2011年最衰地产股盘点：调控当下苦苦挣扎
http://msn.finance.sina.com.cn 2011-12-01 06:44 来源: 时代周报
春宇
严厉的地产宏观调控，是一块很好的试金石，谁强孰弱，一试分明。
地产行业的强者借助调控，却能够逆势而上，在地产寒冬中，做大做强，行业集中度也因此而不断上升；而那些弱者将会恒弱，它们将不得不在房地产的寒冬里苦苦挣扎。
资本市场是经济活动的晴雨表。股价的涨落，如同一个体温计，基本能够测量出企业的健康状况，检阅出其强弱。
通常那些财务状况不好，在政策环境和市场环境发生变化，没有及时采取应对措施，发展缓慢，销售严重下滑、利润大幅缩水，甚至亏损严重的公司，在没有重组和其他炒作题材时，都会遭到市场用脚投票，股价也会因此而大幅跳水。这一点，在更加国际化、更加成熟的香港资本市场中表现得更为明显。
本次，我们对今年前10个月里内地地产上市公司的股价表现，经过不完全统计，挑选出十家股价跌幅最大的地产上市公司。这十家企业里面，有合生创展这样曾经有着辉煌的历史，它早在2004年就率先成为销售过百亿元的地产企业，而如今因为限购，造成豪宅销售不畅，有着大量的土储，却囤地不开发，如今不得不为销售额冲击百亿元而苦苦拼搏。与其形成鲜明对比的是，当年销售还不足百亿元的万科，如今已经是地产行业的老大，2010年销售超过1000亿元。
十大最衰地产股里，有因为负债过高，销售不畅的绿城；也有虽然备受地方政府呵护，却因为保守而错失很多发展机会，发展迟缓的越秀地产；有因为债务缠身，纠纷不断，而销售难有大发展的奥园；也有受困于销售不佳、高层变动、融资违约等因素影响，陷入了内忧外患的盛高置地；有最近销售向好，而被投资机构评级为买入的恒盛地产。在调控的当下，它们有着各自不同的故事。
本报记者 肖素吟 发自广州
现金流负22亿港元 3年土储投入210亿
中国最早进行房地产市场改革的越秀地产股份有限公司(00123.HK，以下简称“越秀地产”)，虽然备受地方政府的呵护，却很难发展壮大。保守、固步自封，难以走出区域市场，是越秀地产发展缓慢的一个很重要原因。特别是今年前9个月，越秀地产的销售目标完成率只有52.40%。
而只是10月当月，越秀地产就完成年度销售目标的20.02%，但是在这组华丽的数据背后，却难掩越秀地产在大学城区域投入30亿元，却只回笼2.55亿元现金的尴尬；四处抛售物业变现资产，以填补资金缺口，经营活动之现金流入净额仍为-22.36亿港元的窘境。
大学城投入30亿回笼2.55亿
11月7日，越秀地产公布业绩报告：10月份合同销售面积达7.59万平方米，合同销售金额18.17亿元，同比大幅增长逾1倍，创下近3年来的新高。
但是，越秀地产首10个月的合同销售金额65.36亿元，同比仍下跌14.9%，仅完成全年目标的72.6%。
不过，相比之下，前9个月的销售目标完成率还不过52.40%。仅仅1个月之间，越秀地产就完成年度销售目标的20.02%，堪称创纪录亦不为过。
9月份以来，越秀地产陆续推出市场的有广州的星汇金沙、大学城星汇文华、珠江新城财富世纪广场、花都逸泉韵翠和南沙滨海？隽城等5个项目；而在异地市场，则有江门星汇名庭、中山星汇云锦、烟台星汇凤凰及沈阳越秀岄湖郡等。据越秀地产《2011年10月份经营情况》显示，住宅项目贡献主要来自于星汇金沙和星汇文华。
其间，越秀地产旗下项目降价促销活动更是层出不穷。其中，江门星汇名庭以“庆祝扎根江门两年”之名推出5000万元房款回馈市民推出限时抢购；花都首盘逸泉韵翠月初报价7000-7500元/平方米，随后新推货进行年底优惠促销，报价6000-7000元/平方米。
其中，星汇金沙更是祭出“1成首付”的撒手锏；大学城星汇文华推出一次性付款9.4折，商业贷款9.6折等，另外在付款方式之后再享受9.8折优惠，计得最低折扣达到9.2折。
即便如此，调控继续趋紧，越秀地产旗下高价项目销售已显疲软。
时代周报(微博)记者查阅广州市国土房管局官方网站阳光家缘，截至11月28日，星汇金沙已取得预售许可证为551套，仅出售132套，均价为1.36万元/平方米，去化率不过23.95%；而大学城星汇文华已取得预售许可证为569套，目前近出售154套，去化率不过27.06%，均价由2.10万元/平方米降至1.96万元/平方米。
早已被寄以厚望的大学城项目或许亦是众矢之的。
自2009年12月11日，越秀地产在短短半小时内独吞广州大学城出让的5幅地块，其后在大学城推出12幅地块中越秀地产占到9幅之多，实现了对大学城的垄断。大学城区域楼面地价被越秀地产推高至9503元/平方米，几近持平于大学城在售楼盘。
对大学城区域寄予厚望的越秀地产，在两年间投入超过30亿元拿地。但是截至今年10月份，却只实现销售收入2.55亿元。
即使越秀地产自9月份起屡次巧立名目的降价促销，但还是难以挽回销售颓势。相应地，纵观其10月份的销售成绩，不难发现，主要贡献却是来自于物业抛售，即珠江新城非限购商业项目财富世纪广场和位于海珠区的江南新苑裙楼商铺的抛售。
上述裙楼商铺项目均价达到41700元/平方米，可以说是越秀地产今年以来旗下项目的“单价之王”，仅仅依靠江南新苑就已录得9.96亿元的销售收入，超过其10月整体销售额的50%。
异地销售贡献不足3%
作为20世纪90年代广州房地产市场“三大家”(广信、珠实和城建)之一：越秀地产的前身，广州城建背景雄厚，资源丰富，主导广州房地产市场久矣。凭借广州筹备“六运会”开发天河体育中心政府圈起的4.5平方公里土地划拨，继而晋升为广州“最大的地主”。
