绿城破产悬疑 信托融资风险仍存

　　今年上半年绿城集团发行的7款信托计划融资37.67亿元，三季度4款信托计划发行总规模9.4亿元

　　绿城破产悬疑 信托融资风险仍存

　　有分析人士认为，与绿城合作的信托公司自身实力或者股东方实力较强，如果出现兑付困难，也完全有能力自己解决

　　■本报记者 徐天晓

　　曾陷入“被收购”、“被调查”影响的绿城集团，此次又被逼到了“被破产”的边缘。绿城集团董事长宋卫平连夜撰文表示，绿城集团的资金状况短期内尚好，绿城申请破产的传闻只是一个冷幽默。

　　虽然这次“宋员外”第一时间辟谣，也仍然无法阻止传言的一再蔓延。但是作为绿城集团“特色”融资模式之一的信托融资，在过去的三个季度并没有完全对绿城弃而远去，虽然业内人士观点不一，但是从公开的信息资料显示，一向对资金安全甚为谨慎的信托资金如果对绿城仍有兴趣的话，绿城集团或许还未走到绝路。

　　今年上半年绿城集团发行的7款信托计划融资37.67亿元，三季度4款信托计划发行总规模9.4亿元。绿城是否会破产无定论，但参与其融资的信托公司风险却高悬。

　　信托融资绿城并非标杆

　　在一线房企中，今年绿城集团并不是发行房地产信托最多的房地产公司。

　　用益信托发布的数据显示，今年上半年绿城集团共发行7款信托计划，信托融资共计37.67亿元，在国内大型房地产开发商中仅次于万达及保利，其中，万达今年上半年共发行8款信托融资计划，涉及金额60.76亿元，保利上半年发行信托计划11款，发行总规模为44.14亿元。

　　而今年第三季度虽然绿城集团一直深受传言困扰，但是用益信托数据显示，三季度绿城集团仍有发行4款信托计划，发行总规模9.4亿元。目前三季度滨江、恒大、珠海华发、中国泛海四家房地产公司信托融资规模超过绿城。

　　由于三季度房地产信托发行规模全线萎缩，绿城等一线房企的平均信托融资规模也下降明显，但是无论是上半年还是三季度，绿城集团的信托融资规模都不是最高的，人们对绿城集团信托融资的关注，或许还是始于绿城集团激进的财务状况。

　　绿城集团的2010年年报显示，其净资产负债率为132%，而到了2011年年中，这一数字则飙升到163.2%。据上证资讯的统计，2010年年终，绿城银行贷款的总额分别相当于现金及其现金等价物的200%和上半年经营收入的120%。资产负债率高达87%，流动负债占总负债的比例为76%，无论上述哪一个数据，均已经进入了上市房企的最高梯队。

　　一般情况下，当房地产企业能够获得银行贷款的支持时，房地产商不会选择通过信托途径来融资，而房地产企业若通过信托途径来融资，一个原因是无法获得银行贷款；另一个原因便是希望将有限的银行贷款授信额度用在其他方面。

　　财经评论员叶檀认为，绿城并非无路可走，宋卫平之所以不降价，是因为有项目可以运作，这位围棋高手懂得提前布局。如果浙江民企团购成功，绿城不必明确降价。也有分析人士指出，在多年的发展中，绿城周围有一大批实力雄厚合作或者联营公司，这也是宋卫平寄希望于腾挪项目来回笼资金的底气之一。

　　绿城今年半年报显示，2011年上半年，绿城中国归属于非上市股东的溢利高达8.85亿元，几乎占比其上半年所实现的17.76亿元期内溢利的一半。

　　一线房企并不一味依赖信托资金

　　“如果非要做房地产信托的话，与中小房地产商相比，我们觉得绿城集团的项目还是相对安全的。”有信托业内人士对本报记者表示。

　　虽然信托公司项目的风险与房地产企业的规模并不完全挂钩，然而由于当前的房地产信托多数仍然是“项目中心制”，一线房企因为拥有较多的优势项目，信托公司往往也更愿意与其合作。但是从数据上讲，一线房企对信托资金的依赖程度却不高。

　　用益信托的数据显示，2011年上半年发行3款以上房地产信托产品的大型开发商共计发行了87款产品，仅占房地产信托发行总量的16.23%，发行规模293.6亿元，占比为17.6%，可见房地产信托资金的资源集中度不高，大型开发商的其他融资渠道较宽裕，对房地产信托的发行热度较一般。

　　“我们并不是不担心绿城集团的风险，但是面对不同的风险我们也会采取不同的运作方式以求尽量规避，”某信托公司工作人员对本报记者表示：“我们的产品一部分向社会公众募集，而另一部分则由绿城或者其关联方垫上。当项目到期还本付息时，先兑付我们向社会公众募集部分的本金及其收益，待优先级资金兑付完之后，剩下的用于偿还劣后资金，也就是说，除非项目亏损很大，不然散户不会有什么损失。”据悉，此款信托计划近期刚刚完成兑付，扣除各项费用之后，社会公众投资者所获得的最终收益率不到7%。

　　事实上，今年上半年及以前，投资于绿城集团的信托计划很多便是采用如此方法，但是这种股权投资的信托计划缺陷也比较明显，那就是缺少足额抵押物，这也是该类产品多采用结构化设计的原因，仅仅是项目方或第三方认购劣后资金以保证优先级投资者的安全。分析人士指出：“这也便是之前监管层所禁止的‘假股权，真融资’的模式，倘若房地产市场出现较大波动，投资于中小房企的类似信托计划风险会比较大，不过由于三季度绿城集团被大家一再关注，这种模式在市面上也见的越来越少了。”

　　同策咨询研究中心提供的知名房企销售数据显示，绿城中国前三季度销售额267亿元、销售面积167万平方米成为房企中的倒数之列。2011年绿城的可售房源金额约1200亿元，截至9月份仅卖掉267亿元，仅仅完成了全年计划的一半左右。

　　“其实，与绿城集团合作的信托公司或者自身实力比较强，或者股东实力比较强，大家看中了绿城的项目，即使风险比较高，不过退一万步讲，就算出了问题，最后信托公司或者股东方面内部也能自己消化掉。”业内人士对本报记者表示。