压力之下合生创展高端产品低价入市

　　每经记者 胡廷鸿 发自深圳

　　近期，标普公布的一份针对中国房地产开发商的压力测试显示，预计未来6～12个月房价会下跌10%。标普还指出，如果销售额下降及境外融资收紧，合生创展、绿城中国、沿海家园、上海证大、盛高置地、上置集团等6家公司或将面临市场困局。针对上述市场分析报告，合生创展(00754，HK)内部人士昨日回应《每日经济新闻》记者：“标普是运用西方财务指标来衡量企业，并不懂得内地房地产的运营模式。”

　　不过，记者调查发现，上半年以一线中心城市为“根据地”的合生创展，旗下的高端产品项目遭遇限购而销售下滑。然后，公司近期开盘的部分项目展开促销。

　　项目低价入市

　　今年上半年，以广州、北京、上海等主要城市为 “根据地”，向二三线城市扩张的合生创展，受限购调控影响，合约销售额实现53.3亿港元，同比下降8%。对此，中投顾问房地产行业研究员韩长吉表示，从楼市调控来看，公司盈利能力下降是因重点城市销售压力增大，去化率持续下降，导致企业销售业绩下滑。

　　在项目销售方面，上半年合生创展共推出16个楼盘，因遭遇一线城市限购，销售速度大幅放缓，库存量随之上升。比如，合生创展在广东的“帝景”高端住宅产品系列成交乏力。网易房产统计显示，从4月开始，截至9月27日，包括江山帝景、帝景山庄、帝景国际等9个项目仅售出141套，累计未售房源855套。

　　在销售业绩不佳的情况下，今年8月底开盘的“帝景国际”打出折扣促销价，原定均价为2.8万元/平方米左右，折后只有2.4万元/平方米，但目前只售出65套，尚有近600套未售出。进入9月，合生创展还调整了产品结构，加大了推盘量。9月24日，位于惠州大亚湾区的合生滨海城项目海景洋房高层开盘发售，均价为7200元/平方米。目前，大亚湾地区房屋均价在5000元/平方米左右，而定位高端楼盘的滨海城项目的均价只高出周边2000元左右。此外，在下半年，合生创展预计将在二三线城市推出10个项目，以加快资产周转和销售回笼的速度。

　　不过，除一线中心城市销售受阻外，合生创展在二三线城市的拓展也乏善可陈。公告显示，上半年，合生创展在二三线城市共实现合约销售额8.29亿元，占总销售收入不到两成。分析认为，由于合生创展的融资能力有限，无法做到全国性布局，导致企业经营规模扩展缓慢，无法争取到二三线城市的业绩增长利好。

　　高端产品转型阵痛

　　受制于中心城市项目遭遇限购，上半年合生创展已在境外融资3亿美元，用于二三线城市项目扩张和高端产品的转型。但资金回流紧张，让合生创展向高端转型的策略仍处于阵痛期。

　　上半年，以推出刚需产品为主的万科等房企，销售业绩均为上升趋势。而走高端产品线路的合生创展、等房企表现出业绩下滑的态势。正如合生创展总裁薛虎接受媒体采访时曾表示：“目前业务模式调整已经基本定型，这段时期是合生创展蓄势的过程，转型一定会付出一些代价。”

　　此外，在今年上半年，合生创展经营盈利下跌了2.6亿港元至18亿港元，而上半年净资产负债率由去年底的51%上升到66%。合生创展内部人士表示：“目前，合生创展的负债水平与行业相比不算高，主要用于土地储备和其他股权投资领域。”

　　对此，韩长吉认为：“资金回流紧张将导致企业不得不选择新的融资渠道。如果资金链持续紧张，企业可能将继续进行债务融资，以保证项目开发。鉴于当前的资金规模，合生创展转型需要把握尺度，切勿为了规避楼市政策而急于整体转型，需要着重考虑自身资金状况以及项目优势。”