,由市场的供求关系决定。一家大型上市房企总裁在接受本报记者采访时说,购房者对房价大幅度下降的期待并不现实。房企在银行信贷收紧之下可以不买地或少买地,日子也会过得很好。

  万科曾在2008年那轮楼市调控下率先提出降价,当时不少房企选择追随万科。肖文晓认为,富力高调提出降价与万科当年所为不一样,引起房企跟风的可能不大。“只是一种吹吹风的促销政策,吸引那些有需求却处于观望的买房客,让他们做好抄底的准备。”

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