新世界供股筹150亿 郑裕彤捍卫控股权

　　本报记者 明鹏 发自北京

　　资金链并不紧张，依然供股融资150余亿港元，股价旋即下挫—香港地产大佬新世界，此举让业界颇为惊讶。

　　10月18日，新世界发展有限公司(00017.HK)及旗下新世界中国地产有限公司(00917.HK)同时公布供股集资计划，以2供1、折让逾三成的供股价，分别募集最多123.4亿港元及43.5亿港元。消息一出，两股股价大幅下挫，新世界发展、新世界中国分别下跌17.56%、25%，以7.42港元、1.68港元收市，单日合计蒸发市值95.31亿港元。

　　供股消息让市场意外，券商普遍认为供股时机欠佳，会摊薄股权。里昂、美银美林分别将其评级降至“沽售”、“中性”。据香港《文汇报》报道，新世界此刻供股可能给大股东郑裕彤低价增持股份的机会，捍卫控股权。

　　然而新世界发展却有另外一番解释，“供股不会承担沉重利息或额外债务，为筹集长期股本资金之较可取方法”。

　　市场用脚投票

　　无任何资金缺乏的征兆，突然传来新世界供股的消息，令市场倍感意外。

　　10月18日早市之前，新世界发展公布，建议每两股供一股，价格为每股5.68港元，跟17日9港元的收市价相比，折让约36.89%。发行19.9亿-21.7亿股，约占供股完成后经扩大已发行股本的33%，集资额在113.3亿-123.36亿港元。同时，新世界中国也同样宣布以每持两股可认购一股的方式，最多供股发行不超过29.17亿股，最多集资43.5亿港元。如此一来，在当下市场行情尚未转暖之际，新世界向市场抽水合计最少156亿港元。

　　包销方面，新世界发展主要股东周大福(微博)、汇丰以及渣打作为包销商，并将悉数包销，周大福同意包销未获其他股东认购的首9000万股供股股份，汇丰及渣打最多分别包销5.5亿股，但新世界中国则获大股东全数包销。

　　世联地产(微博)首席分析师向时代周报记者表示，房企融资一般采取发债、银行贷款等形式，扩股融资实属少见，况且新世界是在淡市行情下。事实上，新世界此举不仅融资方式“奇怪”，消息也来得突然。新世界发展的解释是，集资所得将用作认购新世界中国地产供股股份、物业发展及一般营运资金；而新世界中国说明资金将用于内地房地产发展及一般营运用途。“选择供股是因为看好中港经济长线向好，未来数月是吸纳土地的好时机。”新世界董事总经理郑家纯如是向香港媒体表示。然而，上述解释也未能让投资者信服，两股股价10月18日分别急跌17.56%及25.0%，大幅跑输大市，而投资机构纷纷给予负面评价。

　　里昂认为此举破坏新世界价值，并指出其核心股东回报只有5.7%，低于同行15%-20%水平，大股东应花精力提高回报，而非集资买资产，“新世界住宅土储达1700万平方米，以每年销售110万平方米计，足够17年发展”。

　　对于新世界中国的供股，康宏证券及资产管理董事黄敏硕认为，新世界中国于内地从事物业发展，受累于国家维持对楼房的调控力度，集团旗下物业发展项目仍笼罩阴霾。尽管新世界中国已预售47.59亿元人民币，可于本财政年度入账，但未来销售成疑，或会出现量价齐跌局面。预料内房股短期仍会较为波动，故暂也不宜过分憧憬。

　　基于上述悲观预期，机构纷纷降低新世界发展目标价。花旗银行将该股目标价由12.5港元降至10港元。美银美林表示，计算入供股因素后，把新世界发展每股资产净值预测降至18.3港元，每股盈利摊薄35%，目标价从11.4港元调低至8.3港元。

　　然而，也有少数机构表示看好新世界未来发展。瑞银表示，新世界发展未来12-18个月有约2000个单位推售，以折让达37%供股，其实是一个极具吸引力的增持时机。维持对其买入评级，及目标价17.6港元不变。

　　低价供股捍卫控股权

　　为给予投资者更多信心，新世界各路人马出言表态。

　　新世界发展总经理陈观展解释，集资跟中央年内收紧银根有关，即可在资金紧张时仍可增加土储。而集团财务总监欧德昌则指，现时内地借贷艰难，加上发债成本高，向银行借贷亦会推高负债比率，认为供股无需支付利息，亦不属于债项，对集团未来发展最为有利。