不过，越秀地产的异地扩张，绝非坦途。
1月26日，越秀地产与茂名市政府签订“战略合作协定”，要在茂名建设总面积逾5000亩的“越秀新城”，合约333万平方米。
事实上，茂名市政府2011年能够拿到的用地指标最多是5000亩，无疑是悉数落入越秀地产囊中。按照计划，茂名新增土地储备将是已有土地储备的1/3。
然而，就在越秀地产津津乐道于开发“集旅游度假、高端商务、高端居住、商业配套、休闲运动公园于一体”的城市综合体之际，时隔不过1月，批出5000亩土地给越秀地产的前茂名市委书记罗荫国被刑拘。
尽管越秀地产坚持5000亩的“越秀新城”兴建计划不变，但是至3月24日，茂名国土局长陈海亭却表示，一期不能按协定批地，已要求越秀地产将计划压缩到2000-2500亩。
为此，卷入5000亩土地圈地风波的越秀地产，不得不搁浅“越秀新城”计划。这不过是越秀地产的拿地故事之一。
尤其是自2009年起加速圈地，越秀地产的土地储备以几何级倍数增长，开发量可想而知。根据2008年年报，截至2008年年末，越秀地产的土地储备仅为354万平方米，除了一幅香港地块，其余的都在广州。
3年后，越秀地产的土地储备一跃攀升至1087万平方米。
10月26日，越秀地产发布公告称，已透过越秀地产拥有100%权益的附属公司以公开挂牌方式，购入杭州市临安的3幅土地，总价为3.96亿元，收购价为2100元/平方米，是为“临安地块”第二期。此前的2010年12月7日，越秀地产以5.89亿元购得浙江临安5幅地块。
2011年9月5日，越秀地产斥资14.1亿元购入广州市萝岗区科学城(7.07,-0.43,-5.73%)的一幅土地，收购价为人民币6308元/平方米。3月22日，越秀地产斥资21.5亿元购入辽宁省沈阳市东陵区南塔街的一幅土地，收购价为4085元/平方米。1月3日，越秀地产购入武汉市硚口区硚口路的一幅土地，斥资28.2亿元，收购价为人民币28.2亿元，地价为5486元/平方米。
截至11月28日，越秀地产已斥资67.76亿元购置土地，远远超过预期。尤其值得注意的是，所收购4幅地块的均价已达4494.75元/平方米，远远高于2010年所收购土地的2707元/平方米。
“在目前的政策环境下，高价地使开发商处于比较被动的地位。”国信证券分析师方焱对时代周报记者如是表示。
更让人诟病的是，近两年来，越秀地产在异地的销售额寥寥无几：江门星汇名庭、烟台星汇凤凰及沈阳越秀岄湖郡1-10月的销售合同分别为3600万元、2500万元和1100万元，销售贡献不过3%。与此前越秀地产计划的“今年异地销售贡献率是10%-20%之间”，相差甚远。
前10月股价缩水四成
越秀地产副总经理朱晨日前表示，旗下“广州国际金融中心”(IFC)，现时整体出租率75%，写字楼部分出租率已达50%，料年底可逾60%；写字楼现时每月每平方米租金逾200元人民币(下同)，若写字楼总楼面17.4万平方米全数租出，年租金收入可逾4亿元。
即使在这样的利好信息下，却难掩越秀地产股价大幅下滑的颓势。今年前10月，越秀地产股价缩水4成。
更让人费解的是，就在大批开发商迫于住宅市场频遭调控高压，转战商业地产之际，越秀地产却是背道而驰。
截至目前，越秀地产现时总收益中来自物业开发及商业物业的比例各占50%。然而，越秀地产董事长陆志峰于3月21日的年度业绩会上就表示：“希望2015年前商业物业的收益占总销售比重由现时50%降至约20%。”
越秀地产相关人士对时代周报记者表示：“未来我们的主要工作是，培育数量不是很多，却是核心优质的投资物业。在过去3年，我们出售20多亿元的非核心投资物业。这是根据我们公司的特点来出售的。我们的投资物业分布在广州各个地方，比较零散而且回报不是特别高，所以我们将它定义为非核心投资物业。”
虽然美名为通过出售“低效和零星”的物业来回笼资金，可实际上是越秀地产因为资金链紧张而不得已为之的事情。
截至11月28日，越秀地产已斥资67.76亿元购置土地。2010年，越秀地产则新增了346万平方米的土地储备，全年斥资近93亿元。2009年，越秀地产新增建筑面积为138万平方米，全年斥资近50亿元。即便如此，根据越秀地产计划，2011年资本开支125亿元，当中预留60亿元增购土储，余下65亿元则为工程支出。
即使在大股东越秀集团的支持下，连续3年，在土储上的投入已经高达210亿元，再加上庞大的工程支出款，无疑将使越秀地产的资金链日趋紧张。
此前，为了缓解资金紧张的局面，6月29日，越秀地产与银行订立了一份10亿港元的无抵押3年期贷款融资协议；6月16日，已与一间银行订立一份融资函件，获得最高达5亿港元之无抵押3年期贷款融资；5月26日和4月1日又分别获得总额为8亿港元的无抵押有期贷款融资签订协议和最高达4亿港元的无抵押3年期贷款融资。4次融资贷款，仅融资27亿港元。
这对于庞大资金渴求的越秀地产来说，无异于杯水车薪。从其半年报可以看出，越秀地产的资金已经是捉襟见肘。截至6月30日，越秀地产经营活动之现金流入净额却为-22.36亿港元，投资活动之现金流入净额为-9.78亿港元。
本报记者 姜燕 发自上海
扩张过快背负沉重债务
今年以来，盛高置地控股有限公司(SPG Land，00337.HK，以下简称“盛高置地”)可谓祸不单行：受困于销售不佳，前8月仅完成销售目标的30%；近一年来高层频繁变动，加上因为去年拿地支出65亿元，让其背负了沉重的债务，前不久又有5亿港元海外贷款融资违约。
