开发商万亿巨债成达摩克利斯之剑

　　本报记者 董映颉 北京报道

　　1月5日，绿城官方微博(http://weibo.com)(微博)连发四条股权转让信息，被粉丝们调侃为“2012最为悲壮的新年问候”。

　　能悲壮还不算是最惨的。南京一家房地产老板卷款逃跑后，所欠银行的贷款更是“有去无回”。这更成为新年伊始就笼罩在各家银行和开发商头上的一片阴影：借钱的还不起，放贷的收不回。

　　2012年刚刚开始，在各方不断重复的“调控不会停止、房价继续下跌”咒语中，工程结款、信贷还款、项目代理费、税费缴付、员工工资等应结款项已经让开发商们应接不暇，到今年年中不断到期的房地产信托、基金、高利贷等中短期债务也酝酿着“成为压倒骆驼的最后一根稻草”的风险。

　　《华夏时报(微博)》记者调查发现，2012年房企总负债额在7000亿以上，仅房地产信托一项就可能让很多开发商吃不消。

　　数据显示，2011年上半年信托产品共发行近4万亿元，这其中2/3都是房地产的信托。其中，需要在2012年到期偿还的将高达1172.5亿元。

　　“没钱，年也不好过！”有此感叹的不仅是开发商，开发、建筑链条上的所有环节都将受楼市拖累。

　　“年关就是钱关”

　　1月2日，记者见到刘萍女士时，她正行色匆匆地准备出发去江西的一家房地产企业“蹲守”。事实上，在此之前，这位经营着民间借贷生意的刘女士已经在江西这家房企对面住了一个多月了。

　　“我们去年给几家房企放了款，每家都至少是七八百万的资金量，现在我们分组都住在公司附近，企业一上班我们就到他们会计室门口坐着，企业一有回款就想办法要出一点。”刘萍告诉记者，此前的高利贷危机和持续的地产调控让“集资者”们坐立不安，现在能收回钱比什么都重要。

　　不过，开发商背的债却并非只有高利贷。

　　“经常上门找开发商要钱的，还有要求结付工程款的建筑商和一些供应商。有的时候财务公司、代理公司和银行也有人来。”刘萍苦笑道，“时间长了大家都能混个脸熟，建筑商和供应商那里每人手里都有一堆单据，每家的欠款从几十万到几百万不等。”

　　按照刘萍从几家借贷企业了解到的信息，每家房企春节前需要兑付的资金额都以千万计算，这其中还不包括员工工资等企业管理方面的开支。而北京一家中型房地产企业老板谢明告诉记者，今年过年，北京的普通房企基本都“背着至少三五千万应结的款项”。

　　“年关就是钱关，今年过年尤其难。”面对记者，谢明一直摇头，“工程结款、信贷还款、项目代理费、税费缴付、员工工资，要用钱的地方多的是，前两年不愁，就是卖十几套房子的钱，可是今年房子根本卖不动，项目回款就那么可怜的一点。”

　　事实上，在楼市调控持续两年导致的销售停滞中，房地产行业高企的资产负债率已经成为高悬在开发商头上的达摩克利斯之剑。

　　根据Wind统计，截至2011第三季度末，在118家房地产行业上市公司之中，资产负债率在50%以上的有87家，占比高达80.56%，合计背负9928亿元的债务，较上年同期增四成；2012年，上市房企需要负担的带息债务达4090亿元，较上年同期增长近三成。

　　但对于开发商来说，其余的或许都还能拖，唯一拖不得的就是银行贷款。“现在企业征信系统是全行业联网，有一次不良记录以后贷款都费劲，简直就是一失足成千古恨。”招商银行(微博)北京分行一企业货款部经理李永泰告诉记者。

　　据记者了解，目前银监会对房地产贷款的要求是半年还一次本金，一个季度还一次利息。从2011年央行公布的银行信贷数据来看，第一季度房地产开发贷款发放比例最高，高达5095亿元。

　　不仅如此，从去年1月份开始，各大银行也纷纷调高了房地产开发贷的贷款利率，大多数企业开发贷的利率都比基准利率上浮了10%-30%。如今，进入1月份，银行还款成为压在众多房地产企业心头的最重的一块石头。

　　中短期债赌局

　　然而，眼前的欠款开发商或许还可以勉强应付，还有更大的隐患一直在行业内积聚风险。

　　2010年下半年开始，受楼市调控影响，市场销售萎靡、银行贷款受限、上市融资遇阻，开发商对“钱”的需求几乎已经到了“饥不择食”的程度。顺理成章地，房地产信托、私募基金、民间借贷等本是便于操作的“缓兵之计”变身成为房企的“救命稻草”。

　　“2011年上半年一线城市销售量就已经萎缩，10月份全国市场呈断崖式的成交量下跌，但房地产市场到目前为止还没有出现非常大的调整和整合，这其中主要的原因是负债。”世联地产(微博)董事长陈劲松(微博)在一次论坛上公开表示，“而这些债务将在2012年年中开始逐步到期。”