　　然而，现金流、负债率是新世界最不用担心的。截至6月底，新世界发展拥有达239.71亿港元现金，新世界中国亦拥106.4亿港元。负债率方面，新世界发展只有26%，低于公司过往10年平均约35%的水平；而新世界中国的净负债比率只有23%，远远不及内地众房企70%、乃至100%的水平。

　　资金链宽裕，还要选择融资。有诸多融资方式，新世界偏偏选择供股，恰逢市场淡市。正因为有太多的疑问，市场产生了“彤叔捍卫股权”一说。

　　据香港联交所数据，去年年底，新世界发展主席兼大股东郑裕彤家族共持有周大福企业40.25%股份权，如今率先为本身份额供股。康和证券董事徐志文表示，目前有对冲基金大手买入新世界系股份，所以新世界才会用心良苦宣布低价供股以捍卫控股权。“同时，可以预见基金一会在市场扫入供股权，令供股权上市后有炒卖空间。”

　　有趣的是，香港各大房企大股东，都选择40%左右为其持股量。李嘉诚、郭氏家族分别持有长实42.82%、新地42.56%的股份，而四叔(李兆基)于恒隆的持股则较高，为60.94%。

　　上述四家港企之中，新世界大股东股权占比已是最低，如今又逢对冲基金来袭。事实上，新世界发展于2005年之际，曾遭对冲基金TCI狙击，大股东周大福当时持股36.53%。如今，新世界发展的市值才300亿港元左右，或会有狙击手趁目前股价低残扫货。香港媒体揣测，新世界此刻供股，其实是变相让郑裕彤以一个极低的价钱增持股份，以防止新世界被狙击成功。

　　从市场表现来看，大股东已明确表示会供股，而新世界近日股价走势表明，不少小散户不想供股，选择套现。徐志文表明，可以预见，新世界股价仍会有波动，不排除对冲基金会抢货将供股权炒高。

　　酒店业务多年亏损

　　自10月24日起，新世界发展股份除权买卖，而供股权买卖日期介于11月10日-11月17日，供股股份派送日期为11月30日。意味着，郑裕彤能否捍卫控股权，未见分晓。可以确定的是，至少156亿港元将进入新世界体系。如何花这笔钱？新世界多处提及发展内地市场业务，然而新世界中国作为新世界发展内地房地产业务的旗舰，多年来表现差强人意。

　　从广州的福莱花园始，新世界中国已进入内地市场20年。虽然布局城市已达21个，拥有物业面积为2810万平方米，更涉及住宅社区、写字楼、商场、度假村以及酒店等多种物业，但规模始终有限，盈利状况也并不理想。每年内地楼市销售额排行榜上，新世界中国常常名落孙山，酒店业务，更是长期处于亏损状态。

　　早早进入内地，直到2007财年，新世界中国的业绩才突破50亿港元，其中2003年还出现17.05亿港元的巨额亏损。最近两年，内地一线城市住宅价格攀升，新世界中国的业绩得以上升。2011财年，新世界中国物业销售总额增加31%至133亿元人民币，但在眼下内地“航母”房企酝酿的时机，100亿元人民币只是“皮毛”。在销售面积，新世界中国却下跌19%至106万平方米，反观其竞争者，均是价量齐升。

　　“香港楼市已是几个大佬之间的竞争，内地楼市有各路兵马，竞争更为激烈。”世联王海斌向时代周报记者分析港企在内地发展有限的原因在于，内地市场更考验一个企业的人脉资源，这一点港企往往比不过内地房企巨头，在某一区域市场，甚至不及当地龙头开发商。

　　印象中，港企较内地房企而言，更擅长持有物业经营，然新世界中国在此领域的盈利却有所下滑。据财报，2011财年，新世界中国租赁服务利润为4.42亿港元，同比下跌10%。主要原因在于北京新世界中心商场的租金率下跌，以及出售位于北京新世界中心的公寓及写字楼面积。在北京写字楼、公寓租金大涨之际，新世界中国将黄金地段的物业出售，实在让人捉摸不透。

　　此外，新世界中国在内地的酒店经营业务，不仅规模停滞，经营更是多年亏损。据财报，2011财年，新世界中国在内地有7间酒店，亏损5602万港元。自2008财年，酒店经营就处于亏损状态，2009财年更是亏损高达1.23亿港元。“酒店行业需要长期的运营才能实现盈利，或要达到10年以上。但如果选择和洲际等国际顶级品牌酒店合作，则易较快盈利，而港企往往喜欢打造自身品牌。”王海斌如是向时代周报记者表示。事实上，内地房企诸如富力往往选择与国际酒店巨头合作。而新世界中国旗下酒店，大多数都是以“新世界”命名，如何在酒店经营上“去负为正”，新世界中国还有一大段路要走。