如今的盛高置地陷入了内忧外患的困境，销售目标从80亿元调整为65亿元，即便如此，是否能完成调整后的目标也不容乐观，盈利的疲弱也导致其今年股价缩水幅度超过6成，跌幅在地产股里遥遥领先，成为年度最衰的地产股之一。
前8月仅完成目标3成
盛高置地2010年中期财报显示，截至2011年6月30日，其实现合约销售额16.7亿元，同比减少45%；盈利1.05亿元，同比大跌65.2%；纯利率由31%减至7%。其间，二线城市的合约额占总销售的大部分，其中无锡的西水东占比28.5%，苏州的环球188占比23.1%，常熟的翡翠湾占比18.8%，昆明的盛高大城占比11.4%，海口的荣域占比8.9%，其余可售项目并不多。
盛高置地执行董事兼行政总裁王煦菱在业绩会上表示，上半年销售不佳主要是受到拆迁等问题影响，使得工程滞后，从而导致供应量不足，10月中旬以后供货量就将出来，以往每年第四季度每月均有10亿元左右的销售额，今年10月底至11月初，公司在太原、无锡、常熟都会有新盘推出，如太原项目、无锡金匮里项目都将首次开盘，每盘均有8亿-9亿元的货量，常熟也有10亿元的货量。
王煦菱称，如果整体市场仍将保持现有状态，完成全年65亿元的销售目标不是问题。特别是首次开盘的几个项目，盛高更具有价格主动性，这些楼盘价格将会更贴近市场。“在上海的康桥半岛及香逸湾也将会在11月推出最后一期，之前卖得很好，现已销售了90%。而且上海项目位于市区，属于刚性需求产品，价格在2万元/平方米左右，10多亿元的销售额不是难题。”
但仔细观察，盛高置地下半年新推出的项目，除了常熟以外均在限购城市。事实上，盛高置地目前已进入的9个城市上海、昆明、黄山、常熟、无锡、苏州、海口、太原、宁波，也只有黄山和常熟不限购，如果限购政策不松动，明年盛高置地的销售也将受到拖累。
截至2011年8月，盛高置地仅完成20亿元销售额，相当于全年65亿元销售目标的30%。中投顾问房地产行业研究员殷旭飞向时代周报记者表示，从1-8月份的销售总量来看及后期销售环境来看，盛高置地不仅受到政策调控的持续影响，更受到急速扩张时期遭遇的负债率压力，内外部原因致使65亿元的销售目标逐渐失去实际意义。
而正略钧策管理咨询顾问王云则认为，对于下半年的销售，盛高置地应会有更多的措施，以挽回市场形象，应该会推出更多促销政策，虽然项目多数处于限购区域，可售面积有限，但如果促销合宜的话仍然有一定的销售潜力。
“从盛高置地历年经营数据来看，其下半年的销售业绩情况均高于上半年，这也与地产行业整体的波动相同，虽然今年地产行业并未出现预期的‘金九银十’，但下半年业绩仍有望高于上半年，综合来看，65亿元的目标实现存在较大困难，但并非全无可能，下半年业绩与上半年相比将会有大幅提升，”王云告诉时代周报记者。
销售额及利润的下降直接影响了盛高置地的股价。今年1月3日，盛高置地的收盘价为3.82港元，截至11月25日，其收盘价为1.47港元，跌幅达61.5%。
净负债率107%
从2011年中报数据来看，盛高置地负债率已由2010年底的52.6%直线上升至80.6%，净负债比率则为107%。其流动比率约为1，低于行业平均水平，速动比例则更低，偿债能力不乐观。
盛高置地管理层曾在年初业绩发布会上透露，未付土地款总计30亿元，其中20亿元要在今年付清，2011年在建土地面积翻番，固定资本支出将超过人民币30亿元，再加上一年内到期的借款额15.35亿元，盛高置地今年的支出将达60亿元以上。
9月初，穆迪将盛高置地评级列入可能下调的检讨名单，原因是年初至今的合约销售表现逊于预期，将削弱其流动性和财务状况。截至8月底，盛高置地持有约27亿元现金，但尽管如此，其仍要在未来6-12个月内成功实现销售计划，以支持开发成本、未支付的土地金及15亿元的到期债务。
9月30日，另一大评级机构标准普尔也宣布，将盛高置地的长期企业信用评级由“BB-”下调至“B+”，将其未到期优先无担保债券的债务评级由“B+”下调至“B”，将该盛高置地大中华区信用体系长期发债人评级和大中华区体系债务评级分别由“cnBB+”和“cnBB”下调至“cnBB”和“cnBB-”，并将上述所有评级于8月31日列入负面信用观察名单。
标普认为，盛高置地的销售一直疲弱，因为其在核心市场上海之外的市场面临执行风险、公司规模较小以及较高的项目集中度。因销售疲弱以及借款增加，标普预计，盛高置地的资本结构在未来2年将继续处于压力之下，并将继续借债来支持建设支出和支付土地出让金。
对于该次评定结果，标准普尔信用分析师陆枫表示，因其房地产销售的执行情况较差，预计盛高置地未来12个月现金流可能将继续疲弱，杠杆率将保持高位。盛高置地的流动性低于适当水平，标普预计2012年其流动性资源可能不足以满足流动性用途。
截至2011年6月30日，盛高置地违反其5亿港元海外贷款的部分契约条款。陆枫称： “将所有评级继续列入负面信用观察名单反映了公司解决违反贷款契约规定的不确定性。”而由于盛高置地已向借款人申请豁免，初步反馈意见积极，陆枫表示：“我们计划在未来3个月内将其评级移出信用观察名单，因为公司违反契约条款规定的问题到时应已解决。随后我们将重新评估公司的流动性状况。”
