押注高端精品住宅 绿城宁扛资金重压不大幅降价

　　编者按：绿城中国(微博)是否会成为调控政策下第一个倒下去的房企巨头？从“被”收购到“被”退市，仅仅用了不到半个月的时间——9月中旬，业内突然传出海航以30亿收购绿城集团的新闻，紧接着便有报道称监管部门就绿城集团房地产信托业务展开调查；而9月28日，又有媒体爆出绿城中国考虑在港交所退市的新闻！事实上，绿城中国不过是调控政策下，风险率先凸显并被广泛关注的企业之一。《证券日报》记者通过多方采访，对这一事件及其背后的来龙去脉进了深度挖掘。同时，也对专家观点进行整理，以期对市场有所警示。

　　■本报记者 谢 静

　　“冰冻三尺，非一日之寒”。绿城中国因为巨额信托借款而被业内广泛质疑，已非一日。半个月内，绿城中国从传闻“被收购”到“被”退市，屡成市场关注焦点。

　　9月29日，《证券日报(微博)》记者采访了绿城中国的有关人士。在否认所谓100亿元信托贷款风险之说外，上述人士同时提及，绿城依旧会坚持现有的战略重点方向不变。所谓“降价”、“退市”之说，不过是市场误解，未来绿城集团依旧走高端精品路线，而在资金周转方面，宁可选择引进投资者来合作开发，而非大幅降价来回笼资金。

　　“已开盘项目我们不会降价，这对老客户和公司品牌的伤害是无限的”，上述绿城人士对《证券日报》记者表示，但是新开盘的价格则会根据市场行情制定。与此同时，绿城未来依旧看好高端楼盘市场，并不会因为规避资金风险而向高周转模式转变。

　　不否认资金紧张

　　以及短期缺口的存在

　　截至6月30日，绿城中国扣除掉预付款后的流动负债达到374.19亿元，去年同期这一数字则为398.94亿元；非流动负债总额为257.63亿元，去年同期这一数字则为234.65亿元。

　　从整体负债上来看，绿城中国对外借款规模是在缩减的。从其半年报中披露的筹资现金流入情况可见，上半年绿城中国获得银行及其它借款96.02亿元，去年同期这一数字则为152.69亿元，同比降幅为37.11%；上半年绿城中国偿还银行及其它借款82.18亿元，去年同期这一数字则为79.63亿元，同比增加3.2%——一减一加之间，绿城中国在“银行及其它借款”这一块儿的现金净流入由去年的73.06亿元减少至今年的13.84亿元，同比减少了81.06%。

　　一般意义上来看，银行借款的减少本来有助于企业资产负债结构的改善。然而，在开发商资金紧张的时节，银行对其的“输血”却在减少，从而迫使开发商转向以更高成本去融资，并非好现象。

　　而在最被市场关注的信托贷款方面，上半年，绿城中国信托筹资带来的现金流入33.24亿元，与此同时，绿城中国还偿还信托贷款25.04亿元——也即，上半年绿城中国信托筹资净现金流入为8.2亿元，去年同期这一数字则为31.5亿元，同比降幅为73.97%。

　　上半年，绿城中国偿还关联方借款12.02亿元，去年同期这一数字为8.26亿元，同比增幅为45.52%；

　　上半年，绿城中国支付利息6.05亿元，去年同期这一数字为4.11亿元，同比增加47.20%。

　　——截止6月30日，绿城中国手中有现金及银行存款为97.46亿元，但扣除掉限制使用金额外，可供其随意动用的现金及现金等价物余额为67.44亿元，去年同期这一数字为84.73亿元，同比减少20.41%。

　　综上所述，绿城中国上半年的筹资活动带来的现金净流入规模，正在减少。而值得投资者注意的是，截至6月30日，归属于绿城中国的销售收入、同时又未在收益表中确认的销售收入为578亿元，“这些收益将在未来两年内确认”。

　　“这部分收入大部分体现在报表中预收款中”，9月29日，绿城中国接受《证券日报》记者采访时表示，“这部分收入将在未来逐步得以结转。”

　　然而，结合上文提及绿城账面上仅有的数十亿现金及现金等价物，绿城中国是否已经提前透支了这部分预收账款？

　　“的确，很大一部分(预收款)资金我们用来进行新增土地储备以及项目投资”，上述人士对《证券日报》记者表示。而对于记者所提及公司未来收入被透支的担心，该名人士表示尚有后续售房款流入来帮助公司的资金流转。

　　“目前，我们的资金流出共有三大块”，上述人士表示，“一块是土地款，下半年我们需支付的这部分资金18亿元；一块是建筑款，但这部分也并非天文数字；余下的便是偿付借款”。

