首个民间保障房搁浅19年内幕 一块地批给两公司

　　本报记者 姜燕 发自上海

　　日前，住建部公布的1-9月全国城镇保障性安居工程建设进度数据中，绝大多数省份开工率已超过或接近全年指标，只有上海在内的6个省市开工率低于95%。在上海加紧保障房开工力度的同时，上海浦东新区三林的一块保障房用地却迟迟不能开工。

　　位于三林懿德居住区的15街坊10/4宗、17/2宗地块，由工业用地调整为住宅用地后，原有土地开发商上海银马房地产发展有限公司(以下简称“银马” )与浦东新区建交委、规土局、上海市房地局等多部门沟通，却迟迟拿不到土地证。在问题没有得到解决的情况下，该地块被调整成了保障房用地。至此，银马也向有关部门表示愿意建设保障房，并与首个提出“民间保障房”概念的钱生辉投资咨询公司总经理钱生辉合作，打算创新建设“民间保障房”。然而，让银马始料不及的是，直至去年，毫不知情且没有得到补偿的情况下，该地块又“一女二嫁”，被“悄悄”划拨给了上海义品置业有限公司等多家企业进行保障房建设，但由于复杂的历史原因，该地块的保障房建设至今仍不能开工，以致这块地闲置了已长达19年之久。

　　谁的过错？

　　位于三林镇懿德居住区的15街坊10/4宗、17/2宗地块被三鲁路划分为东西两块，占地近95亩，1992年以前原属于上海县。北京前景公司在上海投资，成立了苏懿文具有限公司(下称“苏懿文具” )，购买了该幅地块，并付清了农转税、垦复基金、青苗费、劳动力买断费等，用途为工业用地，并办理了土地手续。但由于当时土地市场出让并不规范，项目竣工验收以后才发土地证，1994年政府规划调整要求停办“上海苏懿文具有限公司”，待规划调整后实施。当时苏懿文具的工厂并没有建造，因此拿到的只是临时土地证，并且临时土地证上的土地所有性质被填上了“集体”二字。

　　1992年，上海县撤销并入新成立的闵行区，三林辖区则由原上海县划归浦东新区，按照浦东新区的规划，认为地块不宜搞工业，应该作为住宅用地，未建设的地块都要停工，需要等待规划重新调整，因此苏懿文具的工厂停建，但已经投入的资金三林镇相关部门无法补偿。因此，三林镇政府建议苏懿文具找个有资质的房地产公司做住宅开发，由房地产公司还钱给苏懿文具。

　　2001年，银马收购了苏懿文具，并申请将工业用地调整为住宅用地。原浦东新区发展计划局2002年2月出具了《业务处理意见通知书》，告知该地块位于规划懿德居住区范围内，该局已以“浦计规(2001)1239号文”函复新世纪房产公司，要求规划为低、中密度住宅用地，统一编制控制性详规。因此，原浦东新区发展计划局不再另文调整用地性质，在控规批准后，即按规划实施。

　　上述提到的新世纪房产公司则为因雇凶伤人被判刑的原上海地产富豪周小弟旗下上海新世纪创业有限公司，该公司后来控制了三林懿德地块2500多亩土地，银马收购的土地恰与其紧邻。因此，在做懿德居住区控规时被统一纳入其中。正因为如此，原浦东新区建设局2002年5月以“浦建土(2002)42号文”向上海市房地局申请经营性用地计划，2002年12月，浦东新区政府以浦府(2002)271号文同意懿德居住区控制性详细规划。

　　2003年，银马根据地块的规划情况申请立项，“沪浦计投(2003)187号”文显示，原浦东新区计划局于2003年4月28日核发了《关于银马公寓商品住宅项目建议书的批复》。2004年8月5日，原浦东新区规划管理局核发了编号为“沪浦规地(2004)147号”的《建设用地规划许可证》。此后，银马要求协议出让该地块，但原浦东新区建设局在审核时发现银马尚未办理征地手续，要求银马先办理征地手续。

　　上海银马房地产发展有限公司董事长王文才告诉时代周报记者，2004年8月19日，银马报送了征地申请，问题的关键在于，当时上海出台了新规，2004年8月31日以后，六类用地一律实行招拍挂，不得以房地产开发公司名义办理“农转用”立项和征收。“但新区建设局直至9月6日才以沪浦土供(2004)337号文报送原上海市房地局征地请示，难道有关负责人员不知道8月31日的最后截止日期？”