标准普尔所称的海外贷款评级，是2010年7月6日，盛高置地在香港注册成立的全资子公司订立的5亿元有期贷款融通协议，还款期由融通协议日期起为期3年。该契约条款对盛高置地的现金流有明确要求，必须要保持在一定程度以上，否则将构成违约。此次事件使得盛高置地成为今年首家海外融资违约的房企。
王煦菱对外解释称，当时盛高置地有一笔比较大的款项没有按时到账，导致现金流低于条款要求。“不过现在那笔资金已经到账，目前公司的资金状况良好。盛高一直都是稳健经营，这次的问题实属偶然。”
事实上，2010年，盛高置地还曾获得中国工商银行未来两年使用的国际贷款融通达人民币100亿元的资金支持。盛高置地还与东亚银行上海分行协议获得最多6亿元的人民币融通额。今年4月，盛高置地公告拟发行2016年到期的2亿美元优先票据，年息为13.5厘。这些高成本的融资也为盛高置地带来了不小的财务压力。
债务沉重
王云认为：“盛高置地的发展问题在于前两年土地拓展过快，导致业务链出现缺环，目前大量土地的项目开工仍需要资金的持续投入，而其资产负债率已经较高，股价又偏低，再融资的成本比较高，再融资的压力依然存在，但相信在融资的方式和规模上会更为谨慎，近两年需要休养生息，不应采取激进的发展速度，也不宜再进行大规模的融资活动。”
去年盛高置地只拿了3块地，但3块地的费用高达65亿元，让其背上了沉重的债务负担。今年，盛高置地在拿地上也放慢了步伐。
4月19日，盛高置地宣布以3.5亿元收购城博有限公司63.75%股权的方式获得城博(宁波)有限公司51%的股权，以获得宁波东部新城核心区域的一幅综合体用地。盛高置地当时表示，由于该项目楼面价仅为3659元/平方米，土地成本极具优势，加上东部新城商业办公楼面的扎实需求，以及该区稀少的住宅供应，销售单价在1万-2万元/平方米，估计该项目能带给集团丰厚回报，该项目计划于2011年底前开工并于2012年中实现首期预售。
根据协议，卖方创城发展将就支付土地出让价向城博提供总额为人民币9.8亿元的免息贷款，而买方SPGInvestmentX(BVI)Limited(盛高置地全资子公司)也将就支付土地出让价向城博提供总额为人民币10.2亿元的免息贷款，以及向创城提供总额为人民币3.5亿元、年利率13厘的一年期贷款。
仅隔3个月后，盛高置地发布公告称终止该项目收购，条件为卖方须退还由盛高置地就有关项目垫支的1.6亿元人民币前期开发成本，以及向目标公司垫支1.1亿元人民币贷款。王云分析，这一方面可能有政策影响的因素，另一方面是出于资金的压力。
除此以外，细数盛高置地近一年人事变化，先是谢世东辞任董事总经理及行政总裁，随后梁静娴辞任联席公司秘书，紧接着首席投资官梁耀文及投资关系部主管黄安旎也先后离职。王云称，虽然高管离职原因较多，但可能也与盛高置地近两年来的拓展决策失误有关。
本报记者 肖素吟 发自广州
作为昔日的华南八大金刚之一，中国奥园地产集团股份有限公司(03883.HK，以下简称“奥园地产”)早已没有当年之勇：2002年底遭遇奥林匹克花园分家，2003年奥园欲借壳上市却深陷贷款担保黑洞的漩涡，至2007年赴港上市融资40亿元，直到2009年奥园地产辗转长安8号无果……
因为债务和纠纷不断，奥园地产发展缓慢。
长安8号拖垮奥园
剪不断，理还乱。
这是奥园地产首个入京项目长安8号的真实写照。
“去年并购的北京长安8号，将会对奥园未来2-3年的业绩起重要作用。”奥园地产于2010年年报中的一语如今看来颇有几分警示。
时过近3年，这一位于北京朝阳区建国路86号的长安8号，几度停工停售，令奥园地产苦不堪言。奥园董事长郭梓文怎么也想不到，在收购之初，一度希望在未来3年之内长安8号能够为奥园地产带来超过130亿元的销售回款，如今竟是黄粱一梦。
长安8号最初的案名叫“耀辉国际城”，最早所有者为北京王府世纪发展有限公司(下称“王府世纪”)，由北京耀辉控股80%。2004年，天鸿宝业(即之后的首开股份)通过股权收购，持有耀辉国际城62%股权，王府世纪持有项目38%的股权。
时至2008年4月，首开股份以4.587亿元将持有62%的股份全部转让给了香港世纪协润，后者与王府世纪同属王志才，为此更名为“擎峰阁”。直到2009年7月，奥园接手长安8号，以3.7亿元收购世纪协润41.33%股份，获得该楼盘操盘权。
自此，随后楼盘案名由“擎峰阁”改为“长安8号”，除购得股份外，奥园还借给世纪协润4.6亿元短期贷款，助其还债。
2009年9月，奥园继续认购世纪协润2.9亿元可转换票据，至2010年9月到期后，将增持世纪协润股份至52.69%，获得控股权。此外，2009年12月，世纪协润在奥园地产的担保下，获得工银亚洲贷款6.7亿港元。
然而，让奥园地产始料不及的是：长安8号错综复杂的股东和债权人关系如同一个黑洞，与长安8号相关的资产，包括土地使用权、在建工程、项目公司股权、世纪协润公司股权等均已被抵押。
据知情人士透露，长安8号项目所欠银行贷款、股东借款、工程欠款以及各路供货商欠款，初略计算总计约30亿元。
原本希望仅用8.3亿元的代价来撬动体量超过130亿元的长安8号，无奈却令奥园地产陷入巨大的资金黑洞。
时至8月1日，奥园地产发布公告称：其全资附属公司振富有限公司已于7月28日斥资7.13亿港元，从工银亚洲手中购得世纪协润所欠6.7亿港元境外贷款的债权，即可拥有长安8号接近全部股权。
就在郭梓文于8月15日的中报业绩说明会上表示：“长安8号将转卖为租，拟长期持有，调整后的长安8号预计会在明年年底推出”，不过9日，奥园地产因原项目小股东反悔起诉，长安8号再度搁浅。
