地产行业前三季成交面积下滑 保利前8月售价涨四成

　　记者 李茵琳

　　9月、10月是楼市的传统销售旺季，但在今年房地产调控年里，国庆节地产销售“金九银十”已经风光不再。在新鲜出炉的房地产公司销售情况中，由于调控政策紧绷、银根收紧，今年以来房地产公司成交面积大幅下滑。然而，这并不影响房价的上涨，大部分房产价格是不降反升。其中，保利地产(600048)今年前8个月的销售均价同比上涨了四成。但业内人士普遍认为，随着限购令范围的扩大以及房贷政策收紧，预计房产行业下半年的销售增速有可能放缓。

　　一手房成交面积同比降55%

　　在此前一个交易周里，“下降”是房产销售的主旋律。根据中投证券《20个城市周交易报》，在十月以来的第一个交易周里，以一手房的成交面积为指标，国内20个城市房地产成交面积环比下降41%，同比下降55%。这种颓势蔓延到二手房的销售，根据中投证券抽取的国内五个主要城市二手房的销售情况，成交面积环比下降76%，同比降61%。

　　不仅是销售量下降，地产销售的价格近期也是略微松动。以首都北京为例，在国庆期间，北京主要的热销楼盘都集中在中低价位，签约套数前十名中，房价均低于2.5万元每平方米，尽管开发商推出了各类优惠，但消费者并不买账，因为相对于总房价，实际优惠幅度并不大。

　　房地产板块的市场表现也不给力，板块指数也是跑输大盘。地产指数今年三季度以来的表现，也是随着大盘走低，从最高的3751点，回落到近期的低位2833点，跌幅为24%。而同期，上证指数也从2820点下滑到近期2318点的低位，跌幅不到18%。

　　另外，房地产板块的各项市场指标处于低位。记者查阅了深交所的统计月报，刚刚过去的9月里，房地产行业的简单平均市盈率为17.85倍，这个指标在所有上市公司行业里面是最低的。

　　万科：利润提升来自一线城市结算

　　万科A(000002)是国内房地产行业的龙头公司，然而在严厉的调控之策之下，万科未能幸免于难，销售量也出现了急剧下滑。如果从2008年金融危机开始算起，万科在2008年1月的股价在45元(按后复权计算，下同)附近徘徊，到今年9月份18元、19元的位置，四年的时间，万科A的市场表现就下跌接近六成。

　　虽然万科今年前三季度的预计销售额逼近千亿元大关，但是从数据来看，万科的销售情况并不是安枕无忧。9月份万科的房产销售额同比下降12%，销售金额已连续两月出现同比下滑。

　　另外，万科今年上半年利润增长也是部分一线城市进入结算的原因。半年报这份年中成绩单里面，万科今年上半年净利润接近30个亿，同比增长5.87%。业绩增长，主要是由于本期结算毛利率提升显著，中期结算比去年结算均价提高了25个百分点。公司方面表示，结算均价大幅提升的主要原因是一线城市进入结算，预计全年结算均价将有所下滑。

　　《投资快报》记者还留意到，万科今年上半年竣工面积较低。从数据来看，同比下降16%，占公司2011年竣工计划(729万平方米)的15%，这导致其盈利表现远落后于其去年下半年以来强劲的合同销售状况。

　　与一众房地产开发商一样，万科也逃离不了融资难的魔咒。2009年和2010年两年期间，万科的经营活动现金净流明显下降，依次为93亿、22亿。今年上半年有所改观，该指标回升至38亿。

　　万科总经理郁亮曾经对行业内这一困境发表过看法，今年下半年内地发展商竞争更剧烈，原因是宏调政策效果进一步显现，银根可能进一步紧缩，限购城市扩大，发展商同时推出更多楼盘，市场可能出现供过於求。

　　截至6月末，万科持有货币资金407.8亿元。相比一季度末提高9.7%，远高于短期借款和一年内到期的长期借款230.4亿元，剔除预收账款后的各项负债占总资产的比例为36.8%，净负债率20.8%，继续保持在行业中较低水平。

　　保利：销售均价同比涨四成

　　在房地产政策紧绷的情况下，保利地产今年的销售均价仍然大幅提升。今年上半年，公司房产毛利率持续走高，中报毛利率如我们预期大幅提升，上半年结算均价8727 元/平米，毛利率达42.5%。而1-8 月销售均价11473 元/平米，同比涨40%，较上半年结算均价涨31%。

　　与一线房地产开发商一样，一线城市提前进入结算，是保利地产的业绩略超预期。保利地产上半年毛利率提升源于高毛利项目占比高，公司房地产业务结算毛利率40.7%，较2010年度提升了7.5个百分点，毛利率大幅上升的原因，离不开一线城市结算项目贡献的利润，其中就包括广州保利中环广场和北京保利西山林语等高毛利率项目。

　　近期，保利地产也没有停止拿地的速度。以今年8月为例，保利地产新增项目4 个，位于武汉、合肥、上海，新增规划建面135万平米，平均楼面地价2433 元/平米，拿地成本低于去年同期。而成本低廉、储备充足，继续保持低成本高毛利的竞争优势。

　　不仅销售快速增长，保利地产的销售结构也有所变化。公司是以普通住宅开发为主的产品定位，以满足刚性居住需求为主的中小户型产品占上半年住宅销售面积的近80%。同时，公司顺应市场需求，主动加大写字楼、公寓、商铺等商用物业的推售力度，实现签约销售金额109亿元。

　　保利地产资金使用与储备项目方面比较平衡，上半年公司实现房地产销售回笼319 亿元，新增银行贷款216 亿元，期末公司账面货币资金余额176 亿元。公司土地储备增加较为适度，而资金方面的运作也较为稳健。但中原证券的研究认为，随着限购令范围的扩大以及房贷政策收紧，预计保利地产下半年的销售增速有可能放缓。

　　《投资快报》发自广州