　　而2004年12月2日，原上海市房地局仍然在审批浦东新区人民政府沪浦土供(2004)337号《关于浦东新区2004年度内第153批次征用土地的请示》，但在土地处的签报文件上，现已落马的原上海市房地局副局长陶校兴亲笔批示认为，“浦东新区没有列入历史遗留的很难操作，请商浦东新区”。

　　2005年1月25日，原浦东新区建设局以浦建土[2005]007号文件专门向上海市房屋土地管理局汇报的报告显示，原浦东新区建设局和监察委、投资办、计划局、规划局、土地处等相关部门曾多次会审中，新区投资办认为，该地块2002年7月1日前有工业土地的全部批复，而且浦东新区计划局出具的《业务处理意见通知书》以及原浦东新区建设局申请用地计划的请示，“具有一定同意意向的表示”，因此，该报告认为此事可以作为“一事一报项目请区府审定”。

　　该报告称：“由于该项目在2004年8月31日前已取得经营性用地计划，故新区未将其列入上报市局的解决经营性历史遗留问题清单。鉴于该地块由于规划调整影响，我局拟同意上报市房地局征用土地。在征地经市房地局批准，以何种方式办理土地出让，请市局予以指导。”但是，原上海市房地局认为原浦东新区建设局逾期6天未列入历史遗留问题，没有给予批复，最终在2005年5月24日办理意见为“退件”，原浦东建设局至今仍未“退件”给银马。由于各部门意见不一，公说公有理，婆说婆有理，银马征地申请一直被拖延至今。

　　时代周报记者获得的材料显示，浦东新区招商办主任姜曙光2008年还曾专门在“浦建土[2005]007号)”报告材料上批示了意见：“这是2005年初给市局的报告，后来情况如何？接下去怎么办？怎么回答？土地部门谁来答复企业？”

　　“一女二嫁”

　　一波未平一波又起。

　　王文才告诉时代周报记者，2005年5月，原浦东新区建设局副局长王国栋和土地处副处长吴强约他到世博动迁组协商，对政府相关部门工作中存在的问题表示了歉意，并劝说银马不要对相关部门申请行政诉讼，同时承诺在懿德居住区启动时，会想办法让银马开发。

　　周小弟案发后，2008年年中，上海市房地局将三林懿德居住区地块收回，当年用地性质全部调整为三林保障房基地，银马申请的土地也被一并调整为保障房用地。

　　银马在跟浦东新区相关部门协商时也同意了将其中50%的土地作为中低价房。王文才找到了首个提出“民间保障房”概念的钱生辉合作，打算在此块地上创新建设“民间保障房”。

　　2008年7月24日，钱生辉将一份名为《关于定制购房、激活闲置土地请求政府有关部门给予支持和帮助》的报告提交给上海市房地局，全国首个“民间保障房”项目的建设计划也进入申请建设报批流程。

　　由于历史遗留问题未能解决，浦东新区建交委2008年12月2日给钱生辉的“浦建信2008004741号”信访答复文件对该地块的处理建议为“由浦东新区土地资源储备中心进行立项、征地等土地储备前期开发工作后，实行公开招拍挂方式推出该部分土地”。2009年，沪浦府土(2009)99号文同意将包括该地块在内的部分土地开展土地储备。但直到2010年11月6日，上海义品置业有限公司“银马公寓用地”上进行钻探时，银马才获悉，政府有关部门已经以经济适用房的名义将部分地块划拨给了上海义品置业有限公司。

　　对此，银马通过信访向浦东新区规土局和上海市规土局反映，浦东新区规土局“浦规土信办(2010)199号”信访答复中显示，“2009年，经浦东新区政府批准，原集体经济组织同意，由原浦东新区土地资源储备中心实施土地储备前期开发工作(沪浦土供[2009]99号)。因该地块属于上海市保障性住房三林基地范围内，根据《上海市经济适用房建设土地供应管理实施办法(试行)》(沪房地资用[2008]504号)有关要求，2008年，上海义品置业有限公司通过建设项目招投标方式并经上海市住宅建设发展中心认定取得该地块的建设项目开发主体资格，2010年该地块以划拨方式供地给上海义品置业有限公司建设。”