历时7年之久，案名三度变更，数度易主停工，一度标榜“务求令该项目成为奥园在北京的旗舰”的奥园地产早已是精疲力尽。
即使纷乱错杂的股权之争结束，长安8号的销售状况亦堪忧：根据北京市房地产交易管理网显示，2010年全年销售金额仅有7.925亿元，其中退房数为10套。
收入过分依赖广州和重庆
“几年下来，我们播下种，却没有开花，没有结果。”前奥园地产副总裁李敏曾对沈阳退地一事作出过如是评论。
沈阳地块其实是奥园地产于2007年10月份以1.584亿元投得，后因整个规划问题，最终于2010年被政府收回。
不过，如果以此“播种论”来诠释“长安8号”的处境，却也发现这两者惊人的贴合。这，或许也是奥园地产几番挣扎的一个缩影。
作为昔日的华南八大金刚之一，奥园地产早已不复当日：2002年底遭遇奥林匹克花园分家，2003年奥园买下诚成文化欲借壳上市，却又深陷其贷款担保黑洞，至2007年赴港上市融资40亿元，直到2009年奥园地产受累于长安8号，收购天誉置业(0.96,0.02,2.13%，实时行情)土地未果等。
不难看出，奥园地产是房地产行业内少有的将并购奉为企业发展准则的开发商，一直在寻求各种低价拿地的方式，通过收购项目公司、收购其他房企股权、合作开发等方式来拿地。
5月25日，奥园地产与安徽省高速地产集团签订协议，向其旗下安徽省高速地产集团(苏州)有限公司注资4.5亿元，持股60%，其中后者拥有29万平方米的住宅用地。
与此同时，奥园地产在招拍挂市场上也一改以往的低调。
11月1日，奥园地产宣布以底价约6.68亿元，成功竞得广州南站两幅优质商用地块，成为首个进军广州南站区域的开发商。9月23日，奥园地产斥资2.03亿元收购江门蓬江区棠下镇一幅地块。今年前6个月，奥园地产已在中山、广州及江苏省作出土地收购，总代价为10.73亿元。
截至目前，奥园地产已斥资近23.94亿元购置土地。
但是，截至2010年12月31日，其银行存款余额约为38.39亿元，债务为34亿元，也就是说仅有4亿元在值现金。奥园地产的资金链由此不堪重负。
时至11月17日，中国奥园宣布，今年1-10月，公司录得39.5亿元，销售面积为42.78万平方米，销售均价为9200元/平方米。
不难看出，2010年奥园地产的资金状况基本持平。
然而，调控趋紧之下，销售或许并不乐观。对比之下，重庆奥园？康城与南沙奥园为奥园地产的主要收入来源，所占物业发展销售收入比例分别为35.8%、30.8%，过分集中。
无独有偶，2011年3个主要收入来源则是沈阳项目、南沙项目和番禺广场。其中，根据阳光家缘数据显示，南沙奥园现推山海一号别墅、海云堡组团和誉山海组团洋房，但目前仅售出13套。收入来源过分集中广州和重庆两个城市，对于奥园地产而言，无疑亦是风险集中。
本报记者 明鹏 发自北京
囤地568万平方米
11月下旬，京城遭遇入冬以来最大的寒流，凛冽的寒风呼啸而至。
此时，京城楼市更是让人有着透彻心扉的寒意，席卷全国的降价潮开始蔓延。而北京的通州，则成了楼市降价的急先锋，平均降价40%。
日前开盘的合生世界花园更是为这波降价潮推波助澜，推出了9980元/平方米的房源，是通州首个跌破万元的楼盘，相比一年前，楼价已经腰斩。
老牌地产企业合生创展集团有限公司(00754.HK，以下简称“合生创展”)此时不得不放下高贵的身价，在寒冷的冬季，降价取暖。
上半年，合生创展实现合同销售额53.25亿元。“金九银十”却并没有合生所希望的大丰收，反而是销量大幅下滑。如果年底前再不冲刺，今年销售额就连100亿元也难保证。
遥想当年，合生被人称为华南地产五虎之一，被万科集团董事长王石称之为“地产航母”。合生创展今天的境遇让人唏嘘不已。
早在2004年，合生创展就成为房地产市场第一家销售额过100亿元的地产公司，而当年的万科，销售还只有91.6亿元；2005年，合生创展风光依旧，房地产市场上它和万科两家企业领衔百亿豪门；2006年，富力、万科、合生、中海四大房企聚首百亿豪门，其排名第4位；2007年，房地产市场已经有11家企业销售额过百亿元，合生勉强跻身百亿军团；2008年，合生甚至没能跻身百亿豪门；2009年，合生创展销售额150亿元，却被多家对手超过，名列17；2010年，合生名列房企销量排行榜20强之外；2011年前三季度房企销量排行榜30强上，也找不到合生创展的踪迹。
合生创展的加速没落，自然遭到投资人的抛弃。2011年1月3日-2011年10月31日，合生的股价缩水43.5%，堪称十大最衰地产股之一。众多投资机构对其给出了负面的投资评级。业内人士不得不发出疑问：合生创展怎么了？
而合生创展李茂却拒不回答时代周报记者业绩下滑的相关问题，合生创展行政总裁薛虎回复短信称，最近一直在住院治病。
最扛不住的6家开发商之一
2011年越来越严厉的调控，成了最好的试金石。
房地产行业两极分化日益明显，行业洗牌力度加剧。一些大型企业日益壮大，地产行业集中度正在不断上升，以万科、中海、恒大、保利为代表的中国房地产的航母时代正在来临。
然而，在老牌地产企业中，最令人扼腕叹息的是，早在2004年，销售额就超百亿元的合生创展，如今却仍然为100亿元的销售额而苦苦奋斗。
而2004年，销售额还不如合生创展的万科集团，在2010年销售收入就达1086亿元，而今年前9个月，万科的销售额就接近1000亿元。
在房地产行业的寒冬里，合生的没落引人注目。与众多地产大佬销售额大幅增长不同的是：今年，合生创展的销量却小幅下滑。据其2011年半年报公布，上半年签约销售额为53.25亿元人民币，同比减少11.7%。