　　这其中，房地产信托就是最大的一笔。

　　数据显示，2010年全国共发行信托产品3.6万亿，2011年上半年发行近4万亿，这其中超过2.5万亿都是房地产信托。而据诺亚财富2011年底发布的研究报告显示，2012年到期的房地产信托规模逐季递增，全年将达到1172.5亿元，远高于2011年的470.5亿元；其中，一、二季度就将有220亿元房地产信托到期，且到期的房地产信托抵押率较高，平均超过50%。

　　“从2010年楼市刚开始调控到2011年上半年，开发商通过房地产信托融资，其实赌的就是调控不会长久，销售很快就会恢复。”中融信托一位曾姓信托经理对记者表示，“当时几乎每天都有开发商报项目申请发行信托。”

　　在这位信托经理的记忆里，2010年下半年到2011年初，是他职业生涯中最轻松的一段时间。开发商为了成功拿到钱，几乎可以“不计成本”。

　　“当时信托融资最高成本要达到三成。也就是说，发行10亿元的信托，开发商到期要还13亿。”曾经理告诉记者，但同时让他不安的，正是产品到期兑付的问题，“现在据我们了解，有一些企业用的就是拆东墙补西墙的办法，通过借钱来还钱。”

　　除了房地产信托之外，海外发行的私募债、房地产基金和民间“高利贷”等企业短期付息债都考验着开发商的偿付能力。

　　据统计，2011年前后，仅在香港发行的中国房地产离岸私募债，按项目计算，就接近1000个；一年时间，整个行业设立的房地产基金涉及资金大概为1000亿元；另外，2011年还有2万亿的高利贷资金进入了房地产。

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭(微博)表示，目前房企的资产负债已处历史高位，因资金杠杆使用过度而积聚的风险正在不断加大，依靠财务杠杆来撬动资本收益只是权宜之计，从目前来看，去杠杆化将是大势所趋。

　　房企“甩卖”股权

　　看上去，开发商需要偿付的款项和债务千头万绪，但开发商们手中的现金却是一目了然。

　　2011年三季报显示，在A股上市的房企中，七成房企经营性现金流为负。应对这一局面，他们的选择并不多。

　　“目前看来，2012年房企的融资渠道仍然非常窄，银行信贷、IPO、信托基金等方式仍会越收越紧。大型开发商还可以通过降价卖房来回笼资金，但对于中小房企和一些还在开发中的项目来说，开发商除了借高利贷，就只能卖项目、卖股权。”杨红旭表示。

　　事实上，据记者观察，从2011年年底至今，为数众多的中小房企密集往来于北京召开的各类房地产行业年会和论坛中，而他们参会的一项重要内容就是结识大型开发商、金融机构，找钱、找合作。“我们也了解到，目前很多企业都有转让或者合作的需求，因此，在会议间隙，我们也尽可能多地安排房地产企业之间或房企与金融机构的见面会。”北京一经常组织房地产金融论坛的主办人员告诉记者。

　　“现在按照拟售价格卖出一两套房子，那是杯水车薪，解决不了问题。”上述开发商谢明告诉记者，直接转让项目虽然转让价格比销售价总额相加低了很多，但如果有企业愿意接手，那相当于一次性卖出上百套房子，“这笔钱对我们来说是度过年关的救命钱。”

　　事实上，不只是中小企业需要卖项目度日，大型房企也通过转让项目股权周转资金。

　　这其中，备受关注的绿城正在加速“断臂”以求自救。1月5日晚间，绿城中国和融创中国控股有限公司联合公告宣布，绿城地产向融创置地出售无锡绿城湖滨置业有限公司51%的股权，现金代价为5100万元。

　　同一天，绿城房产集团官方微博连发四条股权转让信息，除了上述无锡项目，绿城还出售了杭州、上海两地三个项目的部分股权，此三个项目总计作价2.3亿元。和无锡项目一样，上述三个项目的转让，均以注册资本金作价。

　　此前，绿城中国首席财务长、董秘冯征曾表态，绿城中国需回笼50亿元，这意味着绿城预计还会有项目继续出让。

　　另有数据显示，2011年1月至12月上半月股权交易市场共出现房地产行业股权及资产交易491宗，合计涉及金额1500亿元，其中交易额超过千万或股权变动超过10%的交易数量达到124宗，几个数字均创历史新高。

　　据北京产权交易所一位负责人分析，房地产行业并购案例激增与房企资金链紧张有关，如果楼市调控继续维持3-6个月，预计抛售的房地产行业资产、股权市值或将超过3000亿元。

　　但值得注意的是，挂牌项目越来越多，接盘的人却越来越少。黄金湾投资集团董事长申威，2011年着力于房地产金融投资服务领域，据他向记者介绍，“2011年上半年以前，找他合作的人70%是来找项目的，而到了下半年接近70%的人都是来找钱的。”

　　“受政策影响，对于投资商来说，房地产行业的风险其实越来越高，在看不清政策走向的时候，即使手握重金，投资商也不会轻易出手。”杨红旭表示。

　　自己当年打得头破血流才争来的项目，现在折价抛售都卖不出去，或许，这才是开发商们最感无奈的地方。