　　对于有媒体报道指出的、绿城集团已公开的信托融资总额逾100亿元的说法，上述绿城中国的相关人士在接受《证券日报》记者采访时表示，实际上归属于上市公司权益下的信托融资金额为50亿左右，“其余都是我们联营或是关联方的信托贷款，不应算在我们的名下。”

　　据其介绍，目前绿城中国的主要信托融资共分为4笔，根据合同规定，要待相关项目售出80%左右时才需偿还。同时，上述信托借款是与项目捆绑在一起的，“我们如果要借70个亿，需要将评估100个亿的房地产项目作为抵押”。再加上，信托借款基本上要等到销售后期才需偿还，“我不认为我们的信托融资存在什么违约风险。”

　　在信托到期时，出现大规模的需偿付款项时，“若有一定的资金缺口，我们会尝试用其它渠道的融资方式来覆盖。”

　　事实上，绿城中国最大的债权方仍旧是银行。“虽然大部分的借款反映在报表中，是短期负债”，上述人士对《证券日报》记者表示，但是在借款到期后可以借新还旧，“我们的确无法更进一步的获得银行借款支持，但是原有的借款额度还是能够拿到的。”

　　“我们的借款总额并未发生大的变化”，上述人士表示。在其看来，这说明绿城中国获取贷款的能力并未发生重大变化。

　　然而，事实也许并没有那么乐观，正如上文中所提及的那样，今年上半年绿城在筹资时，“银行及其它借款”这一块儿的现金净流入由去年的73.06亿元减少至今年的13.84亿元，同比减少了81.06%。

　　回笼资金的关键仍在销售

　　不会大幅降价

　　一切借款的偿付源头，仍在销售。然而，绿城中国上半年的销售情况，显然不尽如人意：上半年仅实现全年目标的32.6%。

　　同时，《证券日报》记者根据绿城中国1-8月份的月度通讯进行统计，新推盘的去化率仅为41%(其中3月份数据缺失)；而去年1-8月平均去化率则为65%(其中2月、6月数据缺失)。其中，今年5月份以来新推楼盘的去化率尤为不好，平均去化率仅为30%。

　　由交银国际出具的一份研报中如此表示，若绿城希望达成原计划的销售目标，下半年每个月需取得60亿元的合约销售，但是从历史数据来看，这一目标显然较难实现，因此“我们预计绿城须于下半年调低全年目标。”

　　研报中进一步提及，“基于公司销售成绩疲弱，加上债务比例极高，我们认为公司估值并不吸引。暂时维持‘沽出’评级。”

　　事实上，虽然调控持续而限购令高悬，但今年上半年，绝大部分一线房企依然如期完成了销售目标。例外的两个例子，则是富力(微博)和绿城。

　　分析人士指出，富力销售不力的很大一部分原因在于其项目相对集中在一线城市，从而受限购影响较大。有鉴于此，富力地产已经高调宣布要调低销售价格销售目标。而绿城集团，不仅区域相对集中，且项目主打高端精品路线，所受政策调控影响之大，自不必说。

　　据称，绿城集团董事长宋卫平曾公开表示，“我们开发的是高端楼盘，受限购影响比较大，即使降价也难起到实际效果，还不如扩大开发规模来抵御短期压力。”

　　这一说法，得到上述绿城中国人士的证实：已经开盘项目不会降价。据其进一步解释，一方面，的确是高端楼盘不会因为降了价就会换来大的成交量。另一方面，对公司的品牌以及老客户造成难以估计的影响，“这个伤害是无限的”。

　　不过，上述人士也提及，已销售项目并没有降价打算，并不代表新开楼盘项目的价格不会“随行就市”。

　　赌高端精品住宅项目未来

　　要加大商业地产开发

　　同样属于扩张较为激进的保利地产，并未面对资金紧张的问题。和绿城相比，保利的绝大部分负债属于长期借款，同时与万科等一线房企一样，坚持高周转的路线。

　　在资金链紧张而销售不畅的情形下，绿城中国会不会转变自身的发展战略，以高周转换资金回笼？

　　“我们不会”，上述绿城中国人士明确的对《证券日报》记者表示。在其看来，一方面中国老龄化人口将会日益增多，这部分人群对更为完善以及高端的社区需求较大；同时，在政府大力倡导保障房建设的背景下，中低端住宅市场将会被挤占。这意味着，作为高端以及精品化住宅供应商，绿城中国认为自己将来会更具竞争力。

　　在对上述绿城中国人士的多次采访中，《证券日报》记者了解到，与其降价销售，绿城更倾向于引进“有钱”的投资伙伴，与其共同开发。

　　事实上，绿城中国已经做出了这样的选择：2011年上半年，绿城中国归属于非上市股东的溢利高达8.85亿元，几乎占比其上半年所实现的17.76亿元期内溢利的一半。

　　与此同时，绿城中国还表示将要加大对商业地产项目的投入，并非是持有型物业，而是借力商业项目销售来回笼资金。