查阅合生创展半年报发现：2011年上半年，合生共推出16个楼盘。然而，这16个楼盘大部分集中在遭受严厉限购政策的一线城市。因而，这16个楼盘销售速度大幅放缓，库存量随之上升。
据媒体报道，合生创展在广东的“帝景”高端住宅产品系列成交乏力。统计显示，从4月开始，截至9月底，包括江山帝景、帝景山庄、帝景国际等9个项目仅售出141套，累计未售房源855套。而8月底开盘的“帝景国际”，原定均价为2.8万元/平方米左右，开盘后打折销售，折后只有2.4万元/平方米，但开盘后的1个月，仅售出65套，尚有600套未售出。
而在北京市场，合生创展旗下项目合生世界村于2010年5月20日就取得预售，但销售至2011年上半年依然有房源在售，并大幅打折销售。5月份，合生世界村、合生麒麟社(微博)降价销售，最高降价幅度达到20%。据北京中原地产顾问有限公司统计，合生世界村以8.87亿元的销售额，在北京1-7月楼盘项目销售榜上排名37。
整体销量下滑之余，是合生创展不断升高的负债率。截至2011年6月31日，合生创展的净资产负债率由55%升至70%。与此同时，2011年下半年，合生创展还有110多亿元债务需要偿还，而公司账上只有40多亿元的现金。
一边销量受阻，另一边债务产生，众多机构纷纷对合生创展维持负面评级。摩根大通认为，合生创展资产周转慢，业务集中在一线城市，有政策风险，加上经营透明度低，企业管理欠佳，净资产负债率由55%升至70%，目标价由8.5元削至5.4元，并维持“减持”评级。
9月，穆迪也下调合生创展的评级展望，由稳定下调至负面，称中国房地产市场降温以及合生创展销售不稳定是下调至负面的主要原因。无独有偶，标准普尔评级机构将合生创展的信用体系评级由 “cnBB”下调至“cnBB-”，债务评级由“cnBB-”下调至“cnB+”。同时，标普确认对合生创展“B+”的长期企业信用评级和未到期优先无担保债券“B”的债务评级。标准普尔信用分析师符蓓表示，该公司流动性和财务实力可能将在2011-2012年进一步削弱。
此外，标普的一份针对中国房地产开发商的压力测试称：如2012年销售额下降30%，最扛不住的6家开发商当中，合生创展赫然在列。对此，合生创展表示：“标普是运用西方财务指标来衡量企业，并不懂得内地房地产的运营模式。”
遭遇限购豪宅销售不畅
布局的局限性，与合生创展的没落有着很大的关系。
多年来，合生创展重点布局北京、上海、广州、天津等几个城市。
据了解，合生创展可供销售的面积有3050万平方米，其中北京、上海、广州、天津4个城市合计为2206万平方米，占比超过70%。
不仅如此，合生创展在一线城市的项目还不乏豪宅项目，而豪宅项目销售周期长，更考验一个企业的资金周转。
例如，合生创展在北京朝阳区的“合生？霄云路8号”项目就经历了漫长的销售过程。时代周报记者查询北京房地产交易管理网获悉，这个以“新燕都家园”项目为名的豪宅项目，在2008年12月就拿下预售证，预售价格在8万-12万元/平方米之间。
霄云路8号2009年开盘，均价从4万元/平方米不断上涨。2009年3月-2010年3月，该楼盘的销售额达到了北京历史上的最高额，是高端地产和全楼市销售排名的“双料冠军”。 而在2010年底的时候，合生集团也曾传出声音，要将霄云路8号楼盘卖到12万元/平方米，后来遭遇限购政策，项目价格不升反降，最终均价掉到了目前的5万元/平方米。
事实上，霄云路8号所在的燕莎使馆区是北京近年爆炒的高价楼盘集中地，其周边有CBD、亚奥、丽都、798、空港等多个经济、文化核心圈层，各路开发商通过炒作该区的商业价值和文化价值，不断刷新北京高层塔楼与板楼交易的最高价。据称，该区高档楼盘70%的客户来自外地，京“十五条”出台以后，外地人购房要提供5年的纳税证明或社保证明，霄云路8号受到了直接的冲击。据北京中原统计数据显示，2011年1-7月，该项目仅成交14套。
因开发过多个豪宅项目，合生创展也被业界称为“豪宅开发商”。然而，豪宅的运营更加考验开发商，合生创展在天津的项目京津新城就显得不是那么顺利。
从2005年开始，合生创展就在天津宝坻开发被誉为亚洲最大别墅区的京津新城。合生创展已经投资20多亿元人民币，建起1000座高端别墅，未来还规划建设9000栋，这个项目沉淀了合生多年的积累，但是资本回收的路途却相当遥远。眼下，天津各区县的造城运动愈演愈烈，京津新城的销售压力越来越大。
中投顾问房地产行业研究员韩长吉向时代周报记者分析，重点城市深耕作业是一种“贵族式”的发展路线，“不过，长期来看，全面布局将适应我国的二、三线城市化进程”。
实际上，合生创展也开始积极布局二、三线城市，但效果不明显。2011年上半年53.25亿元的销售额当中，仅有8.29亿元来自二、三线城市，占比不超过20%。穆迪更是指出，合生创展计划进入二、三线城市以及商业地产的策略仍未见效。
拥大量土地却放缓开发节奏
购买豪宅者多为投资需求，项目入驻率并不高。
合生创展热衷于打造豪宅，曾有媒体将其冠上建设“空城”的名号。然而，更让合生创展遭到非议的，还是其囤地行为。
据瑞银数据统计，合生创展超过两年未开发的土地有568万平方米，占土地储备的28%。其中2007年拿的地块当中，有546万平方米至今未开发。从目前房地产上市公司数据来看，合生创展不仅在绝对数量上位居第一，远超过第二名绿城地产的98万平方米，从土地储备占比来看，也是位列第一。其中，合生创展在一线城市中的疑似闲置土地所占比例为16%，而半数以上的闲置土地位于广州。