　　对此，王文才表示，“最初的错误在于，银马公司办理土地手续已经走完了全过程，后来由于政府部门之间的推诿拖延，导致地块迟迟不能办商品房开发土地出让手续。抛开此前一切不计，现在最大的错误在于，只有国有土地才能划拨，政府凌驾于法律之上，这块地还有银马的权利，没有给银马任何的补偿，如何收归成国有土地的？政府也没有任何公示或通知银马该地块进行招标。按照沪房地资用[2008]504号通知的精神，银马应享有邀标优先权。”

　　时代周报记者以暗访的身份调查，浦东规土局土地储备中心储备二科科长徐英表示：“这桩事情已经上升到市政府的高度了，我们这边也没法协调了。第一，市里两个秘书长听了汇报以后，首先明确一点，土地肯定不是王总(指王文才)的。第二，补偿方案，当时一共付了450万元，加上50万元到村里的，这都有合同的，从这合同开始的年数算起，按照银行的利息算，这都是合情合理的。”

　　而王文才详细向浦东新区重大推进办列了补偿清单核算标准，该幅地块如果按照商品房早早开发了，利润可以达到16亿元；如果按照50%土地用于经适房建设，50%土地用于商品房建设，不计入经适房的利润，仅商品房利润也有8亿元。“过错方不在银马，银马19多年投入的人力、资金、物力，再退让一步，按8亿元利润的70%计算，地块补偿价值也有5.5亿-6亿元，完全合情、合理、合法。如果政府认为哪条计算的不合法，可以一条一条来谈，不合理的就去掉。但现在整个地块都划拨给了包括义品置业在内的多家公司，从1992年到现在，土地一直闲置，这19年的冤屈找谁诉说？”

　　拖保障房开工率“后腿”

　　钱生辉向时代周报记者表示，由于三林地块一直悬而未决，因此决定在江苏太仓启动第二个项目作为试点，获得宝贵经验后，也能为三林项目争取政策支持。

　　“2009年4月初，我们开始组织购房者交流，共有16名购房者分批与房产商签订委托定制协议，房价限定在3000元/平方米。8月6日正式拍地，2010年1月28日所有委托定制的购房者正式签订《商品房买卖合同》，2011年3月交房，现在全部出售完。整个过程仅历时一年半，与一般一个项目开发流程三四年相比，算是奇迹，也解决了囤地问题。” 钱生辉说。

　　钱生辉称，“民间保障房”完全实现了限时、限价、限方案、限客户，通过住房定制的方式，与购房者事前约定价格，在项目取得预售许可证时，购房者才与开发企业签订购房协议，购房者参与住宅设计方案的制定，通过以销定产有效地减少融资成本，避免资金回笼出现风险，由于受到定制购房者的直接监督，有利于保证房屋建设质量和建设工期，这样就不会出现高价拍出“地王”然后囤积的情况，有利于平抑过高的房价，而且这完全是市场化操作，不像政府的保障房需要考虑资金来源问题。

　　上海城市经济学会高级经济师顾海波认为，当前市场最突出的主要矛盾是大量的普通家庭既不符合购买保障房的条件，又不甘心购买高价商品房，由此产生了巨大的“夹心层”，稳定房价不是简单控制价格涨跌，而是通过市场的手段引导房产商定向开发中低价商品房。“定向开发主动联系市场降低风险，可以使房产商合理地资本运作和配置社会资源，一方面可以将不必要的各项成本节约下来让利给购房者；而另一方面，缩短资金的回笼周期，房产商可以有计划有规律地持续发展，通过滚动开发更多的项目，薄利多销实现利润的最大化，而且通过度身打造创新设计，房产商提升价值获得更加合理的创新利润，真正使房产商与购房者互惠互利创新局面。”

　　太仓项目成功后，钱生辉与银马希望加紧进行上海首个项目的开发。钱生辉为“民间保障房”也一直在四处奔波，但目前没有一个部门可以出面解决。义品置业等公司虽然获得了保障房开发权，但由于地块的历史纷争，银马不同意义品置业等建设，该保障房项目至今不能开工，周围其他保障房项目已经高楼林立，但该块地面上仍荒芜着杂草，并摆放着银马的两个集装箱用于“守地”。

　　而10月10日，住建部公布的今年1-9月全国城镇保障性安居工程建设进度显示，北京、河北、山西、重庆等15个省份的开工套数已经超过了全年目标任务，其余大多省份都以接近完成目标，但上海的保障房开工率却低于95%。