事实上，拥有大量土地的合生创展，早在前几年就放缓开发节奏。2010年，合生创展更因销量下滑勉强跻身百亿豪门，跌出销售排行榜前20名。合生创展行政总裁薛虎在接受媒体采访时表示，合生创展正在进行战略转型，由追求速度和规模型的公司转变为追求品质和效益的公司。
合生创展这一策略明显不同于国内追求快速周转的万科、恒大、中海、保利等房企，而类似于香港的新鸿基地产、和黄、九龙仓等很多优质的地产商，并不单纯追求规模或现金。而是更注重物业资产的质量。
为谋求更稳定的利润，合生创展表示未来几年将发力商业地产。实现房地产投资的多元化，以谋求更为均衡化和科学化的投资结构，进而实现住宅与商业的“双轮驱动”。
世联地产(微博)首席分析师王海斌向时代周报记者表示：商业地产资金回笼慢，对房企资金链、运营能力提出较高要求。时代周报记者了解到，新鸿基地产等港企虽注重商业的运营，但其资产负债率仅维持在20%-30%的水平。反观合生创展，其负债率不升反降。
薛虎对合生创展面临的资金压力表示：“我们坚持比较审慎的财务管理政策，所以我们的负债比率要放在企业内部进行比较，还有要在行业里进行比较，让我们的杠杆水平保持在一个比较合理的状态。”
事实上，为回笼资金，合生创展多个项目降价销售。更夸张的是，最近，合生创展在北京通州的一个项目几乎以近零利润销售。11月21日，合生世界花园开盘推出了500多套房源，9980元/平方米起价，均价1.2万-1.3万元/平方米。
北京中原地产分析师向时代周报记者分析，合生世界花园项目所属地块为2010年12月出让，144885平方米，总价7.68亿元，楼面价为5300元/平方米。因为层高4.2米，且赠送部分面积，建安成本就达到3500元/平方米甚至以上，税费2000元/平方米以内，财务及宣传费用1000元/平方米左右，精装修成本在1500-2000元/平方米，实际成本或超过1.2万-1.3万元/平方米。
本报记者 肖素吟 发自广州
时隔7年，长江实业地产投资有限公司(00001.HK，以下简称“长江实业”)旗下两大项目御湖名邸和都会新城正式落户广州，标志着长江实业正式进军广州市场。
有别于以往长江实业与和记黄埔开发投资的合作模式，长江实业将独立操作品牌，与和记黄埔并行发展，前者主攻一线城市，后者专司二、三线城市房地产开发。目前，长江实业亦正在积极地在广州与深圳寻找土地。
豪掷百亿首进粤东
11月22日，长江实业董事刘启文宣布，随着长江实业旗下御湖名邸与都会新城落户广州，长江实业正式进军广州的住宅市场。两大项目均位于广州东部，合计占地面积逾30万平方米，投资逾百亿元：一个是坐落于萝岗区金坑森林公园金坑水库内的御湖名邸；一个是位于黄埔区开创大道、已经落实兴建的地铁13号线南岗站旁的都会新城。据刘启文于项目推介会上透露，上述两个项目其实并非由长江实业全资拥有，而是与和记黄埔共同持有大部分股权，剩余少量股权则由一中资第三方公司持有，其中长实与和黄目前在两个项目中的持股比例相当。
其实，长江实业与和记黄埔联合布局内地市场久矣，且一直不乏逸翠湾、珊瑚湾畔等在售项目，不过基本上都是由和记黄埔开发操作，长江实业亦参股和记黄埔旗下部分项目，但是仍主攻香港市场。
因此，继2004年长江实业旗下首个广州国际玩具城商业项目第一期正式兴建以来，由长江实业首次操刀的御湖名邸与都会新城这两个住宅项目，将标志着长江实业正式进军广州市场。按照计划，御湖名邸与都会新城两大项目将于明年年初推出市场。对此，刘启文颇有信心，“相信仅仅靠广州本地市场就能够完全消化第一批产品。”
他表示：“御湖名邸”的首批价格会比较便宜，而“都会新城”的价格则与周边项目不具可比性，“因为它是黄埔的新地标。”
一改以往投资开发模式
与纵横内地房地产市场逾19载的和记黄埔不同，长江实业目前仅在北京、上海、广州、重庆等为数不多的几个中心城市拥有业务。
不过，前不久，位于北京的“誉天下”项目步入销售，标志着长江实业已正式独立进军内地房地产市场，一改以往和记黄埔出面开发、长江实业投资的合作模式。
“我们主要在一线城市发展房地产项目，广州是主要部分”，刘启文表示，“我们其他部门的同事正在物色广州其他新的物业，目标是可以有更多楼盘出现在广州。”
他介绍道，长江实业未来的发展规划仍将集中于一线城市，除北京、广州外，今年7月份长江实业已正式对外公布上海普陀、陆家嘴及嘉定3大项目的案名和定位，将分别打造成全新国际级城市综合体、甲级写字楼和高端住宅项目。
事实上，对于与香港仅有一水之隔的深圳，长江实业亦是垂涎已久。
尽管长江实业目前仍没有实质性地进军深圳市场，不过，长江实业却早已掘金深圳。11月21日，长江实业在深圳连开10场推介会，推介其位于香港港铁大围站上盖项目“盛世”。由此不难看出，长江实业对深圳市场的倚重。长江实业董事赵国雄更是多次表示，一直在寻找合适机会进入深圳市场。
本报记者 姜燕 发自上海
中投入股助力 嘉民未来5年投资增十倍
调控的骰子飞速旋转，曾经龙虎纷争的住宅地产市场几乎哀鸿一片。而工业地产市场却开始风起云涌，外资与国内投资商掀起了一轮新的投资热潮。日前，澳大利亚最大工业地产集团上市公司嘉民集团大中华区总经理彭菲力接受时代周报专访时表示，未来五年将快速扩大在中国的投资，从目前的19亿元增加10倍至190亿元。
未来5年投资190亿
自2003年全球第一大工业地产运营商普洛斯登陆中国市场后，短短数年间，嘉民、腾飞、丰树众多外资工业地产开发商集中进入了中国市场。除了一线城市外，那些经济前景良好且对所在区域有一定经济辐射作用的二线城市也成为这些外资工业地产开发商的追逐之地。
但是，这种高歌猛进的步伐在金融海啸时暂时止步。受金融海啸影响，多数外资工业地产巨头赖以生存的租金出现疲态，这也拖累了其拓展的步伐。伴随着租户需求的回暖以及租金的回升，情况正在改变。经过大浪淘沙，一些外资工业地产运营商黯然离场。而在蛰伏过后，留在中国的外资工业地产运营商则坚定了信心，新增投资逐渐活跃起来。洗牌过后的外资工业地产巨头仍将物流仓储地产作为主要战场。戴德梁行工业部华东区董事苏智渊表示：“多年来，包括普洛斯等大型公司由于对中国产业不甚了解以及自身基金对于稳定最近回报的要求，所以多选择通用性比较高的物流仓储地产。”
虽然华东地区依然是外资工业地产商最为关注的区域，西部地区的重庆、成都等也逐渐成为它们未来投资的重点区域。
这其中，2005年起步于上海及其周边城市的嘉民集团，也加紧了新一轮的布局。目前，嘉民在中国大陆的投资有19亿元，已投入使用的项目有上海的康桥配送中心、奉贤国际物流园、桃浦工业园、奉贤配送中心，江苏的嘉民玉山物流中心第一期、嘉民陆家物流中心及嘉民北京机场物流中心第一期，可供租赁的面积约35万平方米。
彭菲力告诉时代周报记者，中国大陆项目的出租率达97%，业务营收目前占全球业绩不到2%，但未来3-5年，整个亚洲市场看好，将要占到全球营收的30%，这其中，除了中国香港、日本外，大陆的业务将占到较大比重。
此前，嘉民的战略目标是长三角、珠三角及渤海湾区域，从2009年开始，考虑投资包括成都、重庆、西安、郑州等的内陆城市。
嘉民预计，在未来5年内，中国依然是推动全球经济的主要动力，中国经济对全球经济增长的贡献率将由2010年的30%上调至2015年的35%。
虽然目前中国工业物业地产需求不断上升，但供应却严重短缺。据中国仓储协会提供的数据显示，中国目前仓库总面积为5500万平方米，然而，现代化物流设施所占的比例不足1%。虽然中国对现代化物流仓库的需求量为17%，但现在国内却只能提供3%-5%。
彭菲力表示，城镇化扩大和中产阶级购买力增加，是他们看好中国市场的两大原因。随着中国消费者需求的上升，国内高素质的仓库及物流设施供应不足，而嘉民有信心填补缺口。
中投入股助其在华扩张
事实上，嘉民从去年开始，在大陆市场就已加速了扩张步伐。2010年5月，嘉民与河北廊坊市政府签署了合作备忘录，建立一个华北大京津地区具有枢纽地位的国际级商务物流园区，占地10平方公里，预计未来7年内落成。在上海，嘉民有多个在建开发的工程，其中浦东机场空港物流中心是嘉民在中国最大的项目，第一期将于明年竣工。
今年2月，嘉民收购了一幢位于北京的仓储设施及可供开发的土地，该用地用于嘉民北京机场物流中心第二期建设。10月前后，嘉民在江苏昆山的锦溪镇和玉山镇分别购买了12万平方米和9.75万平方米的两幅土地，其中锦溪镇的项目第一期尚未建设，就已租予一家国际第三方物流服务供应商并为其量身定制。
“由于物流业占地较大，产生税收较少，地方政府尤其是一线城市的政府对物流用地的规划及批复比较排斥。物流用地的稀缺一直困扰着外资工业地产开发商投资选择。”世邦魏理仕工业与物流服务部副董事胡晓睿表示。
虽然如此，彭菲力表示，嘉民目前拥有开发的项目总面积超过26万平方米，规划中的项目和土地已超过200万平方米。“目前很多项目都在跟政府谈，北京、上海及周边一些项目土地已拿到手。天津的一个项目土地也快挂牌了，成都明年上半年也有2个项目土地将挂牌，广州、西安等地已签订了投资协议书，明年年底前，大量土地可以拿到手。”
而这与中国投资有限责任公司(简称“中投”)的合作是分不开的。早在2009年，嘉民与中投建立战略合作，目前中投持有嘉民18.2%的股权，是其第一大股东。
彭菲力说，中投入股嘉民，主要参与嘉民在海外市场的投资，并不会直接参与嘉民在中国项目的投资，但中投拥有的广泛政府关系，对嘉民在中国的发展有相当大的帮助，有助于嘉民洽谈土地租赁和开发更加顺畅。
对中国市场长期看好
目前，嘉民在全球的资产管理规模达到180亿澳元，管理的第三方资产为144亿澳元。据悉，嘉民在全球成立了多只基金，主要用投资者的钱进行项目投资，一方面，嘉民也可以赚开发利润，另一方面，享受物业增值及赚取基金管理服务费用。
嘉民与加拿大养老基金计划投资委员会在2009年成立合资公司，嘉民持股20%，后者持股80%，共同投资于中国的优质资产。彭菲力称：“目前在中国投资的19亿元，其中16亿元已注入与加拿大养老基金成立的基金里，预计未来3-4年之内，这个基金规模达到100亿元人民币，这是包括在中国总投资190亿元里的。其他90亿元资金部分来源于公司自有资本，部分优先考虑和加拿大养老基金再成立另外一个基金，同时，也会与其他财务投资人建立合资基金。”
对于在中国设立的基金是否有退出机制，彭菲力说：“我们和投资商是长期投资，不一定非要考虑退出机制，大家可以从资产增值中享有长期收益回报。一定考虑退出的话，REITs是一种方式，或者寻找新的财务投资人把基金买过去，原来投资人就可以获利退出。我们在全球的基金有成立了七八年或者十几年了，除了更换投资人，基本上没有考虑卖给别人自己不管了。我们对中国市场长期看好，因此会长期持有项目，目前并没有考虑为投资寻找退出渠道。”